新城控股在过去几年是最优秀的房地产公司之一，其净资产收益率高达43%，名列前茅，充分体现了它的高毛利高周转的成功。他的年销售额和年利润增幅惊人，与其相似的有融创中国，但是融创中国是由于这两年并购等因素造成，是一次性收入，而且其负债率，融资成本都高与新城控股。
新城控股2015年之后如此高的增长速度，一定是满足了社会当中的某一个痛点，那就是其吾悦广场的拿地和建造模式，$新城控股(SH601155)$ 同时满足了政府税收、百姓改善生活和企业发展的良性循环。目前三四线城市对吴越广场模式的需求还没有看到尽头，虽然说长期来看房地产会呈现销量下降的模式，但是这一个是长期非常缓慢的过程，具体可以参考黄奇帆的演讲，而且新城控股发展的核心区，正式黄奇帆所说的将来有前景的长三角地区。投资预测只能看三年，起码在可预测的期限内新城控股的模式仍然是有效的。
既然这是一种非常好的模式，那么别的地产商，为什么不跟随呢？因为这是有门槛的，需要强大的执行力。新城控股的成功是天时地利人和的因素， 2015年新城控股回归A股，得到了低成本资金；同时先行者万达地产自废武功，人才被新城控股所用。更重要的是，新城控股看到了三四线城市的五月广场模式，并且率先开拓，已经创造了成功经验，形成了一定口碑品牌，并且在中央电视台上打广告，形成了先发优势。后面也有弘扬旭辉等地产商跟随这种模式，但是在人才品牌等方面已经被远远地拉开了差距。
目前整个地产行业都处于低估状态，而新城控股正是这低估行业当中最低估的企业，一年多后，新城控股的市盈率只有两倍，而且拥有可持续发展的两百多个商场。这样低估的企业在A股市场上是没有过的，相信，现在买入两年后一定可以获得丰厚回报。 #地产股那些事儿#
南京吾悦广场
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精彩讨论
正奇2019-08-19 17:24一通电话，几点信息：
1信托资金收紧对公司影响不大，因为有息负债5%占比！
2对于当下开发贷；按揭贷款资金收紧调控措施，先是部分城市部分去画弱项目进行限时优惠促销，员工优惠价购买也是必须全款才行，以此保证销售回款力度！
其次银行等金融机构积极与行业龙头们沟通，优先优惠优价保护好合作关系，建立更为更为紧密的伙伴关系！
再是出售一部分土地项目，既有那事对资金的要求也有对下半年资金收紧预判的现实需求！基本以今年上半年新拿地项目为主！（据我观察卖150亿项目大概是两类情况：一是没有五月配套的位置欠佳的小地块项目；比如日照市区地块！二是位置极差的配套五月广场项目；比如胶州百万超大盘去画一定是大问题！）
3要求一二线拿地项目以8为利润目标；34线以10为保守利润目标！
4现在中小城市销售进展顺利，购买力并没有明显大幅度下滑，八成去画率项目还是较多的！
5今年销售2700完成是大概率事情，公司还有较大销售增长的空间。行业龙头销售额天花板不好说～
6截止七月底在手118做五月广场，郑州那个还没公告，也不具体了解情况…（你懂的）
7每个五月大概运营3年左右时间，销售就会稳定在1亿！
七上八下，就这些大致内容吧！
正奇2019-08-22 13:19融创的确定性高于新城，但赔率比新城差不少。按照“王子落难”的原则去衡量买点，融创的大机会是在投资乐视失败，股价破20。新城的机会倒是在当下。
正奇2019-08-19 17:44我观察了几个很牛的私募，开始配置地产了，然后最近各个险资也加大地产配置，现在@广州一新城一雄 也说了，一些大V也开始配置了，接下就就看大部队--各个大公募了，最后就是跟风的大众了。-----------------我观察的是真实的吧，还是我被自己迷惑了。请教大家。
