尽管下调盈利预测，但估值仍具吸引力，维持买入评级
我们将FY19 / FY20的盈利预测下调了14％/ 16％，并于FY21的盈利预测中加入以下因素：
1）彩生活新的员工激励计划正式实施前，GFA的扩张与转化速度变缓，以及第三方开发商项目延长交付时间；
2）彩生活将战略发展重心转移到积极推广线上平台与外拓E能源服务，导致社区增值服务和工程服务利润率较低。
但是，彩生活的估值仍然具有吸引力，是我们调整后FY20盈利预测的9.1倍PE，维持买入评级，目标价为5.53港元。
我们的观点哪里不同？目前估值水平已经充分反映了短期困难
我们认为彩生活的近期基本面将受到上述因素的影响。为了反映这些因素，我们对FY19 / 20 / 21的盈利预测比当前市场一致性预期低13％/ 14％/ 14％。其相对放缓的增长已经从其被极度低估的估值中得到了良好的补偿，目前估值仅为9.1倍的FY20盈利预测PE（行业平均值为16.5倍）。
将推出全新的激励计划，以促进GFA扩张
在新的激励计划中，彩生活计划分享部分增量利润（增量利润来源于项目扩展/更好地管理存量项目），以鼓励一线员工积极扩展和更好地管理彩生活的项目。该计划目前正处于规划阶段，计划于2019年下半年实施。我们相信该计划在成功实施后，能使彩生活的扩张速度和服务效率均得到有效提升。
估值
我们的目标价基于PE11.2倍FY20盈利预测，与其2018年以来的历史平均动态市盈率持平。其历史动态市盈率区间为7倍-47倍。
风险提示
无法确保其线上平台的增长，现金收缴率的恶化
