钟表界有3问这样一个功能设置，作为钟表时间价值和品牌价值的一个代表。REITs作为我国创新金融产品，同样考验项目的时间价值以及品牌价值；接下来REITs速达会针对已经发行上市的项目进行一个梳理，希望能够挖掘项目在存续过程中需要完善和可借鉴的一些内容，当然观点不一定正确，仅供参考。
作为审核通过后间隔5个月再进行询价的首个项目，中金山东高速REIT在受理后收到了交易所的反馈意见，反馈意见集中在估值合理性、费用安排、基金经理兼任以及项目权属等常见性问题。“中金山东高速公路封闭式基础设施证券投资基金”也算是我国REITs市场较为特殊的一个典型案例，这个我们接下来梳理下。
1.发行分派率对比
如果按照说明书测算的可供分派率来比较，同样属于高速公路领域REITs项目的中金山东高速REIT与华夏中国交建REIT项目较为接近，华夏中国交建REIT预测的可供分派比例为90%（不是100%），实际拟分红派息率为4.41%（预测的为4.71%，4.41%为按照实际发行预测）；中金山东高速REIT首年去掉2.178亿的非常规收入可供分派率也仅为4.62%；预计分派比例为95%。
2.复合增长率
华夏中国交建REIT复合增长率为5.18%；中金山东高速REIT复合增长率为4.4%（较申报稿调高0.17%）。
3.区位优势对比
华夏中国交建REIT起点湖北省咸宁市嘉鱼县新街镇三畈村，对接武汉至深圳高速公路嘉鱼北段；终点为湖北省咸宁市通城县大坪乡达凤村，对接通城至界上高速公路。属于跨省级间的交通连接线。
中金山东高速REIT起点鄄城县李进士堂以北，与鄄城黄河大桥南端相接；终点为菏泽市牡丹区，与日东高速公路日东枢纽互通主线连接。属于省内交通连接线。
4.参与认购资金对比
很明显，两个发行分派率在同领域项目中属于垫底的存在，但其中也有一些细微的差异，首先是底层资产交通区位优势方面，华夏中交建REIT项目底层资产显然有一定优势，当然这个优势在估值中也体现的非常明显，项目预测增长率方面较中金山东高速REIT增加了0.78%。
其次，认购方面，不考虑项目发行规模（华夏中国交建REIT实际发行规模93.99亿；另有13亿杠杆资金。中金山东高速REIT发行规模29.852亿），华夏中国交建REIT项目总参与认购资金量为1524.156亿，截止2023年末依旧保持参与认购资金量第一的记录。中金山东高速REIT参与认购资金量仅为34.9104亿。另外，从参与认购资金量期间利息收入对比来看相差近22.12倍，中金山东高速REIT认购期间利息收入仅为720,861.37元。两个项目呈现两个极端。
接下来我们进入正题，中金山东高速REIT涉及发行诱导性的几个焦点探析：
1、收入调增
中金山东高速REIT公布了3个版本的预测合并利润表，分别为申报、反馈、询价（其中询价版是4-12月9个月的数据，为了便于统计按照年化数据进行对比），从营业收入来看是3个版本呈现递增；其中，询价版本较反馈给交易所的数据增加了57.9万。从总营业成本来讲，申报版是最高的；询价版较反馈给交易所的数据同样也是增加状态，提高了214.5万（增加部分主要集中在非营业收入方面，其中利息新增463.1万）。营业利润反馈给交易所的版本数据是最高的，询价版本较反馈版减少了156.6万元。净利润以及综合收益总额方面，反馈版数据是最高的，询价版较反馈版本减少277.23万元。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #高速REITs##山东REITs#$山东高速(SH600350)$ $中金山东高速REIT(SH508007)$
2、可供分配虚测
中金山东高速REIT同样公布了3个版本的预测可供分配金额计算表，而每个版本的可供分配金额呈现递减状态；同样递减的还有拟募集的资金规模；与投资者相关递减的是可供分配金额以及预测的分派率。
上面我们有提到中金山东高速REIT按照实际募集资金规模拟分红派息率为4.62%，但是要注意“预测分派比例为95%”，也就是说标注的是百分百分派比例下的分红派息率，实际可能要打个九五折。
另外，非常规分派金额从最初的1.8亿调高到2.178亿；整体分红派利息率从反馈版的11.25%调低至询价版本的10.78%，这是在整体募集资金规模从30.05亿调至29.85亿的情况下。（说明：如果按照全年统计口径的可供分派金额进行年化计算的话，去掉非常规收入的2.178亿，实际应该分配给投资者的年化分派率应该是7.08%，显然预测的4.62%与此相差甚远。）
3、现金流量表调增
中金山东高速REIT同样公布了3个版本的预测合并现金流量表，这里面我们仅需要关注两个数据，第一个是经营活动现金流出部分，反馈版较申报版减少了1800万，但询价版较反馈版增加了1281.9万。第二个是经营活动产生的现金流量净额方面，反馈版较申报版增加2729.19万，询价版较反馈版减少了1277.69万。
小结：从以上数据来看，申报、反馈、询价三个版本数据均有不同；当然，申报和反馈以及询价期间有较大的时间间隔。
反馈和询价不同的因素也可以用询价属于2023年4月1日至2023年12月31日期间预测数，较全年运营数据可能存在一定的差异来解释，那么如此做的原因是什么呢？
另外，从数据优化的角度来看，反馈版明显较申报和询价版优化较多，而询价版各项数据和指标均有较大变动，是什么原因？