我曾经说过：地产企业分万科和其他，当然其他地产企业也包括保利地产。有人问：保哥，明明你更看好万科为何保利的仓位要远远大于万科呢？
地产本身就是一个自带高杠杆的行业，在李嘉诚从香港带来预售制后，房地产行业被彻底激活了，前几年更是在恒碧融的疯狂拿地中将地产股带向了高潮！
我是眼睁睁看着恒大从2块涨到了27元，融创从4.7元涨到了47元，看看现在的股价，你完全想象不到地产股也能一年涨10倍。也正是那个疯狂的拿地周期，几乎所有激进拿地的地产股都有几倍的涨幅，虽然2017年保利和万科也有超过一倍的涨幅，但和内房股动则10倍的涨幅简直是小巫见大巫。
有人会问我：如果历史重演，让你重新选一次，你会不会买恒碧融？我的回答可能会让大多数人失望，即使再给我一次选择的机会，我也不会买，即使知道他有50%以上的成功率。
对于我来讲，选择买入万科保利即是选择了稳定，一不用担心融资困难的风险，二还能借用大量建筑商、承销商的“无息贷款”实现自己的梦想，看看年报保利2000亿的应付账款以及万科5000多亿的应付账款你就可以知道两家地产商在业绩的能力。
背靠国企、央企这个金字招牌，不会出现挤兑的风险，在央企80%的负债率高压线下，自带去杠杆功能，没有黑天鹅事件的空袭，平稳发展便是两家房企的共同特点。
如果比较财务的稳健型，毫无疑问，27%净负债率的万科更适合大部分低风险投资者的长期持有，而选择保利的我，则是看重央企这棵大树以及领头人宋总的执行能力。保利在经历了2014到2016年三年利润零增长以后，在股权激励的顺利推出，开始了她的业绩成长之路。
2017年26%的业绩增长，刚好完成了三年8%业绩增长的底线；2018年虽然20%的增长幅度低于大部分人的预期，但当年计提了广钢新城等地王超过20亿的跌价准备，也许更能解释低于预期的原因；2019年报更是在重大疫情的影响下毫无保留的释放了48%的净利润增长，分红率也随之得到了相应的增长比例，继续计提10亿的跌价损失更显示出财务稳健的常态。
与涉嫌平滑利润的万科相比，身为央企的保利更是起到了模范带头作用，与销售前四名的转型升级相比，保利的地产开发之路更为专注，如今保利依托房地产开发形成了一保利商业、保利物业、保利地产基金等多个核心产业。去年上市的保利物业减轻了地产板块的负债，也为进一步收购其他物业奠定了基础；保利商业更是在2020年这个大灾之年与其他板块齐头并进，三季度结束，保利商业更是拿下13个一二三线城市的13个优质商业项目，总签约规模达到130万平方米。
与万科更稳重相比，保利近几年的脚步确实“激进”，一方面是二级市场招拍挂不断，另一方面是加速去化释放利润。如果你问我保利与万科相比最大的缺点是什么？对，就是负债率，如今的负债率已经成为制约地产企业发展的枷锁，但站在绿线上的保利虽然短时间不会受到三道红线的制约，但加快竣工以及结算时间，积极推动商业板块的分拆上市则更有利于负债率的低位运行。
但与万科相比较最大的优势就是总土地储备以及在建和新开工面积，今年计划3400万平方米的竣工面积相比2019年增长了14.3%，虽然计划新开工面积受到疫情的影响而大幅推迟了，但今年超预期的拿地确保了4300万平方米新开工面积的完成，并为明年的开工奠定了基础。
与万科的净利润相比，保利整整落后了万科两年的时间，今年320亿净利润的保利相比两年前的万科是否也应该达到其3000亿市值的80%？投资就是在不断验证自己的判断，疫情刚过后的5月，保利的推盘明显加速，销售自然节节高升470亿、688亿、486亿、439亿、505亿与去年相比，每个月的销售都在稳步提升。截至三季度末，保利权益销售金额到2648亿，与去年同相比增长15%以上，可以预计今年在5000亿总销售的基础上3600亿的权益销售几乎已经提前预定。
据各大券商统计，保利的结算周期为28个月，3600亿的权益销售两年后达到万科2019年报的388亿的净利润似乎不难吧？那么两年后，保守估计3000亿的市值也应该能达到吧？
今后两年的时间，对于三道红线制约下的地产企业是关键的两年，降负债的压力下使恒大们不得不放慢了奔跑的脚步，这两年也是万科保利奋起直追的两年，我的观点是两年后不再是恒碧万，而是万碧保，不仅仅是销售排名的换位，长期压制的估值也有可能得到修复。
看看龙湖现在的估值，似乎万科也应该给予相应的估值吧？那么5000亿的万科是否明年就能达到？3000亿的保利也一并实现了吧！我的字典里只有积极和乐观，不幻想短期的暴富才是你长期立足于股市的基础，心态决定你的命运，做好当下，畅想未来，尽早实现我的广深梦......祝大家中秋节快乐！$保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$