2012年第四季度以来，房地产销售明显回暖，从新盘开盘当天销售七成、凭号抽签认购、二手楼业主返价、地王频频出现（还面粉贵过面包）等等消息看来，无疑，房地产已经是暖冬。
    房地产行业直接或间接影响60余个行业，房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，对经济增长的总贡献率超过20%；房地产一旦调控收缩信贷，受影响的还有实体经济、资本市场。
作为投资者，很有必要对房地产进行比较全面的研究。以下从几方面探讨：
一、国情的特殊性
（一）城市建成区人口密度前所未有
    中国的房价为什么高？有人总爱拿中国房价与美国比，在这里就以“城市建成区”比一比。中国的城市建成区仅占国土面积的0.4%左右，约4万平方公里，美国城市建成区占国土面积的3%左右，约29万平方公里。中国仅现有城镇人口已超过7亿，美国全国人口3亿（美国部分农业非农业户口，这里按照城市化已经到达四分之三，推算城镇人口约2.25亿），中国城镇人口7亿是美国城镇人口3倍多，但是中国的城市区是美国的七分之一。如果换成每平方城市建成区的承载人口，则美国城区人口密度是793人/平方公里，中国是17629人/平方公里，这个数据说明有限的城市资源竞争人数中国是美国的22倍；按照中国城里务工的农业人口+非农户口总计9亿人口计算则是28倍；按照统一口径的全国人口计算（截止2011年底美国3.11亿、中国13.71亿），“有限的城市资源竞争人数”——中国是美国的31.4倍。
    由此，中国的房价与美国简单相比很容易得出错谬的结论。
    国际上，国际化大都市的房价大都是处于高位运行的状态，最主要的原因是这些国际化城市聚集了大量资源，包括更多的就业机会、更优质的基础设施、更完善的公共服务，因此对劳动力具有更大的吸引力，也导致这些城市的住房需求一直比较旺盛。
（二）土地制度问题
     宪法第10条规定:"城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地,自留山,也属于集体所有。"在土地利用方面,宪法规定,一切使用土地的人必须合理利用土地，国家为了公共利益的需要可以对土地实行征用。任何组织和个人不得侵占,买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定实行转让。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用,并给予补偿。
     中国的土地供应是政府垄断的，土地所有权分“国有土地”和“集体土地”两种性质，国有土地上开发的才叫“商品房”，集体土地上建的是“小产权房” 是非法的，所以，中国的房地产实际不是全流通，本身就人多地少，再来个那么多“非流通股”，房价能掉下来吗？土地政策不改革，房价调控没效。从2005年至今国家开始出台房地产调控政策并不断加码，房价不但不跌反涨，原因是就是上述的人多、地少、可供开发土地供应不足、非全流通等多项因素。二、影响房价的重要因素房地产的核心就是土地+金融，其他收入、人口、供求也是影响房价的重要因素。下面主要结合实际调查给予分析。
（一）土地成本
   通过对开发商向银行申请开发贷款的项目进行分析发现，有两种情况：一是历史拿的低价地，成本低，其项目总投资成本的构成中约30%是土地款；凡是招拍挂的土地，大部分的地价成本占总投资60%以上。土地在房价中的构成非常高。
   土地高度行政垄断，政府一手把农民地拿进来，一手再去拍，一拍就是个地王。难怪有人说政府才是最大的“开发商”。
（二）金融政策
   房地产与金融密不可分体现在：
1．开发商项目建设资金
   建设资金大部分依靠银行开发贷款，贷款通常占项目总投资50%，贷款利息一般占项目总投资4%-6%。
2．业主个人购房资金
   通过对开发商楼盘办理按揭比例发现，楼宇买家支付购房款，有80%以上的人需要办理按揭，按揭成数通常在70%左右，估算下来，扣除一次性付款和首期款以后，发展商销售一个楼盘有60%以上是依靠银行资金完成。可见，按揭贷款是购房资金的主要来源。首付款比例、按揭成数等政策很大程度影响购房人的购买能力。
