提示：作为2023年REITs领域引人关注的两单新能源REITs产品“中航京能光伏REIT与中信建投国家电投新能源REIT”将于今日上市交易。
说明：本文引用已取得作者授权，内容仅为学习和个人总结之用，不作任何建议。
才聊REITs发表的题为《中国REITs市场红利之警示：市场红利动能呈现快速减弱趋势分析与REITs价值化之路的思考》一文提出：中国REITs二级市场红利动能随着市场规模扩大在时间上呈快速下降趋势。从资产类型来看，高速REITs和租赁住宅REITs下降最为明显，从行业类型来看传统REITs下降趋势最为明显，从经营模式来看非租赁模式下降最为明显。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs政策# #REITs交易#
由此，我们也可以从市场的整体表现推导出，REITs二级市场增长的动力包括：“第一，资产的质量；第二，市场的价值（资产的评估价值、未来可变价值以及最终的发行价格）；第三，运营管理的质量暨长期盈利能力以及主动管理能力的加强。”另外还有很多驱动价值增长的因素，包括：政策的持续释放，经济增长的动能转换，资产领域的区位优势以及稀缺性，市场的流动性，投资者的投资情绪以及金融环境和市场资金驱动等诸多方面。
一、样本梳理
按照才聊REITs样本组分类，24单全样本：2021年11单上市REITs的资本累积增值率是2022年13单上市REITs的资本增值率4.13倍；2021年度11单上市REITs的首年资本增值率是2022年13单上市REITs的5.38倍。2021年度11单上市REITs在2021年度资本增值率由+19.78%，而在2022年度资本增值率为-3.83%，即2021年度的资本增值出现回调，单只REITs最大回调幅度为-15.76%（首创水务）。
二、2023年市场表现
2023年2月3日至2023年3月24日期间，二级市场25只产品（包括2023年新上市的京东仓储REIT）整体继续呈现回调状态。从2023年春节后的市场表现来看，延续了2022年的下降趋势，虽然动能减弱，但不影响这一趋势的确立。而随着下降趋势的形成，市场参与度在下降，市场交投活跃度在降低。根据招商蛇口产园REIT披露的2022年报显示，份额持有人趋于集中，特别是机构持有占比较为显著，从2021年的总持有份额比例82.78%增长至87.03%；公众持有者从上市前的181,511人下降至2022年12月30日的133,816人，公众参与者下降幅度达26.27%。
三、政策红利
2023年3月24日，中国证监会、中国发改委分别发布了推进REITs市场高质量发展的专项政策文件；证监会《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，将可发行REITs底层资产范围扩展至消费领域，特别是涉及到民生的购物商场、农贸市场等。同时，降低了非特许经营权的REITs预计未来三年可供分派率的要求由此前的4%下降至3.8%；另外，将保障房的发行标准降至8亿，对市场的扩容力度在加大；对资产的要求标准降低。在发改委《关于高效规范做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》中，除了扩容至消费领域外，更加强调的项目的前期培育工作，突出了项目合规性审核等重点工作，也对工作时效提出了具体要求。旨在快速发展我国公募REITs市场。
总结来说，扩容至商业消费领域是一大突破，不过也应该看到一些市场的反馈和预期表现。这里引用赵本才先生的一段表述：受消费市场变化和当前REITs资本市场变化的双重影响，商业不动产基础设施REITs的上市之路或许面临资本价值的估值压力。
四、特殊现象的体现
目前阶段，市场表现显然与预期不符，消费领域资产的价值面临考验！在股票市场，以光大嘉宝为REITs概念龙头的标的股在政策发布当日向上脉冲，最高涨幅9.35%，收盘维持在6.54%的上涨幅度。收盘后政策文件发布，该股次日开盘后快速下探，截止收盘依然维持在低位，当天跌幅4.97%。显然，市场没有表现出应有的兴奋。
实践领域，已上市的25只REITs产品二级市场显然与市场预期不一样，不但没有受到政策刺激而表现出强烈的欲望；相反，市场表现低迷，部分产品持续下跌趋势。
一个有意思的现象是，目前，已上市的包括未上市的共27只REITs产品最高参与认购资金量为15,241,560万元，这一记录还是由2022年的华夏中国交建REIT保持；后续项目超过千亿参与认购的项目有鹏华深圳能源REIT、华夏合肥高新REIT、华夏华润有巢REIT以及最新认购的中信建投国家电投新能源REIT；这其中只有中信建投国家电投新能源REIT总参与认购资金数量接近前值为15,119,550万元。
另外一个值得重视的是公众参与认购份数，于今日上市交易的中航京能光伏REIT与中信建投国家电投新能源REIT公众参与认购总份额分别为298,635.58万份与300,111.18万份，是继首批9只REITs产品，后续两单高速公路领域项目外（华夏越秀高速REIT是126,263.47万份，国金中国铁建REIT是153,500万份）公众参与认购份数最少的两单项目。
作为盘活存量资产的创新金融产品，REITs是打通资产-资本之间循环的重要一环，通过REITs退出使资产与资本之间构建转换路径；试点初期的良好表现刺激了市场各参与主体的积极性，也验证了REITs对于盘活存量资产的有效性。投资者是最终份额持有人也是市场参与重要的一个环节；如何构建好市场与投资之间的良性互动考验管理智慧。
五、思考
1、目前，仅有招商蛇口产园REIT披露了2022年年报，这其中基金管理人与运营管理机构纷纷消减了费用从而弥补因减免租金造成的收益下降影响。那么其它尚未披露2022年报的项目会有什么样的业绩？业绩发布后二级市场会有怎样的表现？
2、目前券商、保险资金、产业投资者、信托、私募机构、公募基金、资管计划是REITs市场战略投资者和网下投资者主力军。前期还有外资保险机构少量参与了REITs认购；近期发行的两单项目也有期货机构参与。如此多的机构陆续参与REITs市场认购，那么，市场的总参与认购资金尚未突破前高是什么原因？
3、今日首次上市交易的两单REITs产品非原始权益人或其关联方的部分机构投资者所持有的份额自愿锁定36个月。市场的流通筹码较少，机构筹码在集中，公众投资者在快速流失以及市场流动性趋紧是交投不活跃的几个因素，那么做市商的价值和流动性补充是否有评价指标？