正奇2019-08-19 17:11房地产企业存货保值，这个是很大的一个优势，公司在这种环境下都能平价出货回收现金。泰禾那么艰难，销售出问题，一年多都在转让项目，都能获得建行的授信。华夏虽然有平安背书，但是资金链并没有缓解，原来的环京土储直接冻结，现在股价也回过来了。新城的情况有好多了，出事前负债率都不高，市场反应过度
欢乐野战大队2019-08-20 00:09华侨城每年都有十几个项目股权转让，这是销售半成品，项目做到一半就卖 或分割溢价出让一部分，然后凭借自身资源优势接着拿项目，分割转让20子项目 立马拿到30个项目，这是华侨城独特的资本运作模式，销售一套房一个楼盘与转让一个项目股权没有区别，都是经营买卖做生意，你做的是房产生意 华侨城做的是土地生意
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一通电话，几点信息：
1信托资金收紧对公司影响不大，因为有息负债5%占比！
2对于当下开发贷；按揭贷款资金收紧调控措施，先是部分城市部分去画弱项目进行限时优惠促销，员工优惠价购买也是必须全款才行，以此保证销售回款力度！
其次银行等金融机构积极与行业龙头们沟通，优先优惠优价保护好合作关系，建立更为更为紧密的伙伴关系！
再是出售一部分土地项目，既有那事对资金的要求也有对下半年资金收紧预判的现实需求！基本以今年上半年新拿地项目为主！（据我观察卖150亿项目大概是两类情况：一是没有五月配套的位置欠佳的小地块项目；比如日照市区地块！二是位置极差的配套五月广场项目；比如胶州百万超大盘去画一定是大问题！）
3要求一二线拿地项目以8为利润目标；34线以10为保守利润目标！
4现在中小城市销售进展顺利，购买力并没有明显大幅度下滑，八成去画率项目还是较多的！
5今年销售2700完成是大概率事情，公司还有较大销售增长的空间。行业龙头销售额天花板不好说～
6截止七月底在手118做五月广场，郑州那个还没公告，也不具体了解情况…（你懂的）
7每个五月大概运营3年左右时间，销售就会稳定在1亿！
七上八下，就这些大致内容吧！
融创的确定性高于新城，但赔率比新城差不少。按照“王子落难”的原则去衡量买点，融创的大机会是在投资乐视失败，股价破20。新城的机会倒是在当下。
我观察了几个很牛的私募，开始配置地产了，然后最近各个险资也加大地产配置，现在@广州一新城一雄 也说了，一些大V也开始配置了，接下就就看大部队--各个大公募了，最后就是跟风的大众了。-----------------我观察的是真实的吧，还是我被自己迷惑了。请教大家。
房地产企业存货保值，这个是很大的一个优势，公司在这种环境下都能平价出货回收现金。泰禾那么艰难，销售出问题，一年多都在转让项目，都能获得建行的授信。华夏虽然有平安背书，但是资金链并没有缓解，原来的环京土储直接冻结，现在股价也回过来了。新城的情况有好多了，出事前负债率都不高，市场反应过度
每年权益销售额2000亿，按照12%净利率，240亿，给予3倍PE，对应市值720亿；吾悦收租90亿，净利率33%，30亿，给予10倍PE，对应市值300亿，也就是2021年新城最低估值1000亿，我觉得还不错，这甚至没有考虑股息率，目前看来公司现金流充裕，完全可以履行分红义务（2019年8%，2020年10%），也就是从现在买入，只要后续老王案件结果落定了，银行继续放贷了，2-3年收益率100%以上
去地产化，生死考验，是真的吗？
原创： 理性者毛老师 毛有话说 昨天
其实昨天就有传言，但真假无法确认，且以目前的环境造谣传谣动辄其咎，谁也不敢公开说。今天真兑现了：
