最近房地产在资本市场再次成为“小甜甜”，各路资金都在不断拆解各种模式，试图去解释房地产未来的走势，房价能否再次上涨，房地产产业链能不能寒去春来？
简单来说，我不是来回答这个问题，因为我不是预言家，包括大部分人来说都不是，对于房价等趋势只有结果出来才知道，但可以观察目前的数据，来看看地产行业当下的情况。
首先，如果我们将房地产市场的运作流程简化，可以概括为以下几个关键步骤：拿地 -> 新开工 -> 预售 -> 竣工 -> 交楼。
大家要知道，拿地面积预示着未来的开工规模，新开工的面积预示着未来的销售量，销售量预示着未来的交付量。所以拿地是房地产开发的前瞻性指标。
所以只要看一个数据，我们就可以大概做到观一叶而知秋，2022年，全年的土地成交面积降至6.24亿平方米，与2020年的11.75亿平方米相比，几乎腰斩。再到2023年，土地成交面积进一步下降至4.95亿平方米，同比下滑了21%，也就是目前相对2020年拿地规模来说，是腰斩之后再打8折。
另外如果从目前开工率，新房交付数据，新房成交面积等等来看，毋庸置疑房地产市场是很淡的，数据如丝般下滑。
但是目前趋势显示，新供应的土地面积正在减少，新开工的面积也在下降，新房的销售面积同样呈现缩减之势。然而，值得注意的是，尽管销售面积有所减少，但其数值仍然超过新开工面积，这意味着市场很可能已经接近触底。
看到这里，我们就只能知道，趋势大概率是会慢慢见底，而什么时候见底，“底”到底在哪里，我们不知道，但是这不影响我们做投资。
因为一直以来A股是一个受政策影响的市场，这一点但凡曾接A股捶打的兄弟，都比黑洞还深的深信着吧。尤其是宏观行业如金融、保险和房地产，它们直接受到重要宏观数据的调控。因此，对这些行业的基本面研究虽然重要，但长期投资决策更多地依赖于政策变化的分析。
房地产就是一个典型的例子，最近国内地产重要的“四连发”大箭。
第一箭，降低首付比例。
第二箭，全国层面取消首套房和二套房贷款利率下限。
第三箭，降低公积金贷款利率。
第四箭，库存较多城市政府可酌情收购商品房。
这四箭影响有多大，市面上分析的文章星罗棋布，车载斗量，我就不浪费大家时间，我们就需要来看一下市场的选择，第一是最前线的，搞得从业者“根本忙不过来”。第二是股票市场上，保利发展、万科A这两个大家伙16个交易日涨幅超过40%，股价表现气势如雄。就试问一下，大家最近能不能跑赢他们？是不是让大家很躁动很焦虑。
本次，稳价格、去库存、减供给、保资金，逻辑还是清晰滴，最终突出一个字“稳”，现在基本面上扫去阴云，大家都在预测趋势线，揣摩反转力度。至于如何抓住房地产的新机遇？或者说谁能在这轮地产周期中率先走出来，是万科？保利？招商？还是地方的地产公司？是上游地产链先出来？还是房地产后周期行业出来？
在这方面对于小散户的我们，要去把握这方面还是比较难的，毕竟学会拆解拿地到交房之间的四大步骤，还要去衡量这里面如果量化到具体的位置，挑战之艰，或难于登天！
那是不是不参与呢？也不是，这种行业最简单的方式，就是直接跟踪行业ETF，目前房地产ETF华夏（515060）跟踪就是万科、保利发展、招商蛇口等房地产龙头，而且全面布局房地产开发、管理、服务等行业，基本囊括了行业的主要方面，确实是一个不错的选择。
大家一定要记住一句话，投资，始终是选择重于奋斗，选择错了便意味着在竞争的起跑线上已落后于别人。@@今日话题 $保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $房地产ETF华夏(SH515060)$