3．利率
    利率对购房的成本影响很大，也在很大程度上影响购房人的行为。算了一笔账，不论等额本金或等额本息，如果按揭贷款期限超过15年，还款利息占总还款额50%还多。一笔38万的贷款，累计还款61万，15年还利息23万，占贷款总额60%。大家都知道，2009年房地产低迷时政府出台按揭利率七折优惠政策，引发了一轮房价急速上涨。
    从建设资金、按揭贷款（首付比例、按揭成数）、按揭利率，房地产金融政策在房屋销售中有举足轻重的作用。
    宏观调控以来，国家队房地产开发商的融资严格控制，包括资本市场上不给予新上市和融资配股、银行贷款更是设定诸多严格要求（如自由资金、负债利率等等），主观目的本意是防范金融风险，但客观上会造成建设资金不足而导致房地产供应减少。现在一般实力不足的小开发商、单项开发企业基本没法相银行贷款，调控的另一结果是资源向大开发商整合。
（3）收入增长
   国家正在实施国民收入倍增计划，将对房地产市场有比较大影响。一谈房价，有许多人总是以社会平均工资的收入数据作为判断房价是否泡沫的依据，我不直接反驳这观点，这里说说几个收入与房价的花絮：
    1．2009年银行受理一笔按揭业务，有一个客户购买深圳中心区某写字楼半层（当时价格总价近1500多万元），客户经理贷前调查发现，该客户在深圳华强北赛格电子市场经营一个柜台，柜台员工仅一个（客户的夫人）。另一个与其共同合作买下另外半层的人也是在赛格电子市场设立柜台做电子零配件生意的。看看那个行当的人大量的购买写字楼的你就知道那个行当是多么的景气，不是因为银行工作切身接触，可能无法理解，不断储蓄又不消费的国人积累了多少的金融资产（很多数据在此就不便引用）。
   2.看到上述案例，有人说你接触的都是银行的有钱人。那好，中低收入人群，去年，在我家定点做晚饭的钟点工阿姨请假，说要回去办购房手续，我很替她高兴，且对钟点工能买房感兴趣：原来，她家所在的乡村小学要撤（学校招不足学生，跟农民工进城有关），四个孩子（严重超生）上学走到镇上的学校（很远的路），只好用多年积蓄买房解决就近上学问题。她的收入：每天排满班做足8小时，包吃住每月工资约2800元，加上小费及客户给点旧报纸来卖每月纯收入3500元，老公工资比其略高，现以积蓄壹拾多万元在惠州一个镇买到房子。
   本届政府出台城镇化正合其时，让农民工在家门口解决房子、上学等问题、一线城市买不起房但可以在家乡的城镇购买，看好城镇化对经济和社会平衡的构建作用。
    3.做了个调查，在深圳关外（郊区）的农民房的租客群体10年来经历了一个有趣的变化：10年前配有厨房及独立卫生间的农民房一般出租给工厂的管理人员，而今，同样的农民房相当部分是出租给工厂的工人。当年普通工人的工资只有六、七百元，住在10几个人的集体宿舍，记得之前还有媒体呼吁要解决农民工“性福”问题。这两年普通工人的工资在2000-3000元，那些已经成家或谈朋友的，已经有能力在外面自己租房；而当年的工厂管理层部分已经购买了属于自己的住房。
   4.还有一个现象值得投资者关注的是：上个月对房屋进行一次维修发现，现在请一个装修小工要200元/天，联想到最近媒体说一个快递员、搬砖工人月收入达到6000多元，果然不假。很显然，这几年的体力劳动者比脑力劳动者收入增长速度要快。这种收入结构的变化必然带来新的消费群体变化！
   国内的统计数据跟国外经济统计数据的准确性是没法比，按照国外惯用的收入与房价比分析房价是注定要失真的。有人呐喊房价下跌一半都十年啦，房价下跌了吗？教条的引用当然不可能准确，有句话说得好“市场不会错，错在你自己”。在银行，我跟新入职员工说，少点照抄、拈贴网上分析资料来做报告，不是真实的调查分析得出的结论很可能是错谬的。在银行家眼里，几乎没有什么不可以量化和计算的，但这得建立在科学的调研基础之上。
（4）人口