这也不奇怪，年中最高会议重提房地产去杠杆，紧接着六月陆家嘴金融论坛监管层放风房地产融资从紧，信托、ABS、美元债各渠道都踩急刹车，现在银行对房企的开发贷严控也是顺理成章的调控延伸。
现在流传一种说法，去地产化。房地产这个“夜壶”之所以不再启用，宁可忍受经济下滑和泡沫破裂，高层也要下决心保持战略定力，宁可玉碎，也不瓦全。因此对内对外都很硬，不退，不退，长痛不如短痛。有一点诱因，就是看到了南边那座城市的状况，土地财政和昂贵房价，导致阶层固化，底层青年绝望，废青化，民粹化，继而酝酿出社会分裂和政治动荡。（尽管我并不完全赞同这种解释，但这是目前官方和民间舆论主流对问题的定性和归因，对政策选择不可能没有影响）
中国真的要放弃20多年依赖的土地财政和房地产，下重手往死里打？
如真，代价恐怕也是难以想象的惨烈，关键是存量太大，投鼠忌器，居民、银行、地方政府都被房地产牢牢绑定。以目前的地位， 中国房产总市值是450万亿，是A股总市值的十倍，超过国有资产总额，房地产一旦崩盘，居民家庭的资产负债表迅速恶化，构成一次典型的资产负债表式危机。重则是日本“失去的30年”，伴随着人口老龄化扑面而来，从此一蹶不振；轻则也是美国次贷危机，一跤跌倒，爬起来也是元气大伤。
虽然目前的权力结构和决策机制，一切皆有可能。但我认为政策不会如此莽撞，这个节点实施“休克疗法”。因为同时8月26日，财经委第五次会议，重点提出“研究推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局问题、提升产业基础能力和产业链水平”。其中有一条关于城市化的重要表述：“当前我国区域发展形势是好的，同时经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。”还有一句话：增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。
这是一个重大转变。此前，城镇化的重点是严控大城市人口（和用地），发展中小城镇，乡村振兴，返乡创业。这是一种平均主义的城市化战略。
2014年7月，国W院曾发布关于进一步推进户籍制度改革的意见，其中提到，城区人口300万至500万的城市，要适度控制落户规模和节奏，严格控制特大城市人口规模。
过去五年，在这条路线之下，一线城市的政策是控地赶人，严限规模。京沪前几年的土地供给是减少的，北京一年就供不了几块地，增量商品房趋于零增长，这是15年来一线城市房价暴涨难跌的内在动力，因为有人口控制的政治任务。
五年过去了，政策口径开始起变化，意味着政府通过试错认识到这种平均主义的城市化是计划经济的乌托邦，是违背城市化规律的，本质上是逆城市化。 SHAPE \* MERGEFORMAT 国研中心专家高敏称：“本次会议的提法意味着：特大、超大城市的人口政策可能将发生巨大变化，原有限制发展的思路开始转变，而是顺应规律，通过扩大土地供给，提升人口承载能力等方式推动人口向大都市和周边城市集聚。未来，都市圈作为参与全球竞争与合作的主要载体，这是中国城镇化的重大趋势性变化。”
根据各国社会发展规律，当城市化率在75%时将迎来房地产长期拐点，届时市场会以二手房存量交易为主，价格长期稳定或下降，目前我国城镇化率不足60%，尚未到尽头。城市化就是人口集中，城市是最集约化和最有效率的生活方式。越是大城市，人口越集中，均摊成本越低，协同效率越高。全世界没有一个国家像中国目前这样有亿级规模的人口大迁徙，放开土地和人口的管制，资源会向大城市和周边的城市群集中，未来会崛起京津冀、长三角、粤港澳大湾区为代表的超级城市群。大城市依然享有巨大的人口红利和资源倾注。
