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我们提倡关注REITs的机构和个人，对于REITs这个新生金融工具首先要从国家战略角度去解读这一工具在我国金融和经济中的作用与未来发展机遇，我们强调要以“战略思维聚焦REITs”，从国际上REITs成熟国家的发展过程中了解REITs在各个国家起步和大发展的原因以及历史沿革，从实践过程中赋予REITs更多的空间，在我国公募REITs落地以及发展过程中找到参与其中的机会，知道参与目的，不盲从，更不要诋毁；共同努力呵护我国REITs，促进REITs形成良好的发展态势，在REITs这一创新金融工具助力我国经济转型和完善金融结构的过程中分享REITs这一工具带来的红利。#REITs# #公募REITs投资攻略# #基础设施证券投资基金# @今日话题
私募REITs赋能REITs资本、公募REITs为市场提供一个融通平台、原始权益人通过REITs能够更快的实现资本退出和转型升级、中介机构提供辅助服务、公众投资者配置心仪的REITs产品分享红利、管理机构积极完善公司治理体系和治理机制提升竞争力，期望各方合力、合规、合法参与我国公募REITs发展进程，助推REITs这一金融工具促进我国经济转型升级由高数量增长向高质量发展迈进。
纵观各国REITs发展都是起步于危机末期，各国机构和监管机关都会探索REITs这一工具在经济中的作用，并且利用金融逐利的本质，促使参与者在其中起到助推发展的目的从而提振经济，促进社会进步和经济发展；并且利用在不断实践的过程，渐渐完善了REITs的各种推出监管机制和税费优惠等辅助工作。
美国REITs起步于1960年，1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，早期的结构是REITs只被允许投资权益型房地产信托基金，需要委托第三方来进行经营管理，但当时的市场环境以有限合伙的方式可以进行更好的避税，这里面既有信任的成本还有多方参与的沟通时间成本，最主要的是税费优惠不明确利益相关性低所以初期发展很慢。
美国REITs发展于1967年开放了抵押权型房地产投资信托基金，REITs作为募集资金的平台，投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，而当时美国的房地产开发处于火热期，开发商会不计成本和方式的获得各种资金，而抵押权型房地产投资信托基金恰好满足了这一需求，收益主要来源是房地产贷款的利息，在这个背景下REITs发展非常快速。
美国REITs爆发式发展于1971年尼克松宣布美元不与黄金挂钩，法令对银行存款利率设定了上限，但资本逐利又有强烈的投资需求，资金蜂拥进入证券市场，抵押型REITs即持有优质的不动产同时又有高额的分红是资金的追逐目标，而大量资金的购买促使抵押型REITs的爆发。
但过犹不及，1973年中东石油危机以及通货膨胀和利率改革，暴涨的逐利需求和无序的抵押循环需要市场来消化，但市场终有饱和期，一旦达到这一区间，以抵押型REITs为主导的资金融通平台因为期限不匹配形成违约，而REITs也将成为最终背负这一恶果的替罪羊；但REITs持有的是不动产，所以具有了一定的抗通胀和抗风险能力，冰火两重天下，REITs度过了一个艰难时期。
时代在发展，随着建设成本上升以及供给停滞，不动产的价格稳步提升，1986年税改是现代化REITs发展的基础，它限制了有限合伙的减税优惠，这就使有限合伙相对REITs丧失了税收优势；改变了房地产投资信托基金的经营环境，房地产投资信托基金可以拥有房地产，还可以经营管理房地产，这就增加了REITs竞争优势，减少了沟通和流通环节成本。
90年REITs开始以其旺盛的生命力快速发展，大量的接盘80年代遗留的各类物业，开发运营。自1991年Kimco实施了第一个股权REITs的IPO后，REITs进入了IPO的繁荣期，而其根源在于REITs较高的收益率，1991年至1993年REITs年收益率超过23%。这是REITs吸引资本的基础。
1993年克林顿签署了预算调节法案，开放退休基金得以投资 REITs；2005 年，美国国会通过了“房地产投资节俭储蓄法案” 将 REITs 指数期权加入联邦政府的缴费确定型计划和节俭储蓄计划推荐投资对象中。这为REITs发展提供了大量的资本支撑。
1992 年产生的UPREITs结构对市场产生了巨大影响，后续的日本、新加坡、中国香港等大多数采用这个发展模式。其操作路径是：UPREITs通过构建一个新的REITs平台，用REITs权益换取持有不动产并能产生良好效益的公司的权益，而这家持有物业的公司管理人或投资者换成REITs权益后可以在公开市场出售；而REITs通过控制持有物业公司的权益间接控制物业，并与UOREITs进行资源整合、运营。这种模式既给原物业持有人一个退出的通道，也可以使REITs获取比较成熟的优质物业。
我国REITs概念的引入是2002年；2005年商务部向国务院递交商业地产调查报告正式提出开放国内REITs投融资渠道；2008年国务院多次发文鼓励开展房地产投资信托基金试点；2009年央行联合证监会等部门成立“REITs试点管理小组”；2010年住建部鼓励利用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道；直到2014年REITs破冰，“中信启航专项资产管理计划”类REITs产品成立；2015年-2020年，期间越秀REITs、中信启航、鹏华前海万科REITs纷纷推出。
