一、发展回顾
REITs市场自2020年4月30日证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，市场闻风而动，交易所加快推动申报体系建设原始权益人配合机构积极选取优质试点资产。同年8月6日，证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》（试行），为我国REITs试点正式启动提供了标准，并对各参与机构的要求、职责，发行定价依据以及基础资产的基本要求等细节进行了规定，并将可试点基础资产范围进行了再次确认。#REITs速达# #高速REITs# #山东REITs# @今日话题 @7X24快讯 $富国首创水务REIT(SH508006)$ $中信建投国家电投新能源REIT(SH508028)$
二、发展简述
我国REITs市场发展近三年，二级市场期间有过高光时刻，随着预期分红派息率的提升，正在走出低谷期。一级市场发行数量也从最初9只发展至2023年12月21日的29只；近期，1单保障房完成了发售；2单消费REITs完成询价即将发售。截止2023年12月29日，目前我国REITs市场已发行上市规模已经突破千亿大关（包含扩募）。
随着发展各要素的快速融合，我国REITs市场即将迎来一个稳定的发展期。针对于REITs前期动态这里我们不过多叙述，着重回顾下我国REITs市场各参与主体的基本职责和功能定位。
1、原始权益人培育优质资产
首先是对于REITs认识问题，包括：REITs意义、试点条件、功能定位以及发展方向等。由早期的被动接受到现在的主动拥抱积极求变；原始权益人在REITs认识上有了积极的变化，特别是一些地方国资国企变得更为主动，一方面得益于政府政策的积极推动；另一方面是地方国资财务指标以及地方化债要求的引导;最后是成功试点后带来的增量变化，项目发行后成为了地方新增投资的一个稳定增长点的示范效应显著。
根据统计，目前已经发布REITs专项文件的各省市要求建立试点项目库，按照应入尽入的原则，将可供发行、具备培育后可供发行以及未来拟发行的项目进行分级分批入库；按照资产质量分别进行REITs前期培育和辅导，力争推动更多资产上市交易。
可以说，优质的存量资产是REITs发展的基础，而加强原始权益人（特别是一些央企以及地方国资国企）对于REITs认识，加强原始权益人对于发展REITs的主观能动性，从压实发行责任指标以及鼓励措施两方面加强原始权益人对于发行REITs的积极性是目前需要加强的一个主要发力点。
2、专业化服务机构建设
目前市场上讲的专业机构主要是发行REITs的相关机构，包括：基金主体相关有基金管理人、财务顾问、托管人、法律、会计、评估、行业咨询；资金供给端有保险、证券、信托、私募基金、资管计划以及行业战略投资者。另外，今年以来，包括上市企业、地方政府以及一些专业行业头部企业在内纷纷发起设立Pre-REITs基金，规模从几十亿到上百亿不等，发力资产端优质资产的培养。
目前包括申报项目在内，共有20家基金作为REITs牵头人参与发行，截止2023年12月31日共申报49只，已经发行上市的共有29只。从发行项目数量来看，呈现头部集中趋势，前两大机构共申报18只REITs项目，占总规模的36.73%。另外四家机构各申报3个项目，还有五家机构各有2个项目，其余九家机构各有1个项目。
市场发展离不开机构的专业化服务，虽然我国REITs市场发展三年，但从规模上来看专业化服务机构还有漫长的路要走，特别是在人才教育这块，专业化、系统化教育体系的发展是支撑行业稳步前行的基础。
另外，运营管理是REITs项目持续创造价值的基础，专业化运营机构的发展也是REITs行业发展不可忽视的重要领域。
最后，发展离不开资本助力；随着部分FOF基金将REITs纳入投资范围，REITs市场流动性得到进一步提升。近期，财政部发布拟将REITs纳入养老金试点范围，更是为REITs发展提供了长期资本助力。
但需要强调的是专业化投资者教育以及投研体系的建立是行业发展的必须。
3、常态化投资者教育
二级市场的大幅波动给予了投资者一种误区，另外部分培训存在误导行为造成了投资者在REITs产品认知上的不足，从而引起了在市场震荡时叠加的情绪波动引发了更多未知变化。
作为创新金融产品，REITs产品是股是债不需要过多争辩；关键在于如何通过不断扩容的规模化市场与专业化投资者建立良性互动；让投资者真正了解REITs产品属性。这需要专业的投研体系的支撑，需要机构在投资者教育上加大投入力度，需要媒体正向引导以及普及REITs发展理念。切实让REITs产品价值以及发展理念的投资者教育行为贯彻行业发展的始终。
三、未来展望
去年万亿特别国债引起了市场的广泛关注，从属性来讲属于带动地方增量投资，其中水利领域占比近六成以上。对于存量方面，更多的是强调主观能动性，强调盘活存量资产的重要意义。而目前能够起到存量与增量之间桥梁作用的的非REITs这一金融工具莫属。
展望未来，随着市场发展进入新阶段；我国REITs市场将会迎来发展的平稳期，规模上的稳步增长，数量上的稳步扩容，试点领域的稳步扩围。