继续说说锚定效应。当前有些人买房子，会以当前的价格相比历史价格下跌了多少作为判断的依据。所以当前，有些人的看法是，我们的房价不可能跌到1000元一平米乃至两千元一平米，这是因为过去那些年房价一度高昂。而用相对比值时，譬如我过去认为房子的租售比在十倍以下时，才能认为房价到底了，譬如我们这里的房租是一万一年，那么我认为我们这里的房价是可以跌到十万以下的。这时总是有人认为我是异想天开，认为我的看法是永远不能实现的。
实际上我自己也曾受到这个锚定效应的影响。十年前，那时我认为1.5倍市净率就是绝对低估了，因为我认为跌破一倍市净率是不可想象的。当时@SL公白飞 给我看在港股的地产股的估值，那时普遍是0.2倍市净率，我感到非常非常惊讶。实际上，现在破净股是如此普遍，实际上我买的多数股票都是破净股了。所以说，所谓的锚定效应，其实是因为我们掌握的信息有限，我们只能根据有限的信息来下判断，由此导致的判断错误。
因此，我认为房价的绝对低谷很可能是建造成本跌一半，然后房价跌到低于这个建造成本。过去这些年，由于房价的高企，无论是材料还是人工，都是急剧地上涨，如果未来行情不好，很可能产生成本的极端竞争，由此带来建造成本的快速下降。而旧房价格跌破建造成本形成强大压力，正是逼迫建造成本降低的原因。实际上，在很多成熟产业，都发生了拼成本的竞争过程，最终成本急剧下降了。其实在我国，由于竞争激烈，许多产品都经历了这个过程。
我赞成王石的说法，即使政策恰当，房地产的熊市也将持续三到五年。随着房地产下滑，继续到来的会是银行的巨大的坏账和gov收入的锐减，困难如此之大，以至于被迫做出有历史意义的改革，譬如放开土地的买卖，或者征收房产税，才有可能最终解决当前的危机。目前的问题是不愿失去既得的利益，但是未来必须是壮士断腕。非如此不可能解决问题。
因此房价的合理估值是什么？其实是我国的所有其他资产的估值。目前，房价的估值很少考虑折旧，其实考虑了折旧后，我国的房产收益率是负数。我认为必须拿房产考虑折旧后的收益与股票相对比，这个估值至少在数量级上接近后，才能判断房价到底了。实际上，历史上我国的股票估值也很高，譬如银行股当年是五六十倍的市盈率，但是现在普遍是5倍市盈率以下。因此，合理的锚，并不是一个小范围内短时间的估值，而是全世界所有资产的估值，一旦某地的估值过高，资产就会向估值低的地方流动，我国近年来的大规模移民，与房价过高有极大的关系。因此，我认为我国的房价极有可能降到十倍市盈率以下，像我所在的十八线小城，房租是一年一万，我认为房价将跌到十万元以下，而像青岛这样的房租每年两万的城市，我认为将跌到二三十万一套房子。实际上我们当前的股票的估值是全世界的洼地，这是因为全世界的资本不看好我们，那么未来我国的人口陷入下滑，对我国房子的极度悲观，导致我们变为房地产的世界洼地是必然的。