$融创中国(01918)$ 我为什么投资融创！（原创）同时向给予我很多观念提升的@人淡若菊 @小兵oo9：致敬！
混迹雪球很久了，从来都是看帖，@人淡若菊 @小兵oo9：的文章，收益匪浅，不怎么发帖。今天第一次被人打赏提问，受宠若惊，不一定准确，也不一定正确，大家探讨。
我在郑州某国有房地产公司负责投资，在郑州地产界也混了十几年了，如果讲郑州的房地产市场，一会半会讲不完，单讲讲融创在郑州的开疆扩土。
讲融创之前，先讲讲郑州土地市场，郑州最近十年土地供应，大头是城中村改造项目，和村民打交道的事很复杂，你懂得，因此基本上被本土势力把持着，除城改地之外，政府每年可以公开拍卖的地也就很少，而其中很多地都被内定了，尤其是新区的土地，这个你也懂得的，因此剩余可供开发商公开竞争的地很少，尤其是最近五年，郑州每出一块地，都是一堆人去抢，几乎每块地都是地王，一年可供抢的地只有十几幅。混乱的土地政策，导致了全国一线开发企业难以进入。举点例子吧，华润牛吧，第一块地是多年前靠二七商业地块进入，套到现在，后来一直拿不到地，直到去年才在经开区天价拿地；金地牛吧，五六年前进入郑州，第一块地拿的航海路城东路，结果因为日照套到今年，拿的荥阳地块，如果不是去年房价大涨，也很难解套；保利牛吧，来了五六年，第一个项目在花园连霍，做的也一般，后续收了个城改项目混日子；中海，来了好几年了，抢了文化路北环一块地，搞得大家维权，似乎最近又抢了一块地；阳光城，努力了很久，结果买了经开区商混用地，估计套的不轻，至于龙湖等一大堆一线房企，在郑州摸索了半天，还无法入门。万科比较精明，五年前通过收购快速进入郑州，收购了本地大地主美景置业六七个项目51%的股份，第一个项目是万科美景龙堂，就是我住的小区，结果把我恶心的不行不行的，主要的原因就是万科对于郑州市场的漠视，在于万科对于成本的苛刻控制，导致完全货不对板，这也是为什么我不看好万科，目前万科已建成的两个项目完全没有口碑，和本土企业永威、建业、康桥、海马已经拉开了差距。
恒大和碧桂园在全国牛逼，在河南也牛逼，进入郑州的姿势也相当不错，来的早，行动快，占有率节节攀升，但恒大的问题，在于产品稀烂，完全没有口碑，反正能骗一个是一个吧，不看好。郑州口碑最好的，实际上是绿城，但这货十年都不开发了，搞得只剩下怀念，这也说明了绿城的战略和执行力完全不靠谱，典型的国企风格，但是品牌力确实太牛了。
总结了这么多，最看好的是融创，尤其是融创进入郑州的姿势，相当漂亮。
2016年2月25日晚间，融创中国控股有限公司宣布，收购郑州美盛旗下中牟美盛70%股权和债权，总代价约为7.54亿元。该地块位于郑州市郑东新区郑开大道沿线以南，雁鸣路以东，白沙组团。该地块主要开发作住宅和商业，总占地面积约为25.8万平方米，预计总建筑面积为59.2万平方米，预计总可售面积为57.8万平方米，均尚未出售。
这个意味着什么，我给大家解读一下，首先是时间，2016年2月，是郑州房价爆发的前夜，此前郑州房价盘整了两年；其次是地点选择，白沙象湖组团，是郑州市高逼格规划的省级新区，潜力巨大，但彼时房价只有五六千，再次规模，这么大的土地，你去哪找呀，这个你懂得，然后是收购价格，40万平方米的权益可售面积，代价7.54亿元，1885元/平方米楼面价，在房价6000元的时候基本合理，是呀，不合理项目也谈不成，最惊奇的，是项目谈判时间，据说一个星期，孙宏斌来了河南就拍了板。
拿了这块地之后，郑州房价就开始爆发了，2016年6月18日，融创象湖一号一期首开，高层均价9500元/平方米，多层均价15000元/平方米，上千套房子瞬间售罄，大家脑补一下，我亲临现场，我表弟买了两套，当时一人只让排三个号，我已经没有贷款资格，本来打算让我弟给我买一套，后来被我媳妇打洒了，因此我把20万首付资金用于买融创股票，当时融创股票4.6块钱，我希望用股票赚的钱弥补损失。后来呢，郑州房价一而再的爆发，象湖一号一期后期高层很快涨到了12000元/平方米，多层16000元/平方米，完美售罄，脑补一下利润率，关键是脑补一下现金流，因为工程款此时还没结算，此时土地增值税只是预缴，还没清算（土地增值税在交房后才清算，这个是大头）。
