此前，REITs速达整理了“关于华夏金隅智造工厂REIT项目可能涉及到的一些反馈事项”，并对一些焦点问题进行了梳理。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs消息# #REITs反馈意见# $金隅集团(02009)$
从项目整体来看，经营出租率以及租金收缴率虽然有些瑕疵，包括：出租率节点表现与平均表现数据间的差异；租金收缴率的完整回款周期等。但从项目的运营效率以及租户行业发展趋势来看，项目营收表现尚可。
但有两个方面需要继续深入探讨：
一、可供分派率创新高！
按照招募说明书中可供分配金额测算表中以拟募集资金测算的年化分派率来看，其2024年、2025年两年的预期分派率分别为6.18%、6.35%。从目前已经披露的产业园领域REITs项目以及已经发行上市的产业园领域REITs项目来看；华夏金隅智造REIT项目预期分派率已经创下新高。
有如此高的预期分派率其项目质量以及基金存续期内的可持续性是需要关注的。
按照华夏金隅智造REIT项目披露的其2024年、2025年租金收入以及支出来看，不考虑其他影响因素；REITs速达按照其拟募集资金测算两年预期可供分派率分别为4.63%以及4.44%。也就是说按照其经营收入与支出测算的可供分派率较其说明书中披露的预期可供分派率对比，2024年、2025年分别下降了1.55%和1.91%。
那么，预测的可供分派率与经营收入减支出后测算的可供分派率多出来的部分是哪些资金做支撑？有持续性吗？
二、安全隐患与应急管理
作为曾经参与过应急管理领域的一名安全人，对于项目建筑结构以及可能存在安全隐患倍加关注。此前沟通过一些基金经理，在安全意识上还是非常重视的，特别是近些年我国安全事故呈现出来的特点：事故频发、造成破坏性严重、小隐患酿成大祸等等。
华夏金隅智造REIT项目存在两处风险等级较高的安全隐患。
1、由于基础设施项目高举架的特点，部分入园客户根据自身需求在基础设施项目建筑物内搭建了夹层，该夹层面积占比较大。此外，基础设施项目的党建活动室和物业服务用房在装修中搭建了少部分夹层。
按照项目原来的主体结构，消防喷淋在顶层。在间隔层是否有消防喷淋以及建设结构是否符合消防规定需要项目给出明确的说明。
2、基础设施项目园区内建设有一处与底层资产之一的13号楼相接的建筑物（以下简称“13号楼扩建部分”）。13号楼扩建部分有独立的《房屋所有权证》，该13号楼扩建部分在建设过程中缺失部分投资管理手续，并未纳入底层资产。
先不考虑估值以及对项目未来营收的影响。项目建筑结构是否符合消防验收标准这个需要具体说明并需要完善的消防合规手续。
因为目前我们不知道改扩建部分以及原有建筑结构内的夹层部分改造是否在同一时间进行以及进行的先后顺序。假设在同一时间进行，可以通过设计院重新规划设计来完善相关手续以及通过消防验收。假设不在同一时间进行，那么消防验收是一大难点。
当然，项目原始权益人金隅集团进行了多项承诺：包括（1）包括但不限于拆除整改并及时解决相关合规瑕疵，承担全部支出、款项、费用、税款、整改成本以及由此导致的临时性停产停业损失等。（2）就金隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础设施 REITs 因此受到的损失承担赔偿责任。
但应该清楚的是，安全无小事，营业收入以及相关支出费用这些是可弥补的。一旦发生应急安全事故，出现的后果能用兜底措施来弥补吗？