等了一个周末，房地产啥消息都没有，如果所谓的大力丸，就是部分城市降低首付比例，缩短新房和二手房的限售年限，那注定又是一次荒诞的“刺激”。

现在人不买房，到底是缺首付，还是不想背负那么高的杠杆？

居民资产负债表为什么衰退？提前还贷。

货币为何出现凯恩斯流动性陷阱？担心失业。

为什么M2内部空转、居民存款高增？预期不确定，啥也不敢投。

你降低首付，等于让买房人背更多的杠杆，这不是与现实背道而驰了吗？怎么可能起到刺激的效果？

不面对现实解决问题，却还想着能套一个是一个，着实令人无语，既然你提供除了降价以外的一切优惠，那老百姓也只能提供除了购买以外的一切支持，很合理。

回到房地产更核心的本质——人口。

2022年，我国总和生育率已经从2019年的1.52下降至1.07，跌破了2.1的平衡替代水平（维持总人口不变，平均每位育龄妇女要生2.1个孩子），换句话说，未来的人口将加速萎缩。

1.07是个什么概念？全世界倒数第三，比日本的1.26还低，只比垫底的韩国和新加坡（1.02）高。当然，韩国的生育率更tm离谱，今年一季度已经跌至0.78，韩国都不是人口减少的问题，而将在几百年后成为第一个因人口自然消失而灭亡的国家！

那1.07到底了吗？恐怕……

2022年，在各孩次中，一孩生育率从0.7跌至0.5，即所有新生儿中只有50%为头胎，一孩平均生育年龄从26.4岁升至27.4岁。

新生儿数量快速减少、头胎比例也在下降，戴维斯双杀了属于是。现在年轻人连一孩都不愿意生，遑论二孩三孩，未来的确不乐观。

90后们还有些买房的需求；00后的爷爷辈是40年代生人，父母70年代生人，绝大部分都有房子，再过十年差不多就可以继承了；10后基本上爷爷奶奶+姥姥姥爷+父母，至少三套房，等到2040年以后能继承2套，还买什么房？

20后的人口开始断崖式下滑，今年预计新生儿不足800万，相较2017年腰斩，而他们的爷爷辈（60、70年代生人）正是过去十几年买房的主力，等到2050年以后，人均继承2套以上不要太轻松。

说白了，房地产去库存最后的窗口期，只剩下十年：届时00后们三十而立，需求将大幅萎缩，之后越来越少，只剩下些升级置换的需求，而且总人口跳空式下跌，那点置换的需求还不够塞牙缝的。

别老说我悲观唱空，我是以事实为依据，以数据为准绳：新生儿数量、总和生育率、一孩生育率、头胎生育年龄，哪个能让人乐观？越生越晚，越生越少，趋势如何才能扭转？

结论非常明确：房地产将在未来十年完成自己的历史使命，之后退出舞台当一名安静的美男子，定价市场化，一直跌到大部分人愿意抄底或置换为止。这一过程很可能持续20～30年，大概可以类比日本。

天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡。一想到过去10年掏空六个钱包、身背几百万贷款，替地产商接盘，替银行打一辈子工，结果却只换回来100多平米的砖头水泥，就不禁令人哑然失笑。

这是时代的浮世绘，也是参与者的悲欢离合，更是后来人的启示录！但无论什么剧，终将有落幕的那一天，万物皆周期。