交易所网站更新了《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金》相关事项，项目对于交易所的反馈进行了回复。在回复函中有几个指标值得借鉴；另外，对于项目进行的一些变动也需要仔细分辨。@7X24快讯 @今日话题 #REITs速达# #REITs反馈意见#
1、估值
三个项目的估值均有所调整，调整比例最高的为北京大兴科创产业园，下降幅度6.3%；下降幅度最低的为北京房山奥得赛产业园，下降幅度为5.45%。
从调整的信息来看，预测未来出租率从97%下降至94%，出租率下降了3%；预测租金增长率下降了0.25%；预测的收缴率下降1%。整体调整幅度不大，应该是得益于底层资产稳定的出租率。项目整体出租率从申报时候的98.17%至反馈更新后的97.91%；仅下降0.26%。其中，大兴科创产业园拖累了项目的平均出租率，在申报至反馈区间，出租了下降1.25%。而北京房山奥得赛产业园不降反升，提升了1.04%出租率。北京马坡科技园一期出租率没有变动。
对比近期反馈的几单产业园领域REITs项目，中金联东科技创新产业园REIT项目估值方面应该是调整比例最低的。
2、折现率
折现率更新说明了关于项目每次更新租期时有效的年均空闲期及优惠期为5天的解释说明，对比以往项目关于免租期的说明来看，这个说明对于每年空置期的解释显得更为合理一些。
运营过程中涉及的空闲期及优惠期主要受到以下因素的影响：
1）租户到期后的续租率；2021-2023年平均续租率均为90%以上，考虑到基础设施项目 达到经营稳定阶段后换租情形较少，参考同片区项目过往续租率情况，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均续租率假设为80%进行审慎测算。
2）换租过程中寻找新租户、租户资质审核所需空闲期时间。考虑租户审批、资质审核等预留时间及相关优惠期，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照120天-125天考虑换租租户的空闲及优惠期。同时，根据基础设施项目租户的加权平均租期情况，租户按租赁面积加权平均的租期约为5年-7年，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均租期为5年进行审慎测算。
基础设施项目平均每个租户每年的空闲期及优惠期约为：（换租租户的空闲及优惠期120天-125天）/平均租期5年*（1-续租率80%）=4.8天/年-5天/年。
3、收缴率
收缴率方面更新了项目租金收入的支付时间以及具体的支付项目。项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障项目租金收缴水平。虽然历史上收缴率为100%，但还是审慎调整了未来收缴率，这一点从某种程度上也释放了一定的风险。
4、服务费
基础设施项目运营的招商人员成本及管理人员成本合计约为201万元，折合2023年度营业收入占比约为1.8%；基础设施项目综合管理服务费用向上取整假设为当年营业收入的2%。
5、资本性支出
单位面积资本性支出历史4年平均为3.77元/平方米/年；未来计提单价假设为前五年6元/平方米/年，2029年起为不含税运营收入的2%。
6、外部管理机构收取的费用
首次申报时基础管理费用为营业收入的14%。本次调整基础管理费用按照项目公司营业收入的9%计提，其中2%为综合管理服务费，其余的基础管理费用作为外部管理机构提供输出管理服务的相关费用。
另外，将浮动管理费以经营净现金流的实现值与目标值的差额进行取值，扣减和激励进行了协同，以实现值为基准相对合理些。
小结：对于中金联东科技创新园REIT项目，出租率波动较小得益于项目度过发展的爬坡期，处于存续租期的黄金时代，从2024年1月-5月的项目出租率来看，除北京大兴科创产业园在97%-98%之间爬升外，另两个项目始终维持在超过98%的出租率也是最好的说明。从租赁结构来看，短期能够维持较高的出租率也是难得的优质项目。
对于中金联东科技创新园REIT在一些指标中进行的主动调整，能够在一定范围内降低未来的波动影响以及提升风险应对空间。虽然是在监管问询后进行的，也能看出发行的意愿。
但也要注意，在2024年和2025年以及2026年的三年间，项目每年到期的租赁合同占比分别为15.67%、22.53%以及29.18%。能否实现续期的平稳过渡或者新签租户的及时进场也是对项目上市后的一个考验。
另外，首次申报中拟任基金经理为“闫婧茹、吴亚琼、马牧野”；反馈后调整了基金经理，“尚元、吴亚琼、马牧野”拟担任项目的基金经理。基金经理兼任事项一直是交易所常见的问询事项，对于中金联东科技创新园REIT项目基金经理兼任一事交易所没有相关问询意见。而项目变动基金经理事项在反馈中亦没有说明。
几个话题与大家探讨：
1、对于本项目，“基金经理调整”是否与监管进行了充分沟通？
2、是否应该在反馈中说明基金经理兼任以及变动的的合理性？
3、兼任常态化下的项目质量如何评判？
4、基金经理的作用和价值如何体现？