5月24日，人民日报海外版，刊发一篇评论，提出中国在当前的贸易环境下，不会通过放松房市调控来刺激经济增长。
评论中援引了一位教授的观点，“房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本……指望房地产拉动经济基本上不可能持久。”这段话与加里·希林在《去杠杆化时代》中分析的美国房产泡沫何其相似。
冰岛公投：欠账不还
2008年，这个温泉密布的国家，弥漫着灰冷的金融恐慌。
政府将几家银行国有化，试图以此摆脱危机。但一年之后，状况并未好转，经济急剧崩溃：GDP下滑6.5%，失业率从以前的近乎0上升到6.5%。
杠杆太高，冰岛国家银行的信用风险恶化，有40万英国和荷兰储户要不回钱。此时，首相出面，承认冰岛面临国家破产，但冰岛政府只承诺保护自己国民的存款，不承诺外国储户的钱不受损失。这引起英、荷的不满，后来，这两国政府支付了那些本国储户的钱，并以此要求冰岛支付53亿美元的补偿。
还or不还，冰岛认为这是一个问题。政府出于“民主”，在2010年3月，举行了一场全民公投，让国民做出决定。结果，93%的冰岛人表示，这钱不还了。对于这一“举国之举”，外界的反应很具体，债券评级机构威胁冰岛，要将他们的政府债券降为垃圾级。
冰岛的这场金融恐慌，不过是个小故事，而更大的故事则是来自美国的房产泡沫：蝴蝶抖抖腿，真的勾起了一场风暴。
执念：美国房价永不下跌
房子确实是用来住的，但也确实被用来炒了。
美国房产泡沫的一个成因就是，房价被认为永远不会下跌。
自20世纪30年代以来，美国房价就没有出现过全国性的下跌，期间有两次下跌也只是区域性的，一是20世纪80年代后期，油价暴跌中的产油区，二是冷战结束后，因航天工业遭受重创的南加州。这种历史惯性使前述执念深入人心。
近20年前，整个工业化世界出现一个共同的现象：房价暴涨和房市脆弱。比如上世纪90年代中期以后，澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙和瑞典的房价上涨了50%甚至更多，远高于美国的30%。
房价上涨远远快于租金上涨，这说明，房子是被炒的而不是住的。
因此，房子变成了一种投机商品。只要房价一直上涨，那么就算我收入再少、房贷再多，也可以规避风险。这样就可以让违约率保持在低位，贷款就是一件对我和对银行都有利可图的事。
这会带来怎样的驱动力？假如当时，你以5%的首付比例买了套房子，此后房价以每年10%的速度上涨，如果不计其他款项，你的年均投资回报率就高达200%。但如果房价下降5%，你就会血本无归，这就是杠杆。
因此，只要房价一直上涨，投机就是有利可图的。但庞大的财务杠杆，最终使美国房产泡沫在2007-2008年破裂。
投机：房炒不住
2001年网络股泡沫破裂，纳斯达克指数重挫。此后，美国政府实行了大规模的货币和财政刺激（9·11之后尤甚），经济衰退趋势渐渐温和，但与此同时，一股新的、更疯狂的投机风潮滋生了。
受到此前十余年牛市的惯性影响，许多投资者相信每年能够获得超过20%的投资收益，如果股票达不到这一标准，那其他产品可以，比如房子。
2004年，有四分之一的购房行为属于投机。2006年，迈阿密公寓还没建好就被投机者买入，而且越买越多，其中部分人通过快速倒手大发横财。
政府间接推动炒房
暴利之下，容易贪得无厌。个人投资者开始对房产进行高杠杆投资，他们并不介意房贷，只要房价一直增长，最终的房产价值就能超过房贷。于是，大势所趋，房贷标准被一降再降。
在泡沫年代，买房热蔓延至各个角落，所有种族和年龄段都参与其中。年轻家庭、低收入者、少数族裔、外来移民的投资杠杆更高。这是因为，美国政府为了家庭和社区关系稳定，鼓励上述群体通过两大房贷巨头（房利美、房地美）来贷款买房。这样的政策促使购房的首付款比例降低，为房市注入膨胀泡沫。比如，有的首付比低至3%甚至0，而余下的房款可以通过贷款解决。
