本文作者：博思在线
申明：
1、本文在收集Nareit相关研究资料后，经作者整理修订而来。
2、本文如与原资料的观点有差异，纯属本文作者理解偏差，与原文作者无关。
3、本文不用于商业目的，仅供学习参考使用。
博思在线：传播REITs观点，挖掘REITs价值，赋能REITs行业
编者案：
自COVID-19之后，美国2022年3月17日正式进入加息周期，截止2023年7月份美联储累计加息11次，利率上限达5.5%。并出现三个月期美国国债收益率高于10年期国债收益率的倒挂现象。
2024年4月10日，摩根大通警告称，美国的通胀和利率可能持续高于市场预期。未来几年，美国利率可能飙升至8%。并表示，利率上升2%会让大多数金融资产的价值下降了20%，而某些房地产资产，特别是写字楼，由于经济衰退和空置率上升的影响，价值可能会下降更多。
2024 年5月1日，美国联邦储备委员会1日结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间不变，并自6月起放缓资产负债表缩减速度。美联储在当天表示，对未来利率的下降依然取决于通胀率持续向2%的长期目标实现达到预期的可能性。
国际研究表明，利率是影响REITs价值的重要因素。
问题：
以不动产作为国际REITs底层资产，利率环境变化对REITs价值影响几何？
引言：
在过去两年中（2022-2023），受到美联储通过加息政策的影响，REIT价值面临严重挑战。预计2024年，随着利率稳定甚至下降的预期影响，REIT行业仍在不断演变，并且2024年及以后可能会出现复苏。
正文：
一、REITs价值期待
展望2024年，高利率环境可能会继续对商业地产（CRE）和房地产投资信托基金（REITs）产生重要影响。而在2023年底市场的预期在于美联储正在进入一个更为宽松的新时期，这增加了利率稳定甚至下降的可能性。
即使在货币政策的新阶段，当前高利率水平仍将继续影响CRE。而谨慎乐观来看，尽管面临这些挑战，REIT可能会在2024年开始复苏。2023年10月下旬和11月REITs的出色表现可能预示着与以往货币政策调整时期相似的情况：利率上升周期结束后将迎来REITs价值优异表现。
二、REITs发展趋势与机遇
1、行业整合加速：尽管利率上升，但REIT的整合仍将继续。2023年宣布了七起同一地产领域内的公开REIT对REIT的合并交易，总交易价值达528亿美元。这些合并交易凸显了在房地产领域拥有规模、范围和强大运营平台的优势，而这正是REITs的天然优势。
2、新科技、新业务、新资产：随着经济的演变，REITs将继续在新兴地产领域创造并提供显著的进入机会。2023年，由人工智能热潮推动， REIT数据中心空间需求得到显著增加，并且FTSE Nareit美国REIT指数中新增了赌场及娱乐业资产。
3、全球范围内REIT房地产行业的市值演变与趋势
截至2023年底，全球已经有41个国家和地区实施REITs制度。可以预见，未来REITs将继续扩大其全球影响力，并且数字化驱动下的房地产可能占据越来越大比例。
三、REITs价值表现
研究认为： REITs在美联储紧缩周期结束时的表现优异；在利率环境稳定甚至下降的预期下，公共和私人地产的估值差异将持续缩小；严格资产负债表管理使得REITs有能力应对长时间的高利率环境。
尽管REITs在美联储收紧货币政策周期中通常经历相对总回报的表现不佳，但它们在加息后期却表现优于私人房地产和股票。随着美联储接近或已结束其加息周期，这为2024年REITs的表现带来了积极预示。
在房地产周期的当前阶段，REITs为机构投资者提供了重要的战术优势。
首先，REITs与私人房地产之间的估值差异一直令人惊讶且顽固地存在，这为投资者在两个市场之间进行套利提供了有意义的机会。
其次，在利率稳定甚至下降的预期下，2024年私人房地产将被重新定价，REITs复苏预期升温。
第三，尽管更高的利率环境将在2024年继续给CRE带来挑战，由于其稳健的资产负债表，REITs能够更好地应对更高的利率。这些严格管理的资产负债表也使REITs为市场不确定性做好了准备，并为潜在的机遇性房地产收购铺平了道路。由于其强大的资产负债表，REITs在利率上升时具备良好的抵御能力。这些严格管理的资产负债表也使得REITs能够有效因应市场不确定性，并为潜在的有利可行的房地产收购提供了机会。
机构投资者也越来越意识到，REITs在战术上具有显著优势和战略机遇，并因此应纳入其房地产投资组合。REITs在历史上提供了更高的总回报率，并能够获取对新兴物业领域和全球房地产市场的战略准入，同时展现出领先的可持续性指标。
如下图：美国接近43%的机构投资者配置了REITs投资，管理规模超过500亿机构投资者，近65%配置了REITs投资。
来源：Nareit
提出问题:
C-REITs市场对利率的敏感程度几何？是否随着美国加息周期的结束而迎来价值增长机会？
C-REITs资产类型与国际REITs资产类型差异，是否影响REIT是市场对利率的敏感性？