近年来，受外部环境、疫情等多种因素影响，物管行业遭遇了深层次的调整，而步入2023年，房地产政策面持续释放积极信号，作为地产产业链的重要领域物管行业也迎来了一系列新的变化。或许透过物管公司的财报能够对行业的转折有更深刻的理解，我们不妨从康桥悦生活(以下简称悦生活)的中期业绩一探究竟。$康桥悦生活(02205)$
一·财报呈现的几大亮点：
悦生活在2023年上半年取得的业绩表现可圈可点，具体分析来看，体现在如下几个方面：
1·营收增长19.6%，财务数据维持稳健增长
财报显示，上半年悦生活实现收入约4.45亿元(单位人民币，下同)，同比增长19.6%，毛利润约1.12亿元，同比增长5.9%，净利润约0.60亿元，同比增长4.9%，归母净利润约0.51亿元，同比增长2.8%。可以看到，悦生活的业绩整体表现比较稳健，营收端增速明显。
(数据来源：公司财报)
2·物管规模再上新台阶，独立性特征明显
上半年，公司物管规模继续保持了增长态势，同时展现出较强的独立性。截至上半年，悦生活在管项目数量达到252个，公司合约建筑面积约 6550万平方米，较 2022 年同期增长7.2%，其中来自第三方物业开发商的约为 5270万平方米，占比 80.5%。在管建筑面积约为 3690万平方米，较 2022 年同期增长 25.1%，其中来自第三方物业开发商的约为2940万平方米，占比 79.6%。此外，非住宅类物业的在管建筑面积约为 610万平方米，同比增长 57.6%。
数据可见，悦生活在规模上取得了显著的增长，第三方面积占比持续提升，独立性特征明显。此外，公司在多元化市场中具备强大的竞争力，尤其是在非住宅领域增长迅速，为公司未来的增长和发展奠定了坚实的基础。
3·社区增值服务强劲，兑现持续复苏逻辑
随着后疫情时代的到来，经济逐步复苏，社区增值服务领域的需求也迎来释放。悦生活在这一领域表现出色，其社区增值服务收入在报告期内取得显著的增长。具体来说，其社区增值服务收入达到了7426.4万元，同比增长了25.4%，占总营收约16.7%。
增值服务一般包括家居生活服务、资产运营服务等方面。悦生活取得的这一良好增长数据背后不仅反映出了疫情过后，随着社会经济环境步入正轨，相关社区增值服务的需求强劲，同时也侧面体现了悦生活凭借丰富的、高质量的服务内容，更好的满足了客户的需求，从而吸引了更多业主和住户选择公司的社区增值服务，进而推动业绩增长。
4·城市服务取得新突破，营收大增近2倍
悦生活不仅在物业管理服务领域表现卓越，还在城市服务领域拥有多元化的城市服务项目，涵盖轨道、环卫等。
上半年悦生活城市服务收入约为2840.2万元，同比增长 192.9%。这一强劲的增长趋势反映了公司在城市服务领域的成功拓展和出色表现。城市服务的多元化项目为悦生活带来了新的增长机会。尽管，当前整体体量并不算大，但考虑到这一市场巨大的空间，公司在这一领域强劲的爆发力，有望为悦生活的未来发展创造坚实的基础。
二·对悦生活未来的几大预期
从中期财报可以看到悦生活展现了稳健成长的一面，对于公司后续的发展，笔者认为如下几个预期不容忽视，而这也是展现公司长期成长潜力的核心所在。
其一，在于规模的扩张预期。
从过往的经营表现不难看到，悦生活在物管规模方面表现出了强劲的增长势头。
结合早期的数据来看，2018年公司的物业管理面积仅为873万平方米，而到2022年则已经达到了3190万平方米，今年上半年进一步提升到3690万平方米。
这一趋势预示着公司拥有高品质的服务、具备持续拓展的能力，随着物管行业经历了重新洗牌、整合，对于悦生活这类具备独立性扩张优势的企业，将迎来更大的市场拓展机会。
(数据来源：公司财报、招股书)
其二，在于第三方面积持续增长的预期。
悦生活在提高独立性方面取得了显著的进展，来自第三方开发商的面积占比持续提升。截至上半年，公司在管建筑面积中来自第三方的面积占比已经由去年同期的77.5%进一步提升至80.5%。这不仅意味着对关联方的依赖越来越低，同时也说明悦生活在吸引第三方客户和项目上表现出了强大的竞争力，而更深层次印证了公司优异的服务品质带来了良好的市场影响力，持续获得了市场的认可。
(数据来源：公司财报)
公司在非住宅业态市场上的拓展也取得了显著成果，包括轨道、环卫、产业园、商业、停车场、医院、景区、学校、写字楼等领域。上半年，公司还成功签约南京元宇宙大厦项目，此举进一步突显了公司在商业管理领域的外拓能力，这也表明悦生活在多元化业态拓展中具备广阔的发展空间。
其三，在于围绕社区增值服务和城市服务打开更大成长空间的预期。
社区增值服务和城市服务可以说是悦生活未来增长不容忽视的重要领域。
一方面，从社区增值服务方面来看，公司通过不断深化、细化和扩展社区增值服务，满足客户多样化需求，同时提供智能化、多场景的服务体验，将有助于持续深挖客户价值，并拓展更大的业绩成长空间。尤其是考虑到后疫情时代，经济复苏步伐加快，业主多元化的需求迎来释放，作为最靠近业主生态的物管企业具备触达优势，能够获得持续挖掘商业价值的机会。
另一方面，从城市服务项目来看，这一领域具有体量大、种类多、要求高、标准严、社会影响广的特点。悦生活提前布局城市服务领域，已经在未来的市场竞争中抢得了先机。公司在年初还成功中标郑州二七环卫上亿元项目，夯实了在城市服务领域的市场地位。这一领域的增长势头后续相信也将为公司提供更多的机会和潜力。
最后，则在于借助科技赋能，降本增效，创新商业模型打开更多业绩增长点的预期。
悦生活积极推进科技赋能，运用互联网、物联网、大数据等前沿技术，提升了运营管理、设施设备管理、客户服务等多个层面的效率。例如，通过云计算和人工智能技术，公司实现了设施设备的智能监控，大幅提高了工作效率并实现了有效的节能降耗。这些科技赋能措施不仅提高了公司的竞争力，还为客户提供了更高水平的服务品质，增强了满意度。未来随着核心技术能力的打造，公司亦具备对外输出的可能，有助于形成新的商业模型，打开新的价值成长曲线。
总的来看，公司在多个领域展现出了强大的增长势头和潜力。后续随着这些预期的不断兑现，公司也将持续在市场中创造更多的价值。
三·结语
总的来看，悦生活中期财报呈现出一系列积极的迹象和潜力。公司规模持续扩大，独立性特征愈发明显，社区增值服务和城市服务领域表现出强劲的增长态势，而科技赋能则为公司提供了更多竞争力和想象空间。而这些因素共同构筑了悦生活基本面坚实的基础。