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如果没有竞争，一个城市就一个万达广场或者吾悦广场垄断了，有没有护城河其实不重要，因为他们的对手是原来的城市步行街。
但是南宁华润万象城的成功，也使得他的写字楼租金水平在这个城市的首位，配套的豪宅也一直是这个城市有钱人的象征。然后华润的楼盘基本上都走中高路险，基本上都是全款抢房，根本不愁卖。打个比方，外地人来南宁，除了中山路小吃步行街，大部分人招待外地朋友都是在万象城，不少品牌也把广西的首家店放在万象城。南宁的第一个万达广场动工的时候，金街准备销售的时候，也出现加50万茶水费可以提前选商铺的消息，那个时候万达的豪宅也很热销，写字楼也卖了不少。不过开业的时候，万达广场给大众的感觉是全方位比万象城差一个档次……目前为止万达写字楼的租金基本上是华润万象那边的一半左右……我感觉成功的商业体不仅仅是租金收入，同时也是公司在那个城市的活广告。
但是想到新加坡那边的商业体格局，又分为两类：一类是像乌节路上的购物中心，十几个购物中心连在一起，繁华一条街……那条街上集合了外国游客，中上游本土消费者，基本上囊括了这个城市里面的消费能力最大的群体。。这几大购物中心互相竞争又互相沾光，各家一楼各有各的奢侈品牌坐镇，又各有各的主打，品牌也注意错开来，里面的小型购物中心也避开锋芒，专注细分的市场（数码、年轻女性的服饰、电影等……）
而居住区则各有各的邻里购物中心，以大众日常消费娱乐为主，这一类的商业体竞争其实也不是很强，基本上都有自己的客户群体。不过我想这也可能是由于新加坡那边的住宅没有像我们这边那么多底层商铺，居民要购物消费娱乐都是走附近的购物中心，我猜这也可能是有利于邻里社区购物中心的规划。但是这一类除了区域垄断之外，还真的没什么护城河，基本上大同小异的类别，去了两三个之后发现里面的品类差不多。因此，地理位置就成了他们之间的护城河。
坐标南宁，这里地铁开通到第三条线，这里除了老市中心，以前的梦之岛百货以外，还有三个万达广场，一个万达茂，一个华润万象城，一个新城吾悦广场，绿地香港有两个商业体，龙光地产有两个购物中心，未来还有恒大的购物中心，华润万象汇要开……
从新加坡回国的时候，万象城刚开，那时候感觉布局管理完全不输新加坡凯德系的购物中心，就是一开始人气不是很旺，但是随着时间慢慢过去，华润万象城和两栋华润大厦慢慢旺起来，以前的市中心开始衰落，附近的一个本土购物中心直接推倒翻新重来。
后来万达第一个广场开起来，可惜整体比华润万象城低一个档次，慢慢被翻新的购物中心反超……感觉万达广场的定位还是像区域中心。之后万达又开了两座，辐射区域也仅限于所在区域。当然被人诟病的还有那几条金街……万达茂的位置比较偏，广告打了好多年，附近的房子公寓买了不少……
绿地香港是后来者，第一个商业地产项目感觉还是为了卖房子所做的配套，盒子+复古街这些还是比万达广场的有新意，招商情况一般，活动运营要比万达的要好，房子卖完之后，目前重点在推销公寓及写字楼。
新城的吾悦广场盖得比较偏，招商运营目前感觉一般，定位也是邻里购物中心。一开始很热闹，后来慢慢回归冷清，人流还跟不上，感觉坑了不少买外铺的投资人。
龙光地产的商业中心是南宁龙光世纪的一部分，写字楼卖了不少，380米的摩天楼，有30层租给了豪华精选酒店……龙光购物中心招商能力一般，前期进来的都死完了，新换了批人之后开始有点起色，不过可发挥的空间不大。
恒大的购物中心在自贸区内，还在建设中，目前配套的公寓式写字楼也卖得差不多了……有待观察，区域内没有很大型的购物中心，但感觉也是邻里中心级别的购物中心。
华润的万象汇，是在新区华润二十四城的配套项目，还没动工，但是借着万象城+幸福里的势头，硬是把华润二十四城的二手房房价托高到市中心级别的价格……
综合来说，这边的商业广场，除了华润万象城站定C位之外，其他的还真的没什么护城河，基本上除了地理位置之外，商家也大同小异上不了高端，都是走平民路线……不过不少靠商业体拉来人气，让配套的住宅、写字楼、公寓好卖……当然，像金街，外街这些估计就让开发商收回了商业体的开发成本。
确实如此，地段太重要，大城市真的不想去太远，路上太浪费时间了，还有一个运营能力，成都大悦城那块地其实位置很差，边上是铁路，地铁也远，但靠着运营，比如停车免费，各项目活动，硬生生作到成都人流量前三
所以商业地场，地段+运营能力
但看了大悦城财报后，发现收租的确实比不过卖房的