$XD新城控(SH601155)$  新城控股 申万宏源 袁豪

6月经营数据交流纪要  嘉宾： 董秘 陈 ，汪

汪：经营情况主要还是从销售，拿地，商业，评级及融资介绍

销售 2600亿目标，按节奏走

1-6 实现1171亿，完成45%，权益比例71%.......

靠前城市 苏州 常州 天津 重庆

拿地，金额占销售金额40%左右

住开重点关注长三角，商开全国化布局

1-6新增土地41幅，均价3100-3200，总价461亿，二线44%（南京，天津，福州，温州），长三角三四线23%，其他城市三四线商开主要获取32%。按面积供1246万方，吾悦广场商开占64%，地价优势明显，上半年均价不到1600。

商业部分

目标新开业30个，收入含税85亿，同比50%，已经拿的来看推进全国化，1-6月拿了17座，其中4个轻资产，拓展天津，武汉二线重点城市和广阔消费潜力的三四线。截止6月末，布局吾悦173座，其中轻资产19座，占比11%。

1-6月新开业来看，持有97，管理输出4，交接中4个，出租率98%，上半年含税租金39.38亿，完成目标46%，全年奔着目标进发。

2019年已开业的广场来看，1-6月整体日均客流量和日均销售额正增长，成熟商场保持稳定增长；上半年平均单个商场租金4500万，同比增长8%，基本符合公司每个商场每年收租1亿的预期；

评级和融资，上半年两笔境外债券，三大机构评级提升，BB+,对民营房企来说不错，获得外资认可

Q&A

Q1：拓展上面，展望下半年，全年计划会是怎样，轻重如何？

A1：汪：新拿30-40左右，30左右重，10-15轻资产，很多轻资产正在接触之中，很多地方性商业受疫情影响非常大，找我们做管理输出的非常多，公司希望拿一些基本面不要太差的，拿有潜力的，会筛选。近几年，在2025年之前，公司觉得市场空间还是在的，短期希望每年都拿30-40座广场。

Q2：拿地计划怎么走？是每个月都要踩40%销售额的线吗？

A2：陈：三条红线规定不是相同口径，按红线规定都在40%以下，是按年度来考核，拿地按计划进行

投资者提问，漫长等待，无人提问

Q3：二季度里，总体增长，但是有个别的环比下降，主要原因是什么？未来三、四季度里，会有改善吗？

A3：汪：下降的商场主要集中在2019年底和2020年开业，商场培育期3-4年，这批商场还没有成熟就面对疫情较大冲击，对于商铺有持续的扶持政策。我们也做了数据层面的分析：根据开业时间分类，2016年开业商场5座，今年2季度环比1季度增长9%、2017年开业11座，环比增长6%、2018年开业19座，环比增长3%、2019年开业21座，环比下降0.8%、2020年开业33座，环比下降2%；越成熟越稳定受影响越小，2019-2020开业的广场，有一定的扶持政策。39亿是符合公司的规划的。三四季度能否恢复还是要看具体商铺的情况和疫情的情况。

首先是今年国内部分地区仍然有疫情零星爆发，对商户造成影响；另外就是有竞争的原因，部分低端、地方性的商场租金下降，吾悦的商户也会以此为由与公司议价；

三四季度应该会好一些，85亿没有什么问题，但具体广场无法给数据，客流和销售额恢复的不错。短期不会有跨越式的体现（固定租金模式多一些），长期在往好的方向在走。

Q4：前6月住开毛利率是否见底，双轮驱动的逻辑有没有被破坏？

A4：汪：毛利率结算和销售两块，结算来看我们觉得2020-2021结算在底部区域，销售早于结算1.5-2年，去年下半年毛利率开始回升，今年持续会有一定的回升，但是整体行业高峰过去了，回升不代表回到高峰。

去年商管毛利率70%，今年也有信心保持，对整体毛利率有保障。

Q5：去年住宅毛利率只有15%了，现在回升能回到什么水平，集中供地和其他区域。

A5：拿地主要对净利率有要求，6-8%左右，一二线城市一线城市会低一点，3-5%也愿意去做，三四线6-8%，去年今年都是这个要求，之前两三年8-10%，现在很难拿到，商开好一些。

Q6：商开毛利率，净利率

A6：汪：总体拿地均价3000，商开1600，住开5000，商开10-12净利率区间，和纯住宅相比，因为不同的拿地方式不同。商开对整体有一定的平滑作用。

Q7：三条红线，统一招拍挂，拿地竞争压力如何变化？

A7：汪：22城市集中供地，希望深耕的城市，积极去参拍，但是一块都没拿到，拿地压力确实是会大一些。到后期三四季度是否会有一些机会，首批土地有些城市可以转化为当年的销售，地方政府对于政策制定是否会更完善，希望竞争，积极参拍。5-6月份在南京，天津，福州拿了一些土地。

对于非22城，公司对于具体项目的实际测算，坚守投资纪律。之前拿过地王，土地价格非常高，不赚钱的项目。

对于吾悦广场的地块，这两年不会再像前几年一样简单了，前几年万达有退出的迹象，也没有后来者进来。现在有友商参与竞争，我们还是要坚守纪律，有为数不多的竞争对手进来，出到更高的价格。

Q8：REITs的情况

A8：在筹备，但政策没来。

Q9：不同的购物中心NOY，离散度

A9：好的特别好，坏的特别坏，是存在的。中间的比较多，回报率会差异比较大，做得好的有12%，大部分7%，做的不好的2%。

Q10：低到什么程度了要进行业态和商铺调整

A10：调整是实时时刻进行的，无论是消费者还是投资者都是希望新鲜感，公司本身也会做一些招投，做的比较好的会比较少，做的没有那么好会高一些，10%-20%。