最近REITs市场再次引起广泛关注，首先是扩募项目获得份额持有人大会通过；其次是今年到目前为止唯一一单新的REITs产品询价完成即将发售（具体参考前文《神准！才聊REITs预测湖北科投光谷REIT发行价误差率仅为0.3%》）；除此之外，大多数投资者更多的还是聚焦于二级市场的变动情况。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs实践# #REITs战略# $中金安徽交控REIT(SH508009)$ $国金中国铁建REIT(SH508008)$ $湖北科投(SH508019)$
已经上市交易的27只REITs产品发行市值为908.92亿，截止2023年5月31日收盘，总市值下降至858.34亿；下降幅度达6%。
REITs总市值跌破发行市值的波动区间在2023年3月20日至2023年5月31日区间。（备注：由于中信建投国电投REIT以及中航京能光伏REIT为2023年3月29日上市交易，为统一计算，汇总两单REITs上市前为发行市值，上市后为二级市场价格与份额相乘计算变动市值）而在此区间我们发现，才聊REITs连续发布了3篇预警，提示中国REITs红利动能下降，将会从情绪驱动转到价值驱动的成长道路。
2023年3月18日，才聊REITs首次发布《中国REITs市场红利之警示：市场红利动能呈现快速减弱趋势分析与REITs价值化之路的思考》，文章提出：市场初期，因市场情绪等因素影响，导致二级市场普涨现象，但随着市场发展、规模扩张、外部环境的变化等因素影响，市场红利呈现快速下降趋势，从而导致REITs资本价值由情绪价值转向内在价值为驱动的价值增长逻辑，进而导致不同类型的REITs之间的价值分化特征更加明显；这一预判从高速公路领域REITs项目上得到了验证，自文章发布之日起，截止2023年5月31日，高速领域7单公募REITs项目区间下跌幅度达13.87%，市值从2023年3月17日的413.969亿下降至2023年5月31日的356.561亿，在已经上市的REITs资产类型中跌幅居前。
当然，REITs二级市场波动不止有高速公路领域，才聊REITs在2023年5月8日再次发布预警《中国REITs市场财富效应趋势预警（二）：资本价值递减趋势明显》，文章指出：自《中国REITs市场红利之警示：市场红利动能呈现快速减弱趋势分析与REITs价值化之路的思考》发布以来，截止2023年4月28日，中国REITs资本市场整体变动幅度为-8.4%。而2023年1月3日至2023年4月28日中国REITs资本市场整体变动幅度为-9.25%（说明：自2023年1月3日至2023年才聊REITs首次发布预警文章，REITs二级市场整体呈现平稳状态，波动幅度较小）。
显然，二级市场动能在持续回落，并且有加速的趋势。为此，才聊REITs在2023年5月21日再次发布预警《中国REITs资本价值波动区间分析（±30%）:基于分红收益率估值模型》，文章提出：市场分化将会进一步加剧，截止2023年4月末，其提出的中国REITs资产类型分类中租赁型REITs市值338亿，较发行价值+14.01%；非租赁型REITs较发行价变化幅度-7.22%。
很明显，二级市场租赁型REITs较非租赁型REITs有更好的表现。
而基于分红收益率估值模型的分析以及对于中金湖北科投REIT询价的判断，才聊REITs构建的分析框架对于REITs市场更具有敏感性，更能体现REITs产品的实际价值。以华夏中国交建REIT为例，该产品在发行上市的时候预期首年和第二年分派率不足5%，为已经上市的7单REITs产品中预期分红比例最低的一个；二级市场表现来看，截止2023年5月31日，二级市场价格较发行价格已经下跌幅度达到28.36%，接近才聊REITs的文章预判。
虽然二级市场价格有所波动，但REITs价格与分红收益率是反向关系，二级市场价格低，预期分红比例高，持有价值也明显增加。但我们也应该注意到，投资者价值投资意识以及投资意愿需要时间孕育。