问题是，你觉得这就是融创一竿子买卖么，不，那就不是融创了，那姿势就不漂亮了。融创是海啸式的，很快融创和城开合作开发的惠济区超级大盘瓏府项目亮相，热销。9月，观澜壹号和大河宸院先后亮相，目前据我所知，融创金水府已经面市，融创超级大盘管城南王庄和二期侯寨项目也在紧锣密鼓，最近又签了青龙山小镇，还有其它多个潜在项目。
融创这一系列动作，直接把五六年前进入郑州的那些一线房企秒成了渣，那些房企还在郑州挣扎着生存下去，融创已经开疆扩土，成为一方大佬，和碧桂园、恒大一起攻城略地了。来得最晚，选的地最好，拿的地最多，卖得最好，市场动静最大，合作方式最灵活，这就是融创，这就是为什么我说融创进入郑州是教科书式的，相比来讲其它开发商要么进不了郑州，要么成本巨大，姿势二逼。
当然，融创目前在郑州尚没有产品问世，如果象湖一号明年交房能够超预期，那么融创一定能够奠定在郑州市场的江湖地位，要知道，郑州市场的规模很大很大，一年2000万平方米的销售量，北京上海才有可怜的多少量（不论总价）。
上面回答完毕，不太全面，因为我掌握的信息也不全面，不知满意否，最后我讲一讲为什么我投资融创，这个友情赠送。
首先2015年创业板的大牛市让我懵圈了，对于一个价值投资者，你根本无法参与，因此我在5000点左右，把我复星医药、伊利牛奶、中国平安等价值股部分清仓，然后呢，赶上股灾，股灾我也损失了，但损失极其有限，然后我就在思考，应该投资什么。当时我的判断是，市场已经进入了熊市，熊市只能价值投资，熊市表现最好的只能是蓝筹，而蓝筹在创业板大涨中没有任何泡沫，并且低估，因此我针对性的在20元左右布局了复星医药以及目前的漂亮50，收获还不错。另一个思路，我在反思为何创业板大涨，我发现创业板是新东西，一开始是有开通门槛的，中国人就喜欢新，就喜欢有门槛的。你想想，一开始创业板只允许进去5个人，这5个人会赔么？不会，因为外面还有10个人没进去呢！这个逻辑简单吧。然后我发现港股通实行了，而港股通居然50万门槛，我高兴坏了。当然最高兴的，是港股有一大堆严重低估的股票，完全符合我这个价值投资者的逻辑，也就是我投资放心，能够算得过来账。当然，我最熟悉的是房地行业，孙宏斌多年来一直是我的偶像，融创也进入郑州，姿势那么漂亮，我没能买到融创房子，融创股票4块多，孙宏斌多次表示融创股票底鼓严重，你说，我该不该买？为什么不买恒大和碧桂园，因为当时他们市值已经很高了，为什么不买绿城？绿城完全没有进取心。
我4.6开始建仓，从此再也没有离开。目前我最担心的，是融创短期涨的太高了，作为短线操作，早该跑一百次了，但作为价值投资者，知道融创仍然大幅低估，融创目前土地储备具有极大的含金量，融创的成长性数一数二，即便给融创万科的成长性，也应千亿市值，融创未来必然和恒大、碧桂园一起进入top3。为什么融创的调整幅度不大，因为开通港股通的人越来越多，南下资金越来越多，融创的价值投资者居多，融创港股通每天都是净流入的，融创的短期投资者越来越少，尤其是融创的空仓还很多，目前还没有逼空，怕什么。即便卖出融创，要么千亿市值，要么逼空一下吧。港资大行，我真不看好，没有大局观，一帮人坐在办公室想当然，天天谈崩盘，天天把融创当做破产股算清算价值，然后想做空渔利，呵呵，这次我们就要打爆你才收手。此外，我还投资了港股复星国际，我觉得严重低估，10元建仓价，不过这个股票回报率很差，我再坚持，我觉得复星国际投资大方向是正确的；我还投资了港股南方航空，我觉得中国的航空发展空间很大很大，并且已经形成垄断，AH价差巨大，巴菲特也参与了，5元建仓价。