宽松的房贷标准刺激了房价上涨，这需要不断放宽标准寻找接盘侠，当优质客户开发殆尽后，次级贷款人便成为放贷的对象，由此导致次级贷款不断增多。
美国住房与城市发展部鼓励更多的低收入者买房，致使房贷标准更加宽松。在低于当地收入水平中位数的人中，能够获得贷款的比例，从1996年的42%，提高至2000年的50%，和2005年的52%。早在2002年前后，他们就已经占据了新增房贷的一半以上，最后，房市的问题也首先在这一群体中爆发。
政府监管遭抵制
美国国家金融服务公司收买了华盛顿的许多政客，使后者疏于对抵押贷款的监管。
早在2005年，参议院银行业委员会的共和党委员们就提出一项议案，旨在禁止房利美、房地美等企业自行持有房贷资产，但该提案在参议院表决时未能通过。
住宅行业还通过游说阻碍房贷标准的提升。房利美、房地美在十年间的游说花费高达1.7亿美元。2003年，时任众议院的金融服务委员会主席巴尼·弗兰克认为，“房利美和房地美在降低购房成本方面发挥了非常有价值的作用。”2006年，美国时任财政部部长亨利·保尔，说服布什总统放弃对房利美和房地美的约束计划。
他们或许已经意识到，一旦房利美和房地美有闪失，美国付出的成本将远远超过20世纪80年代末储蓄贷款危机中的1500亿美元救援。因而不论资方还是政客，都希望有更多的人去买房，因而明里面里，都不愿意收紧房贷标准。
审核一个房贷仅需12秒
2005年，52%的次级房贷是由不受联邦监管的公司发放的。
由于监管者无力约束贷款机构的贷款标准，资证不全的次级贷款占全部贷款的比重在逐年暴增：2003年为6%，2005年为20%，2007年为50%。
私人贷款机构，如新世纪、因迪美，它们的放贷标准比房利美、房地美更宽松。它们将那些贷款卖给华尔街的公司，因而可以毫不顾忌其中的风险。而华尔街将那些贷款资产证券化后，分为不同的层级，卖给投资者。但许多投资者并不知道那些证券的质量有多差。
上述新世纪公司，是美国第二大房贷机构，它曾吹嘘能在12秒内为完成对贷款人的审核和房贷计划的制定，这意味着它几乎没去审核。
房贷还款违约增加
房市奔溃的可怕后果从根本上说，源自过度的杠杆。从2003年到2007年，美国几大投资银行的杠杆比率上升了50%。
自上世纪70年代末，在此后30年的时间里，家庭和金融部门积累起了太高的杠杆。家庭的高杠杆来自房屋首付的大幅减少、信用卡负债、汽车贷款、学生贷款、房屋净值贷款的增加。而私人金融部门的负债来自大量表外工具的发明和飞速发展的衍生品。
如果首付比例都被限制在至少20%，购房者都有良好的信用评分，都能足够负担月供支出，那么房价下跌以及由此引发的金融危机，并不会造成后来那样的灾难结果。
此前，在房贷与信用卡还贷之间，前者处于优先地位，但随着房价的暴跌，业主们意识到将无法再拥有自己贷款的房子。因此从2008年一季度开始，信用卡成了被优先偿还的对象，但到了2008年末，甚至很多人连偿还信用卡账单的钱都没有了。
在美国，很多资不抵债的房主（大概有四分之一），他们即使能够支付得起月供，也会选择违约。这是因为，对有些人来说，房屋的所有权不再那么有吸引力，他们更愿意选择更便宜的出租屋。
这是一种策略性的违约，2009年，这种状况超过了100万例，是2007年的4倍。
次贷证券遭减持
2007年，在澳大利亚、欧洲、美国，市场和评级机构都将它们手中的相关次贷证券降级。
汇丰银行在2003年以148亿美元买下家庭国际（系美国个人理财公司），并从其他贷款机构买下数十亿美元的次级贷款。由此试图扩大它们在美国市场的份额。
但4年后，汇丰银行对低质量的次级抵押贷款做出了18亿美元的减值处理，这对很多人来说，次贷乱象被第一次注意到，而也就在这个时候，与次贷有关的证券开始暴跌。