配合新版《土地管理法》的修改，最大的亮点在于农村土地管制开始松动，允许农村集体建设用地入市，符合条件的农民宅基地也允许自愿退出。虽然还不是真正的给农民赋予地权和市场化流通，但农村建设用地和宅基地允许有条件入市，也是个进步。十年前我就说过，平抑房价只要八个字，“放开土地，管住货币”，这是美国模式。美国土地是自由流通的，敞开供应，所以美国国土开发充分，居住质量极高，独栋大宅为主，即便次贷危机之前的房地产泡沫，主要是低利率搞的，其实房价收入比远远低于天朝。放开土地还包括农地自由流转、小产权房合法化，陈志武教授匡算过，盘活农村土地将增加40万亿的民间财富，农民最为受益。可惜中国大陆学的是香港模式，土地批租，政府垄断，控制供地。北京五环外还有大量农田，香港新界也到处是农田绿地，仅开发了25%的土地，怎么能不寸土寸金？
城市化战略的转变、土地管理法的修改，综合来看，房地产这把夜壶依然有用，政府不是想彻底打残房市，抛弃地产，实现所谓“去地产化”。而是房地产内部的重大结构性变革，严控融资是残酷的洗牌，大批中小房企破产退出，结果就是行业集中度加快提升，剩者为王，最终这个每年15万亿销售额的市场演化为寡头格局。对房企来说，这是一个在绝望中寻找希望的痛苦洗礼过程。
如果政策真的是去地产化，房市硬着陆，那恐怕爆的是一枚金融核弹，我们能不能真正承受？至少三点你认真想想：
第一，实体经济下滑，增速长期低于5%
民科总是批评房地产是脱实向虚，好像房地产热就是虚拟经济。把经济分成实体经济和虚拟经济，不知道是哪个半吊子经济学家的分类，莫名其妙，反正我在正统的经济学著作里没有看到这种划分。什么是虚拟经济，难道只有种地、炼钢才是实体经济？农业时代小农认为种地之外统统是不务正业，游手好闲，这就是虚拟经济的源泉。说互联网是虚拟经济，互联网改变组织形态，降低成本，消除信息不对称性，它也是提供价值，发什么就虚拟了？现在又说房地产虚拟经济，房地产是最大实体产业链条，带动上百个行业，本身就是最大的实体经济，怎么又成虚拟了？任志强在几年前还能发言的时候说过：2015年6.9%的GDP，要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了；2016年没有房地产就剩5.2%了。房地产怎么就不是实体经济了？
所以，去地产化，不仅是房地产，从水泥、建材到装修、家电等上百个行业都会需求锐减，GDP增速不可能维持在5%以上，而且是个长期趋势。至于新动能的替代，还没培育起来呢！这几天打压房地产的同时，人工智能开了好几个大会，好不热闹，但你用过什么大规模的商业应用？Ai在实体经济中创造的GDP占比多少？相比傻大黑粗的房地产，占比几乎可以忽略不计。电动车、5G、物联网、人工智能、VR、基因革命……，都是好东西，但无论怎么变革，是做增量，存量的房地产依然是国民经济的一根支柱，欧美发达这么多年了，城市化早成熟了，房地产依然是最重要的市场，新屋销售数依然是经济晴雨表指标之一，让普通人买套别墅养仨孩带条狗依然是美国梦的核心，虽然为了实现这个美国梦付出了次贷危机的代价。在人类摆脱肉身之前，房子是永远的需求，这和医疗、教育、吃饭、出行是一样的。
第二，地方债务引发金融危机
数据有真相，年初我算过一笔账：
从全国总体来看，2018年1-12月，全国一般公共预算收入18.33万亿，其中土地和房地产相关税收：契税5730亿元，同比增长16.7%；土地增值税5642亿元，同比增长14.9%；房产税2889亿元，同比增长10.9%；城镇土地使用税2388亿元，同比增长1.1%；耕地占用税1319亿元，合计约1.8万亿。
此外，还有房地产企业上缴的所得税等各项税费，毛估估有1.2万亿（2018年全国房地产销售金额15万亿）。
