1、经营稳中向好，一季度出租率全面提升，平均出租率上升至92.1%
近期，招商局商业房托（01503.HK）公布了一季度经营数据。
公告显示，截至2024年3月31日，招商局商业房托物业组合平均出租率上升至92.1%，而去年同期为86.8%。其中，写字楼平均出租率91.8%，零售物业花园城出租率93.4%。
从一季度的这一系列数据，不难发现，通过灵活的市场策略和持续的物业升级、高效的运营以及积极的市场推广，招商局商业房托在竞争激烈的市场中持续展现出稳健增长的步伐。
从整体出租率情况来看，可以看到其呈现出明显提升的趋势，这表现出公司项目在市场的吸引力和竞争力，以及持续优化运营带来的喜人变化。
具体而言，写字楼的出租率整体稳健，各项目间租金有涨有跌，突显了招商局商业房托在维系和增强与租户关系方面的积极作为。
其中，最为突出的当属科技大厦及科技大厦二期，两者基本处在满租状态，同时，科技大厦的租金更是逆市上扬，显示了其强劲的市场竞争力。
（来源：公司公告）
此外，在零售物业方面，花园城的出租率大幅提升，较上个季度末增长19.7个百分点至93.4%，不过租金则下降了14.4%。这一变动与商场为重新开业而采取的优惠条件和租金策略等有关。虽然短期内租金收入有所减少，但长期来看，通过吸引知名主力店和优化租户组合，花园城未来在提升客流量和销售额方面有望获得更大的增长潜力。
对此，公司也表示，年内还将通过营销推广、活动和更好的客户服务持续提高客流量，增强商场的竞争力，从而提高租户的销售额，为未来租金收入的提升奠定基础。
实际上除了租户管理策略上确保了低空置率外，在财务策略上招商局商业房托同样展现了其对市场机遇的把握能力。
过去一年，招商局商业房托利用人民币低息窗口，成功置换了大量债务，从而大幅降低了综合融资成本。2022年，公司的综合融资利率为3.55%，到2023年则降到了3.18%。其中，在2023年7月，公司完成24亿人民币的并购贷款的提前置换，将原利率从3.55%大幅降至2.93%。此外，公司原先100%的港币贷款也全部转换成为人民币贷款。这一系列举措不仅显著降低了融资成本，提高了财务效益，同时也有效增强了公司财务的稳定性，为股东带来提供更高的分红回报和资本增值机会。
不可否认，在当前的市场环境下，招商局商业房托作为一家聚焦商业资产运营的企业，无疑面临着一系列压力与挑战。
一方面，在商业运营上，公司需要应对租金收入的压力、租赁续期的不确定性、市场竞争的加剧以及宏观环境的变化等因素，这些都可能对公司的运营产生显著影响。另一方面，运营成本的上升和融资成本的压力也对公司的财务健康构成挑战。
不过，从公司的种种举措来看，不难看到招商局商业房托正在以积极的姿态积极应对这些挑战。其不仅持续关注市场动态，优化租户组合，还在提升服务质量、加强成本控制以及响应政策支持等方面做出了多方面的努力。
正如此前年报分析文章《招商局商业房托（01503.HK）：资产提升释放成长动能，韧性增长展现价值潜》中所提到的，透过积极的租户管理策略与资产的精细化、数字化管理相结合，招商局商业房托不仅能够保驾护航其底层资产的质量和价值，更能够更快速地适应市场变化，持续创造稳健而可观的业绩回报。
可以预见的是，通过这一系列措施，招商局商业房托将不断提升运营效率，夯实健康的财务状况，增强市场竞争力，在不断变化的市场环境中实现稳健增长。
2、政策持续助力，REITs市场加速回暖下的投资新机遇
近期，多项政策利好为REITs市场注入了新的活力。
此前，国务院发布的新“国九条”就多次提及REITs，其中特别提到推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展、研究制定不动产投资信托基金管理条例、落实并完善不动产投资信托基金税收政策等措施，展现出了高层对于加快建设和完善REITs市场制度、推动REITs市场高质量发展的决心。
对此中金公司指出，REITs在此纲领性文件中被3次提及，显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视，国务院层面的指引下，各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待，这两方面均有利于提升REITs的投资价值，税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。
与此同时，在4月19日中国证监会发布5项措施，包括放宽沪深港通下股票ETF合资格产品范围、将REITs纳入沪深港通、支持人民币股票交易柜台纳入港股通、优化基金互认安排和支持内地行业龙头企业赴香港上市等。其中，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的这一举措更是备受关注。业内相关观点指出，此举有望为两地REITs带来更多增量资金，沪深港通机制的优化也将有助于提升市场整体的稳定性和定价效率。
从市场表现来看，受一系列利好消息刺激，内地公募REITs和港交所REITs集体近期开启了强势反弹行情。其中，在5月2日，港交所相关REITs更是集体上涨，从截止5月20日数据来看，港交所相关REITs近10日涨幅均有所表现，其中招商局商业房托近10日涨幅达近15%。
（截止5月20日数据，来源：富途行情）
连续上涨，显示出市场信心的恢复。对此，相关分析指，REITs产品的近期强劲表现，基于前期市场超跌后的估值修复，加之在红利投资热潮下，REITs品种的高分红率吸引了投资者的关注。随着政策的加持和市场信心的逐步回升，预计前期流出的资金将回流，为REITs市场带来更多增长潜力。
3、结语
站在当下来看，随着全球资金对中国资产的配置意愿不断提升，港股市场牛市预期持续兑现，政策暖风下REITs市场迎来加速回暖，一系列利好叠加下也将推动相关REITs资产迎来投资新的机遇。
在此背景下，作为REITs市场中持续稳健表现的一员，招商局商业房托也将受益于整体市场的回暖，并凭借其持续兑现的业绩增长能力，收获其自身的“阿尔法”。
从股息率表现来看，截至目前招商局商业房托的股息率达到了8%，这不仅大幅高于一年期存款利率，同时也优于大部分国债收益率、甚至多数理财产品收益率。在当下高股息策略日益受到市场关注的背景下，这一表现已展现出足够强的吸引力。$招商局商业房托(01503)$