2007年下半年，美林、花旗等金融机构被迫对刺激抵押贷款相关证券做出巨额减值处理。
2008年直线下跌的房价令房地美和房利美损失惨重，缺口超过500亿美元。中国银行持有173亿美元的房利美和房地美债券，它在6月30日卖掉了其中的46亿美元。8月末到9月初的那一周内，外国中央银行共抛售了98亿美元的房地美、房利美和其他美国政府机构的证券。时任美国财政部副部长的大卫·麦考密克，还极为罕见地致电日本各大投资机构，防止后者甩卖所持有的1000亿美元的房利美和房地美证券。
房价下跌对消费的打击
2007年，随着道琼斯工业指数创下历史新高，股票投资者和大多数经济学家仍然相信次级房贷的灾祸不会遭受全面的经济破坏。
但从2007年10月到2008年8月，标普500下跌了20%。
当时，IMF在一项研究中认为，房价每下跌1%所造成的负面影响是股市同等跌幅的两倍，这是因为炒房的人远多于炒股票的人。
2008年秋季开始，美国消费者开始“勤俭节约”，比如在2008年中的1000亿美元退税中，消费者仅将其中的20%用于消费；由于储蓄极少，加之股价下跌、银行贷款越来越难，他们在满足生活支出之外，用于消费的钱越来越少。
此后不到一年的时间，汇丰银行便宣布不再在美国发布新的消费贷款。于是消费者开始从他们的退休账户401（k）中提前取钱（提前支取支付10%的惩罚税收）。
消费者大量涌向低成本的沃尔玛，而高端零售商内曼·马库斯则风光不再；消费者开始喝自来水而不是瓶装水，开始自带午餐，开始购买没有牌子或者工厂标号的东西。
由于消费占美国GDP的70%，严重的消费缩水将产品和服务经济也拖入泥潭。美国出现了二战以后最严重的一次经济衰退。
全球性经济衰退
2008年雷曼公司破产，以6390亿美元成为美国最大的破产案。值得一提的是，日本的野村证券以2美元买下它的欧洲和中东业务。
挪威政府养老基金损失惨重，因为它持有8000亿美元的雷曼股票和债券。
2008年末，中国股市大幅回落，中国央行六年来第一次降息，中国的2千亿美元主权财富基金购买了国内最大的3家银行的股票。
俄罗斯股市持续暴跌，仅2009年就数次暂停股市交易，对此，俄罗斯政府启动了1200亿美元的救援计划，以支撑1200家银行的流动性。
欧洲和日本消费低迷，爱尔兰、西班牙、英国房产泡沫破裂。
冰岛国家破产（也就是本文最开始的那个故事）。
在房市泡沫中大赚的人
保尔森公司在次贷危机中通过卖空大赚了一笔。房屋建筑商的股票、信用评级机构、房贷保险商、房地美和房利美、银行和非银行房贷机构、房屋供应商、以及相关领域的ETFs等都成为做空的对象。
该公司在2007和2008年为客户赚了200亿美元，其中在2007年的某一天就获利12.5亿美元。
不同于保尔森，巴菲特则是通过及时投资获利。
在次贷危机期间，高盛从投资银行转型为商业银行，由此受到政府的保护。精明的巴菲特，在两天之后，便向该公司投资了50亿美元，附带另外50亿美元的权证。不久之后，他又迅速投资了通用电气，以30亿美元购买年收益率10%的永久性优先股，这意味着巴菲特瞬间获利3亿美元。
房租不降反升
当美国的房市泡沫破裂后，房价下跌，但房租却急剧升高。
有人以每月一套房的速度，在贫民区置房产，以租给那些因为无法支付房贷而被扫地出门的人。
如果未能按时缴纳房租就会遭到驱逐，2012年，纽约法院每天都要签发80张驱逐令。房客一旦被驱逐，就会被记录在案，以后就更难租到房子，而那些人只能住进更恶劣的社区中，那里汇集了贫穷、暴力和毒品（对此，可参见《扫地出门》）。
贫穷竟然成为牟利的对象。这在房市泡沫时期表现在次级房贷上，泡沫破裂后，又表现在租房上。
不过，美国的千禧一代中，近来有很多人开始明确地反对“财富不均的资本主义”……
A. 加里·希林/中信出版集团