近期市场上唱衰楼市的声音不断，各种论调层出不穷。表面上看，房价走弱是由政策原因造成，实际上根本还是楼市自身的运转规律起作用，简单的说，就是涨多了要回调。中国楼市与岛国楼市具有很大相似性，整体牛市至少持续30年。当然中间会有回调，都是正常规律。
简单回顾中国楼市进程，90年代末房产市场化成为中国楼市起涨点，到07年达到第一大浪顶峰。09年上半年是大二浪回调低点，之后一直涨到17年上半年达到大三浪的高点顶峰。当下阶段，楼市处于大四浪的回调阶段，经过三年的下降，逐步进入底部盘整阶段，2223年，一直处于底部盘整区间，整体不会有大幅下跌，以震荡阴跌为主。这两年是最后一次抄底中国楼市的机会，当下完全是买方市场，买方可以自由选择位置，楼层，户型，价位，珍惜这最后的美好时光吧！至少三年后才会开启理论上时间最长涨幅最大的大五浪，这也是楼市最后一次普涨的大牛市。
2030年后，楼市才会步入全面的漫漫熊途，时间至少要20年。其中的b浪反弹涨幅会非常可观，反弹不会创新高，依然有介入的机会，当然要及时收手才能保住收益。2030年后，中国楼市真正步入成熟期，投资房产赚大钱的时代一去不复返。未来只有北方的京津雄三角，东部的长江三角，南方的珠江三角的核心地段房产最具投资价值。这三个区域将是全国高净值高智商人群集中的地方，也是年轻人口涌入最快的地方，房价相对稳定，受周期波动影响最小，投资房产具有保值和略微增值，是家庭财富的一种长期固定形式。其次，强二线城市房产也具备一定投资价值。而三线以下的城市，房产逐步失去投资价值，产业萎缩，年轻人口流出，投资房产的根本逻辑已发生变化。一次性投资房产，把未来大半生劳动力创造的价值都押进去，最终很难变现。不如租房一点一点投入，多余的资金，或投入其他项目，或用来享受生活，何乐而不为呢？何必苦逼的做一辈子房奴呢。
近期市场上有两种论调需要批驳
第一种是由于楼市低迷市场出现一种股市将取代楼市的论调。首先，股市不是大众医食住行的必需品，只是投资品，而且投资难度也极大。其次，股市容资量有限，就是扩容，也不会通过拉伸股价来制造风险，而是加大新股发行，或者让中概股回归北交所来等方式扩大资金池，全民不会像参与楼市一样参与股市。
第二种论调是出生率下降人口减少导致楼市下行。除了政策因素人口有其周期运转的规律，一个完整的人口周期至少要经历十代人以上，短期也很难扭转下滑趋势，只有缩小贫富差距，加快三公步伐，才是提升人口的唯一出路。不仅要有数量，更要提高人口素质，才能为全社会可持续发展提供源源不绝的人才动力。