   有人认为中国未来人口老化或人口减少会导致房价大幅下跌。这种看法只考虑了影响房价的一种因素。影响房价的因素是多种多样的。人口变化只是影响房价的因素之一。何况，中国未来的人口未必一定会减少。外来移民，计划生育政策调整或终止，都可能抵消目前计划生育政策带来的人口减少的因素。
（5）供求
   来看一组来自国家统计局的数据：2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%； 房屋新开工面积162413 万平方米，下降7.2%；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万 平方米，增长14.1%，但增速回落3.2个百分点；11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米；房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点。从上述数据来看，全国房地产开发投资的增速为16%，比往年26%以上的增速，这个指标已经算是减速。留意到房屋新开工面积和房地产开发企业土地购置面积是双双下降，这关系到明后二、三年的供应。
    在2012年12月中旬国土资源部举行新闻通气会，国土资源部计划要保持住宅用地供应总量不低于过去5年的年均实际供应量；没有加大供应土地的说法，国内加大耕地保护力度、视粮食安全为基本国策的情况下，也很难加大供应。毕竟城市不是建在山地上，其实目前大部分一线城市可供开发的储备土地也不多，增加供应更多依靠旧改、拆迁。
    讲到供求，得提一件往事，记得2006年我们报批一笔开发贷款，专职审批人担忧的问“建那么多房子卖给谁”、还说“房价涨了这么高，国家又调控”！我回答：经济学有个简单的经济规律叫 ——供求决定价格，深圳多年来的房地产投资额、开工面积、竣工面积以平均30%的速度增长，现国家实行调控，且严控土地供应，上述三个指标首次见到下降。中国人有钱就买田买地建大房的几千年传统；GDP、收入（罗列8大理由）…….房价更疯的上涨在后头呢。贷款审批会的结果是同意发放贷款，但审批人要求把贷款评估报告中“中国房价上涨已经不可逆转”这句话删除，说是与国家调控精神不符，对此我印象深刻。记得有人从此时就开始劝大家先别买房……唉！
三、基本判断
    1.即使是号称史上最严地产调控的过去几年，房地产事实上仍是资产保值最佳手段。现看来，未来较长时间也不会变。不要轻言“卖房炒股”。
    2. 未来房价崩盘的可能性比较小，未来几年可能小幅上涨。我们期盼不要快速上涨，毕竟房地产价格高企对整体经济不是什么好事，而且每次调控房地产难免对资本市场产生震荡，过紧的信贷也对实体经济产生冲击。
    3．对购房者来说，理解为什么房价这么高，就会根据自身情况做出适当的投资决定。不管房价是“总理”说了算还是“总经理”说了算，对首套自住购房者来说或者是丈母娘说了算——别轻信房价下跌百分之五十的说法！
    4．对房地产泡沫引发银行不良资产的问题不必过分担忧，现在房地产回暖了，地王又不断出现，让大家看到地方政府的卖地收入又有了来源保障，平台贷款担忧随之消失，银行股必然由此走向价值回归之路。
    5.城镇化带来的投资机会
城镇化是实实在在的利好政策，如果理解成只是个“概念”，可能会错失一波行情。城镇化是离乡不离土、进厂不进城。为此配套的政策可能有：土地流转改革、福利分配改革、户籍改革、高考改革等。期待改革红利。
    6．政府层面，同样是民生的“衣食住行”的交通，解决交通问题有市场化的私家车，也有政府统筹下的公交地铁，为什么没有人会抱怨宝马车、奔驰车价格贵。因为政府搞好了公交地铁建设，大家花几元钱就可以坐上车，买不起车的就坐公交，买得起车的人不认为贵。同理，在解决“住”这个民生问题上，应该建立两大供应主体：一是政府廉租房等保障房，一是市场商品房。政府保障房应主要向居民提供租房资源，而不是买房资源（经适房等是腐败源头之一）；对于市场商品房而言，价格应完全由市场决定，也没有必要出台限购政策。
    时间仓促，不足之处请诸位专家、投资专业人士给予指导和补充。上述是基于目前政策做出的判断，将根据政策及市场变化继续跟进。