1. 京东[JD US; NR]和360 公司[601360 CH; NR]于2019年7月19日入股彩生活。
2. 此次配售将降低2019财年彩生活的负债和融资成本。
3. 我们相信两家互联网巨头的引入将有利于公司发展增值服务和平台输出。
4. 根据12.5倍2020E市盈率重申增持，最新目标价为7.30港元。
向京东和360配售股票
2019年7月19日，彩生活宣布将分别向两个认购人发行股票。京东和360公司将以每股5.22港元的价格分别认购7110万股/2300万股。配售完成后，京东和360公司将分别拥有5.08％/ 1.70％的股权，彩生活将募集到4.86亿港元。然而，作为360公司控股股东的周鸿祎亦为彩生活的非执行董事，与360公司有关的配售事项须待独立股东批准后方可作实。
加强基于互联网的增值服务
除了降低彩生活的资产负债率之外，这次配售还将为未来与中国的互联网巨头的进一步合作打下基础。 对于彩生活而言，京东的战略入股将使公司能够在商业，物流，金融和技术业务方面加强与京东的合作。360公司的增持将促进彩生活与360公司的合作，将其核心的安全技术，大数据，物联网和人工智能等技术广泛应用于社区安全领域，同时提升360公司在城市和社区安全方面的品牌认知度和影响力。
在短期内改善财务状况
这次配售对公司的整体财务状况有利。彩生活于2018年底的净负债率为30.8％，2018年的融资成本接近人民币3亿元。由于彩生活将于所有配售完成后募集合共4.86亿港元，这将降低其2019财年的净负债率及财务费用。我们预计公司在发布2019年中期业绩时，会对其降低负债率的计划提供更多指引。
从长远来看，协同作用将更加明显
我们预计京东和360公司的加入将进一步加强彩生活在提供互联网增值服务方面的领先地位。同时能够让彩生活在向其他物业管理公司输出线上服务平台时拥有更多的议价能力。这将进一步使彩生活与同行业公司区分开来。该公司的主要增长动力将是将其线上服务平台输出给其他公司，而其他大部分上市同业将依赖关联开发商提供的管理面积的增长。
估值有发展空间，重申增持
我们略微调低了盈利，以反映股份稀释的影响。 基于12.5倍2020年PE（之前：12.5倍2019年PE），我们将目标价上调至7.30港元。重申增持。由于彩生活在进行一系列收并购后，是目前行业内负债最高的，所以PE在行业内相对落后。引入两个互联网巨头应该可以部分消除这部分影响，并可能为重新评级提供机会。