国际上REITs的基础资产除住宅不动产和写字楼以外，还包括零售物业、医疗保健、基础设施、仓储、工业地产、酒店、数据中心等；在我国探索REITs市场实践过程中推出了信贷资产证券化、企业资产证券化、资产支持票据等工具；
信贷资产证券化包括：企业贷款（一般企业贷款、专项贷款、棚改贷款、设备按揭贷款、特定非金债权）、个人汽车贷款（银行、汽车金融公司）、住房抵押贷款、不良资产重组（信用卡消费贷款、企业贷款、微小企业贷款、住房抵押贷款、个人汽车贷款、一般消费贷款、混合类贷款）、金融租赁、个人消费贷款（银行消金消费贷款、非银消金消费贷款、银行消费贷款、信用卡消费贷款）、住房公积金、类reits、微小企业贷款。
企业资产证券化包括：小额贷款、小微贷款、融资租赁（一般融资租赁、汽车融资租赁、飞机融资租赁）、住房公积金、应收账款（其他供应链）、委托贷款、类reits(混合、基础设施、酒店、公寓、办公物业、零售物业、物流仓储)、保理融资、信托受益权、BT项目回购、融出资金债权、股票质押回购、保单质押贷款、票据资产、PPP项目、个人消费金融、供应链、购房尾款、基础设施收费收益（供水收费受益权、供热收费收益权、燃气收费收益权、供电收费收益权、高速路桥收费收益权、公交地铁收费收益权、航空客票收益权）、门票收益权（电影票款收益权、景区门票收益权、航空客票收益权）、保障房、补贴款、有限合伙份额、特定非金债权、同业借款。
资产支持票据包括：小微贷款、融资租赁、应收账款、类REITs、保理融资、信托受益权、票据资产、CMBS/CMBN、PPP项目、个人消费金融、供应链、购房尾款、基础设施收费收益权、门票收益权、保障房、补贴款、有限合伙份额、特定非金债权。
REITs的发展以及实践积累了大量的经验，使得初期的制约REITs发展的大部分问题都已经有了相当程度的突破。经过监管部门前期扎实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索，目前的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。2020年4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点相关工作的通知》正式出台，中国公募REITs从此迎来了真正的发展；2020年7月30日国家发展改革委办公厅《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》发改办投资[2020]586号明确了试点区域、试点范围、试点行业、试点材料、试点要求等具体可执行的指引信息，2021年7月2日国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》完善了要求，包括试点范围扩展至全国，试点申报路径的便捷要求试点项目必须纳入试点项目库，试点规模从原来的5亿起提升到10亿起并且对扩募要求必须是发行起点的两倍，试点行业增加了旅游景区、新能源、保障性租赁住房等领域，同时强调了保障性租赁住房的应用范围。
改革开放以来，中国经济增长模式主要是投资拉动，主要靠银行信贷来支撑。中国经济发展以及城镇化建设呈现爆发增长，当然这个也是需要有一个平衡度的，这期间也积累了过剩产能，形成了房地产库存，政府和企业部门的杠杆也在不断攀升，金融风险有所积聚。
从国外的REITs可以单出，REITs作为长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品，为居民财产性收入提供了长期低成本参与大类资产配置，充分体现了普惠性。REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化，能够大大丰富除股票、债券之外的投资选择，具有极强的配置价值。
对政府和宏观经济而言，引入REITs有助于化解银行不良资产，落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，国内不动产与银行关联密切，无论是建设开发贷款，还是经营性物业贷款基本都体现在银行资产负债表上。不动产价格的大幅下滑将给银行业带来系统性风险，甚至危及中国金融安全。通过引入REITs产品，有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险,增强全社会的风险分担能力，降低系统性金融风险。
对于REITs这一金融工具的作用，我们应该看到REITs能够丰富资本市场工具，拓宽监管机构和行政部门在公开市场业务的交易对象选择，成为新常态下的货币政策传导机制之一。
现有的产业投资、公共服务体系建设、房地产投资和基础设施投资急需优化配置。公募基础设施REITs能够为基础设施投融资市场提供准确的价格信号，为项目企业和政府部门提供信用定价的“锚”，从而引导资源有效配置，提升基础设施、公共服务体系的投资效率，更好地服务经济高质量发展。
可以说REITs在市场是一个价值发现的功能工具，把不动产市场的真实情况通过REITs这一金融工具通过上市后在二级市场的价格上反映出来，成为对货币政策制定和实施具有指导意义的更真实的信号。
相对于传统的信贷体系，REITs是简单、直接、高效的融资方式，能够缓解中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。
因此，REITs可以满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求和投资者多元化的投资需求，应该成为中国金融体系供给侧改革的重要组成部分。