政府基金收入7.54万亿，其中的土地使用权出让收入是6.51万亿元。
据此，房地产市场每年总体给国家的贡献是：6.5+1.8+1.2=9.5万亿。2018年全国的财政总收入是18.33+7.54=25.87万亿，再加上2-3千亿的其他收入，一年总收入大约是26万亿。
9.5/26=36.5%
不算整个房地产产业链，仅房市本身产生的税费和土地出让金，占财政总盘子的36.5%。如果把这块收入拿走，以现在地方财政的债务率，怎么处理？恐怕连利息都是问题。
第三，信用收缩，货币锐减，股市也不会受益
每次打压房市，很多大V都很嗨，高喊大牛市来了，千亿资金大挪移，从房市流到股市。把房市、股市当做资金的蓄水池，这种观点又是一种民科。证伪很简单，2010年房地产启动史上最严厉的调控，股市并没有因此发生千亿资金大挪移而走牛，恰恰相反，一路阴跌到2014年，整整五年长熊……
股市与房市的关系极为复杂，宏观系统是多因素的复杂关联，不是简单的正相关或负相关的线性联系。房地产蓄水池是一个错误的概念，房地产不是资金的蓄水池，买房的资金实际上体现为房企的现金流，接着流向地方财政和相关供应商，然后链接这整个产业链条的经济活动。房地产不是蓄水池而是活水。相反，房地产不但不是“蓄水池”，反而是“印钞机”。房地产具有强大的信用扩张功能，不是容纳货币而是创造货币的。在信用时代，货币创造几个主要途径：外汇占款、信用扩张、降准降息。房地产加杠杆，抵押品价值上升，能融出更多资金，属于典型的货币创造和信用扩张。现代货币不是纸币，而是各种债务链条组成的M2，房地产就是M2（债务）最大的制造者。打压房地产，房市自生的这些M2就消失了，根本转移不到股市里去，也不会流入消费领域造成通胀。房市被压，融资收紧，最直接的后果就是M2减缩，信用收缩，进而通缩，而不是通胀。通缩、信用收缩、货币减缩，对股市这种风险资产只会构成长期压制，而非支撑。
房地产牵一发而动全身，嘴炮批判容易，实操拆雷很难，搞不好反而把雷引爆。去地产化，生死考验，谜之自信，是真的吗？
毛巨，你又瞎说大实话了。以后买地产只有买国字辈的地产股了，万科，保利，招商，中海，首开，华侨城………万科应该最安全
每次看见政策解读，都有一种恍若似昨天的感觉。今天东，明天西，后天还是东！所以我现在觉得关注政策反而有点短视，抛开政策仔细研究经济规律，才是王道。房地产会因为政策打压受阻，但一线和准一线城市的房价还是会上。
您好毛巨师，请问您对保险股的观点如何？近期好几家保险公司的新业务价值率都下跌，这趋势未来会怎么发展？谢谢！平安中报那天不是写了吗，不要过度乐观，业绩是历史释放，隐忧是保费增速和新业务价值下降，所以几家险企中报业绩靓丽，但都是见光死
我可没鼓励现在买房啊，相反，三四线城市未来大跌的可能性非常大，棚改退出，小房企出清，明年肯定完，后年吧可以去三四线城市捡尸，6、7折不知道能不能
热门的行业总是你追我赶，竞争不断。前两年融创中国和新城控股、保利地产成为明星。最近，世茂股份明显加大并购力度，追赶融创中国。宋都股份加大买地力度，追赶保利地产和新城控股。两年之后，地产行业格局会是如何呢？宋都股份和世茂股份会像今天的融创中国一样成为明星，还是因为踏错节奏，做反周期而成为失败者呢？
三大持股逻辑：护城河，低估，成长性。目前前两者依然成立，只是成长性受损，即便如此，也只是高成长变成一般成长。有这么恐慌吗？
在建工程后续还要花钱，在这个墙倒众人推的档口，多备点钱是好事
美国和香港大市值地产股都是收租股。恒隆地产全部是租金收益，10倍市盈率恒隆地产年报里，一半的收益是物业升值，另一半租金收益基本全分红了