公募REITs自2022年新年开始以来，二级市场持续火热，得益于新年前财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第3号，以下简称“第3号公告”或“公告”）对试点有关企业所得税政策作出明确。
为支持基础设施REITs试点的顺利开展，针对业界较为关注的基础设施REITs设立前以及设立阶段涉及的转让基础设施资产、项目公司股权等行为的企业所得税处理，上述公告规定可适用特殊性税务处理或递延缴纳所得税待遇。是我国基础设施REITs市场的主要配套政策之一，对完善我国REITs制度体系具有重要价值。
第3号公告的出台，标志着我国基础设施REITs税收政策体系的初步建立。一是与基础设施项目运营管理以及底层交易结构相关的税收政策；二是针对公募基金、ABS产品的既有税收政策；三是结合REITs产品特点，单独推出的针对性配套税收政策。
同时北京市发改委编制并发布《基础设施REITs试点政策及申报辅导手册》（以下简称《手册》）。手册主要对基础设施REITs试点政策、试点项目的基本条件、申报材料、申报程序、审查内容、中介机构、 其他工作要求以及支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施进行了梳理，并对两批11单成功发行的基础设施REITs试点项目基本情况等内容进行简要陈述，为北京市基础设施领域原始权益人、投资者等提供支持与指导。
国家发改委等四部门联合印发《关于加快推进城镇环境基础设施建设的指导意见》提出在不新增地方政府隐性债务的前提下，支持符合条件的企业通过发行企业债券、资产支持证券募集资金用于项目建设，鼓励具备条件的项目稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。
国家发改委、国家能源局印发《关于完善能源绿色低碳转型体制机制和政策措施的意见》提出，完善支持能源绿色低碳转型的多元化投融资机制。推动清洁低碳能源相关基础设施项目开展市场化投融资，研究将清洁低碳能源项目纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点范围。
北京通州区针对基础设施公募REITs的发展发布了支持基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发展措施的文件。
如此大量的政策文件出台是对于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的强力支撑，推动了REITs在二级市场的人气和热度。影响因素包括开年之际，资产配置需求旺盛，有着优良质地的公募REITs成为了首选的配置资产，造成了抢筹的现象；同时股指震荡也让更多投资者对于REITs更加关注。当然这里面也不乏会有一部分市场行为。
市场明显呈现僧多肉少的局面，更多人在关注REITs项目动态，但是二级市场的11只REITs产品都有不同程度的溢价，很多稳健的投资者更期待新REITs的推出和发行，好在低位进行资产配置。那么我们来看下目前在交易所显示已经申报的几单项目的具体情况。
2021年10月15日，上交所针对国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金进行了反馈。
重点针对项目提出了两点疑问：
1、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条要求（（一）原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外； （二）主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为； （三）原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力； （四）现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入）。
2、基金管理人对基础设施项目出具的尽职调查报告是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第九条第（一）项要求进行说明（基础设施项目原始权益人及其控股股东、实际控制人，项目管理机构等主要参与机构情况）。
项目情况:
上交所针对项目的问题反馈时间是2021年10月29日；反馈问题时间要求是三十个工作日。不能按期回复的，应于到期日前向交易所提交延期回复的申请并说明理由，同时延期时间不超过三十个工作日。超过此日期将中止审核。
从工作日期上来看目前时间已经超过了交易所规定的时间，虽然没有明确披露具体情况，但大概率项目将终止。有可能成为首单审核未通过的项目。
上交所针对华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证券-中交投资高速公路1号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理出具了反馈意见。
从反馈情况来看问题较多，下面我们一一列举：
一、请基金管理人、相关律师事务所等对基础设施项目是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条第 （三）项的规定做出充分说明。（原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流， 投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。目前看盈利能力有待商榷）
二、请基金管理人结合同一区域高速公路近三年车流量变化情况、未来竞品高速公路对本项目的影响等因素，对交通量增长假设参数、项目估值的合理性做出充分说明。（盈利能力不强、数据统计不清晰，估值逻辑站不住）。
三、请基金管理人充分披露基金成立后项目公司对外贷款的相关安排，包括但不限于贷款行、相关利率及对可供分配金额的影响等，并充分揭示相关风险。
四、基金管理人已募集成立1只高速公路REIT产品，请基金管理人补充说明同时管理2只高速公路REITs是否存在利益冲突？如有，请提出有效的防范措施并充分揭示相关风险。（同一基金管理人管理两只同类型的产品会产有利益冲突的嫌疑，要求说明具体防范措施）
五、请基金管理人充分披露基金治理机制，包括但不限于基金、专项计划及项目公司各层面的相关权责安排。（基金的治理机制未获得充分认可）
六、请基金管理人详细说明基础设施项目现金流归集、管理机制，及资金安全保障相关安排。 （资金管理方案不明确）
七、请基金管理人结合同类项目费用安排情况，进一步论证基金管理人、专项计划管理人和外部运营管理机构费用收取水平及分配的合理性，重点说明基金管理人实际收取费用水平是否能够有效覆盖展业成本，以及外部运营管理机构通过各种方式实际收取的各项费用（包括但不限于从基金管理费中分配的部分）及其合理性。（针对管理以及是否从其他途径获得管理费提出了质疑）
项目情况:
上交所针对项目的问题反馈时间是2021年12月21日；反馈问题时间要求是三十个工作日。不能按期回复的，应于到期日前向交易所提交延期回复的申请并说明理由，同时延期时间不超过三十个工作日。超过此日期将中止审核。
从工作日期上来看目前已经过了问题反馈时间，有可能展期未公布，时间上还有一定的空余。能否通过发行，拭目以待。
另外一单申报较早的“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”项目虽然受理日期为2021年4月23日，但是始终未出具反馈意见。项目动态未知。
“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”于2021年12月30日申报，作为2021年第14单申报的项目，深交所针对此项目于2022年2月15日出具了受理通知；该项目作为与已发行的11单产品不同的新型清洁能源项目大概率通过发行审核成为新年首单公募REITs项目，为公募REITs家庭新添一位优质成员。