最近的市场很不平静。
深圳喜获大礼包，成为全国惟一一个先行示范区的同时，房贷利率迎来“历史性大调整”，大利好的遭遇小利空。
昨天（8月29日），两位经济学家马光远、董藩双双到访深圳，论述当下经济环境的同时，对上面的重大事件进行详细解读，一致看多深圳。
微观方面，深圳多个项目陆续获批，枕戈待旦，备战“金九银十”。
这一厢，龙岗大运新城爆出一个卖得很火的项目【仁恒梦公园】，开盘不到10天去化了700套+。
如果属实，这应该是近期深圳楼市卖得最好的楼盘。
那么，是中介在人为刷屏、粉饰业绩，还是真相确实如此？
上周末，“火线哥”（DChuoxian）决定去一探究竟。
No.1
一天可以卖100套
从福田出发，经南坪快速，上水官高速，转入盐龙大道，在龙平西路与愉龙路交界处，就是【仁恒梦公园】了。项目已经是准现楼，外观标示性很强，很好找。
已是准现楼的【仁恒梦公园】实景图。
“火线哥”是以客户的身份，去现场探访的。
时值周末，现场很多人，估计两三百号人是有的。
现场想找一个座位，还是比较难，坐满了工作人员和洽谈的客户，时常传来砸金蛋的声音，那是又有客户成交了。
金蛋的礼包很丰富，比如500元的宜家购物券、美的微波炉等等。
工作人员说，前几天卖得好的时候，一天可以卖掉差不多一百套。
在顺销期，能有这个销量，非常不错了。从现场看，到场客户的购买意向比较强，成交的周期不长，还有不少是看一次就买的。
售楼处现场
按照程序来，工作人员在简单介绍了区域、沙盘、户型后，就可以看样板房了。
客户去看样板房是要排队的。尽管如此，但是非常值得去看。
28㎡、38㎡、68㎡三种户型，层高3.6米，使用率超高，堪称现代人的“梦想空间实验室”。
储物收纳都是大师级设计，业内人士称之为“难得一见的mini豪宅”。
踩盘的时候，“火线哥”很注重细节，比如墙角是否平直，园林的草木是否经过精心筛选、修剪，服务人员是否有耐心等等，这些细节能反映楼盘的品质和日后服务水平。
园林做得很精致（实景图）
实景园林一角
在绿化方面，【仁恒梦公园】更是打造2.3万㎡围合式新加坡园林，足不出户，赏森林美景，让生活与自然、园林艺术与人性需求完美融合。
由于是准现楼，现在就可以看出交楼以后的模样，现场更具有感染力。
另外，大堂、楼层也是要去仔细看的，这些与入住后的生活息息相关，也是见品质见工夫的细节所在。
入户大堂实景图
楼层实景图
此外，值得一提的是，项目还专门配备了2000㎡的时尚运动潮流会所，涵盖咖啡厅、游泳池、健身房等，另有公共洗衣房、无人超市等，为业主提供健康便捷的生活体验。
其实，潮流会所刚建成的时候，“火线哥”就应邀参观过，至今印象深刻。这是项目的亮点所在，小户型能够有这么奢侈尺度的空间，比较少见。
会所的咖啡、西点很有品位，建议小伙伴一定要去品尝。
时尚运动潮流会所（实景图）
【仁恒梦公园】38㎡户型现在已经是网红户型。目前加推的是1栋一线山景的28㎡小户型。
在深圳，28㎡的小户型不仅居住功能俱全，更能看到山景，对买家的诱惑，还是很强的。
跑了一圈下来，答案基本清晰 ，就内在因素而言，【仁恒梦公园】的产品小而精致，功能更大化，再加上准现楼和会所的场景营销，很多客户看一次后，就会心动。
28㎡的小户型可见山景（实景图）
No.2
98万起买大运地铁公寓
当然，【仁恒梦公园】最大的诱惑远不在于此。
总价98万起，不限购不限贷。
从探访的情况看，【仁恒梦公园】打动客户的三个核心点依次是：总价98万起、大运地铁、真公寓。
1.百万新房
百万以内就可以买套深圳新房，这种价格，在与惠州接壤的坪山、坪地，尚少量存在，或者就要去临深了。在大运中心，近乎绝迹。
进一步算下，首付不到50万元，也就是一辆中档车的消费，大幅度降低了买入门槛。
这应该是深圳最低一级的入门产品，但是项目配置却是高配的。
2.大运地铁
位置示意图
