作为民生领域的重点工程保障性租赁住房一直是各级政府高度关注的焦点，如何构建良好有序的发展体系是各方关注的焦点，公募REITs的推出为解决资金及投入产出良性循环提供了一个良好的发展思路，有效的运用公募REITs能够更高效的推动住房租赁领域平稳健康发展。公募REITs有助于盘活租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，并引导社会资金参与住房租赁市场建设。#2022新年快乐# #住房租赁# #公募REITs投资攻略# @今日话题 @7X24快讯 $保利置业集团(00119)$ $顺丰房托(02191)$ $越秀房产信托基金(00405)$
前景广阔
2021年7月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《REITs试点通知》）。其中提到，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目。
2021年住建部部长王蒙徽表示，“十四五”期间我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。
“十四五”期间，保障性租赁住房“配额”较多的省市包括广东（129.7万套）、浙江（120万套）、江苏（50万套）、上海（47万套）、北京（40万套）、重庆（40万套）、山东省（40万套），各省总体建筑面积约7亿平方米。
目前我国保障性租赁住房累计存量资产规模约3-5万亿元，可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。
目前已有多地开展保障性租赁住房REITs工作
2021年11月26日，广州人才工作集团与建行广东分行、建信基金、建信资本就“广州香雪国际公寓”作为基础资产，为人才工作集团发行保障性租赁住房REITs产品签署合作协议。
2022年1月12日，南京市举行“保障性租赁住房项目集中交付暨新项目集中开工、公募REITs集中签约”活动，期间集中签约了3个保租房公募REITs合作框架协议，预计发行金额35亿元-40亿元。
试点企业及业务模式
美国前五大公寓REITs的底层物业大多集中于就业聚集的核心城市。同样，在中国，自从2017年来，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量占全部试点18个城市的87%。
2017年，先后有新派公寓类REITs、保利租赁住房类REITs、旭辉领寓类REITs、碧桂园租赁住房类REITs、越秀租赁住房类REITs、阳光城长租公寓类REITs、平安不动产朗诗租赁住房类REITs等等各具特色的住房租赁资产证券化产品落地。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。交易结构主要有信托受益权类ABS、REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、租赁消费分期类ABS及资产支持票据ABN。
发展住房租赁政策汇总
2016年6月，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）就明确提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
2021年6月18日召开的国务院常务会议明确将于10月1日起，对住房租赁企业实施“减税”政策。
2021年7月2日，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下文简称《意见》），从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面，支持保障性租赁住房的发展。
2021年11月，上海市印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，意见指出，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。
2021年12月，甘肃省人民政府办公厅发布关于印发加快发展保障性租赁住房实施意见的通知。通知指出，支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITS）融资。
江西印发《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》指出，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金（REITs）试点。
2021年12月31日，国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，明确七方面要求，为进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作再做部署。
2022年1月，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金试点。
2022年1月28日，沪深交易所及中国结算发布了基金通业务指引，符合条件的基金公司（直销）、银行、第三方销售机构等场外基金销售机构可申请开通基金通业务权限，这为有需求的场外公募REITs投资者提供了补充退出渠道。
发展瓶颈及相关焦点
1、需关注租金回报偏低与融资成本的问题。据北大光华REITs课题组测算，一二线城市普通商品房和公寓的租金回报水平仅为2%，显然无法覆盖REITs的资金成本。探索可行的住房租赁盈利模式是使长租公寓得以持续运营下去的关键，但如果以租金的上涨来达到财务的平衡则可能会受到多方面的制约。
2、需关注开展REITs融资后，原始权益人获取的募集资金投向问题。避免成为房地产企业融资工具。
3、需要对资产证券化产品的风险因素保持关注。在REITs产品存续过程中，对标的物业的资产评估、未来现金流测算的稳定性、外部增信措施的可靠性以及中介服务机构的尽职调查等方面的关注应贯穿于产品运营始末。
4、税费问题，在发行REITs过程中，一定会面临资产包中的资产重组，重组之后又面临税收问题和税务筹划问题，这也是制约租房租赁发行REITs的一大重要因素。