插一嘴，关于高端零售商业体奢侈品的护城河，真的比大多数人想象得还要深。
就拿博主题图用的深圳罗湖万象城举例，这个04年的老项目已经蝉联深圳购物中心营业额第一很多年了，其实它的体量只有18万平，从面积来看在深圳大型购物中心里只能排中等偏上，地段还处于已经被逐渐边缘化的罗湖区，而不是福田南山这样的市中心。为什么能一年卖70亿，就是因为深圳唯一的LV、唯一的Gucci、唯一的爱马仕...等等，都在深圳万象城。高端奢侈品单价高，因而坪效也高——卖出一个爱马仕包创造的营业额，HM要卖几百件衣服，喜茶要卖几千杯奶茶，前者耗费的水电人工成本还更低。
关键是，高端奢侈品牌有自己的品牌形象维护考量，它们天然地就不喜欢看到自己的牌子烂大街，在顶奢品牌内部的评估体系中一个城市可能最多只有一到两家开店指标，新开业的商业综合体给出再多再好的租金条件也没用。这也让类似罗湖万象城这样的项目非常难复制，就连华润自己在深圳湾开的新万象城也是错位竞争的，主打小众二线轻奢和特色设计品牌。