按照规划，【仁恒梦公园】在地铁16号线回龙埔站口（建设中），两个站到深港国际中心地标及国际购物中心，再坐两个站到达大运枢纽，未来可能4条地铁线交汇。
从大运枢纽坐上快速地铁14号线，仅8站就能到达福田中心，大概只需半小时左右。
3.真公寓
项目效果图
【仁恒梦公园】是基于大盘的真公寓。
这里有必要说一下“真公寓”。
目前深圳市面上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。
商办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年，不能更改使用用途。
产研用房类公寓的土地性质一般为产业用地，产权年限大多是50年。这类公寓不允许个人名义购买，只能以企业名义购买。
只有商务公寓，才是“真”公寓。
此外，商务公寓的房屋性质属于商业，也可注册营业执照当办公房用；商业性质房屋对第2次改善型换房无影响，仍能享受第1套按揭利率等。
很重要的一点，深圳市场上真公寓的套数仅占13%，占比只有一成多。
优秀品质的真公寓，正好给了外地买家、深圳多套物业持有者，买入深圳大湾区核心资产的机会。
那么，又该怎样看待【仁恒梦公园】现在的价格以及未来呢？
上图勾勒了深圳湾10年的房价走势（数据来源于片区历年成交统计）。
之所以能够如此波澜壮阔，很大程度上是因为这里集中了西部所有最为核心的资源。
而大运中心，同样集萃了深圳东部最核心的资源。
“火线哥”进一步打探的消息是，【仁恒梦公园】这一龙岗的盘，除了本地客户和深圳的投资客以外，还卖给了全国的客户。
【仁恒梦公园】的热销势头，是从大客户开始的。
最大宗的交易是上海的业主，一口气扫了三个整层63套；同样来自上海的另一位，则刷了两个整层42套；成都的女性客户成为了一个整层的业主。
随后，来自外地的买家纷纷出现，三亚、珠海，仁恒梦公园的朋友圈不断扩大，深圳的一位拆迁户也要准备拿下半层楼。
一个并不广为人知的细节是，近日，一位大客户因为来现场晚了，时值半夜，那位土豪办妥了手续，开始在售楼处“哐哐”地砸金蛋，一次性买了6套。
从8月16日开始的十天时间，【仁恒梦公园】的销量就突破 700套。
这个数据，相当于深圳一手住宅月均销量四分之一的水平。如此漂亮的数据，在深圳很久没有见到了。
No.3
抢在东部价值爆发前夜
为什么在东部，会出现深圳卖得最好的盘？
其实这也是很多粉丝经常问“火线哥”（DChuoxian）的问题，买西部还是买东部？
“火线哥”的回答是：
西部的机会是国家给的；东部的机会是深圳自己创造的。
相信深圳，你就买东部。
大运新城整体效果图
为什么？
因为深圳给予了东部，尤其是大运新城，最大程度的支持。
7月12日，备受瞩目的大运新城城市设计成果经市规划和自然资源局审议正式出炉，就是最近一个很好的例子。
未来的大运新城将是一座生态文明健康、学习文化浓厚、多维开放连接、创新活力迸发的高水平城市新客厅。
是的，定位有了新的提升——
高水平城市新客厅
龙岗区发布的未来大运新城的整体“三心两轴”框架
整体而言，就是八个字“一主两副、三心两轴”。
官方定位是：
主客厅中部活力客厅将借势大运新城等重点项目，联动北部创新组团以及国际大学园区，汇聚总部经济、高端服务业、高等级文体服务设施，成就与世界紧密联系的综合服务活力中心。
言下之意就是——
通过大运新城这个平台，与东部的总部经济、创新产业、高端服务、国际大学园、高级文体服务等等，在东部形成一个世界级的产业平台。
这一点，加深了“火线哥”对“世界是平的”这句话的体会。
有一个细节不要忽视了，【仁恒梦公园】前四位大宗交易的买家，均来自仁恒在外地的业主。
仁恒置地是一家新加坡高品质的开发商。根植中国26年，专注选择高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目，被誉为国际高端物业品牌领导者。
仁恒在各地的品牌美誉度和忠诚度很高，不少业主是跟着仁恒买楼置业。
仁恒在深圳东部的布局，契合了业主们的需求，需要一个与自己匹配的圈层，一个能与世界资源对接的平台。
【仁恒梦公园】所在的区域具有豪宅基因：
在建（规划）中的项目有：600米+超级城市地标、全球顶级国际学校哈罗公学、万豪高端品牌酒店、深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、30多万㎡高端购物中心、高端公寓、国际大学城、大运场馆、大运公园等等，应有尽有。
其自身也自带流量：
项目总占地21万㎡，建面115万㎡，是一个集写字楼、商业、商务公寓、服务式公寓于一体的超大型综合体。
项目越大，发展后劲越大。这种产品，首期产品的红利最大。
表相上看，聪明钱在买买买的同时，实际上在寻找——
影响深圳的下一个10年，究竟在哪里？
No.4
双保险，买深圳不会错
往宏观方向说，在哪里买房子，只有三个问题值得考虑：
城市竞争力和潜力怎样？
经济能否保持高增长？
近三年人口是否净流入？
“记着我说的吧。你们这一剎那站着的土地（指深圳），就是这一点，分寸不差，有朝一日会成为整个地球的经济中心。”
这段话是4月20日，在“大湾区与深圳的未来”高峰论坛上，国际知名经济学家张五常发表了《深圳是个现象吗？》的演讲。
“三十年前我推断上海的经济将会超越香港；今天我推断深圳一带将会超越上海。”
权威经济学家是这么说的，同样在数据上也得到支撑。
今年社科院发布了一份《中国城市竞争力报告》，列出了中国内地经济发展最成功的40个城市，其中排名第一的是深圳，排名第二的是上海。
恒大研究院最新出炉的一份城市发展潜力报告中，深圳同样位列全国第一。
为什么深圳可以超越上海排在第一名呢？
上海的GDP总量是深圳的1.5倍，但区域面积是深圳的3倍多。
所以根据经济密度指标，即GDP跟区域面积之比，深圳每平方公里所能产生的经济总量远远超过了上海。
从这个层面上看，四个一线城市要重新排排坐：
深京沪广
至于人口的流入（出），很大程度上代表了一个城市的未来。
去年各地人口变化（数据来源于各地统计局）
2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五个城市为深圳、广州、杭州、长沙、西安，分别年均增加55、47、26、24、23万。
而传统的人口集聚大市北京、上海、天津、苏州、无锡年均增加不足5万，北京2017-2018年持续两年负增长，天津2017年一度负增长。
去年，深圳人口流入数量、增长率，在全国拿了“双料冠军”，而上海的这两项指标，均不及深圳的个位数。
经济、竞争、人口“三驾马车”一出，哪个城市值得投入，自见分晓。
一个个盘分析，貌似不值得在城市的界面分析上“大动干戈”，但是上海人动用过亿的投资，肯定会在大方面上予以研判。
深圳在投资的三大指标上胜出，而在国家战略和政策上，深圳也较上海“迈出了一大步”。
大湾区战略就不用说了，先行示范区的横空出世，更是深圳城市未来的“点睛之笔”，给深圳上了“双保险”。
所以，现在买深圳，不会错。
“火线哥”（DChuoxian）总是习惯用势能来看区域和产品的价格，静态的是现在，动态的是未来。
时间终究会抹平深圳少数区域发展的不公平，或者是房价的洼地，时间轴拉长点，都是势能在价格上的转换。
历史总是惊人的相似，机遇会不会重演呢？
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地产火线（深耕深圳）
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期
30 Aug 2019 摄影：牛哥
*看尽买房人生百态，这第一步，决定你在深圳的未来
*前所未见！前海建成后是这样。大佬嗅出商机，坐不住了
点个“在看”，小编心颤