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访谈简介：
保利发展12月11日晚间发布公告称，拟以10亿元-20亿元回购股份，回购价格不超过人民币15.19元/股；实控人拟增持2.5亿元-5亿元，增持价格不超过15.19元/股。消息后的首个交易日，地产全产业链爆发，保利发展一度涨超9%。 12月政治局会议提到“先立后破”、重点领域风险防范、新型城镇化，均是推动建立房地产业发展新模式的具象表达。此次会议再次强调了重点领域风险防范，“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，延续了2022年4月政治局会议以来的要求。表述上新增“持续”、“坚决”二词，一方面肯定过去一年多在房企融资、地方化债、购房政策等方面作出的工作；另一方面也指向目前房地产相关领域形势仍然严峻。 对此国盛证券指出，在我国城镇化放缓、出生率下降且老龄化率上升的背景下，房地产行业已经迈过历史大周期的顶部，推动新型城镇化建设或成为房地产业发展新模式重要意涵之一。结合10月中央金融工作会议对于不同所有制房企合理融资需求支持的指引，预计未来房企融资环境将得到进一步改善，保交楼配套资金有望加码。需求侧，北京、上海购房政策有望边际宽松；新发房贷利率也有望进一步调降。 恰逢保利发展宣布回购给予市场信心，同时又临近12月的重要会议窗口期，本期我们邀请到遗笑忘泪做客雪球访谈，跟大家共同探讨房地产的投资机会，快发起提问吧！
访谈正文：
Joe的投资笔记问：我先来，大佬，万科怎么看？😄遗笑忘泪答：万科，基本面还是过硬的，我大概看了一下，11月中指院的数据当中，万科在南京第三、青岛第八、济南第二、大连第五、苏州第五、重庆第一、四川第十二、西安第五、无锡第三、杭州第六、河南第三郑州第一、长沙第六、广州第三、深圳第七……大部分地区万科依然被消费者认可！
别叫大佬，大佬很多我们多交流
紫心风铃问： 请教，地产股如何估值？遗笑忘泪答：之前我是用PE、PB简单粗暴去看，后来加上了DCF模型，到现在的话什么估值似乎都没用，先看看行业趋势，再去谈估值可能更有意义！ 比如2019年之前估值的锚在1PB，现在活下来的公司可能在0.5-0.8PB，甚至更低，行业下行阶段给什么样的估值似乎都不是意外
持之以恒2010问：请问保利21年新拿项目的去化率怎么样，21年之前的库存大概还有多少货值，谢谢遗笑忘泪答：$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ 这个没有仔细跟踪过，还不能用简单的减法，这个可能需要把21年之前所有的获取项目拉出来，看已售未结还有多少！抱歉哈！我去搜搜券商的研报，有结果我们可以继续交流
Joe的投资笔记问：谈谈我的感想和疑惑：
1、保利回购：我觉得其实它回不回购并不是特别重要的事，当然也算是资本市场上一个常规性利好事件，但对大局或者稍微长时间一点的维度看没有太大所谓吧。
2、微观层面：自21年三季度末开始，可以说正式宣告地产行业触顶开始下行，到现在整好两年多点，从近两年保利的动作来看，拿地方面基本没有怎么放慢脚步，三四线基本是全停了，但一二线核心区域地块依然积极，而且普遍房地比比较高，地块素质普遍上佳，可以这么说，22年以后保利拿的地绝大部分都是赚钱的而且项目利润率要远高于16-21年期间的项目。从广东的情况来看，大部分项目拿地后的开工速度并没有减慢，去化效率也不算差。目前的困境主要是，前期很多三四线的项目严重滞销，地价过高产生不少亏损。这里需要一个硬抗出清的阶段，肉眼可见，没那么快完事。
3、中观层面：就我所见，目前市场下行压力确实很大，而且短期内见不到反转迹象，一线城市和部分二线城市（比如广州佛山）的项目去化依然有量，市区项目不少还是能按正常开发周期和销售周期进行（6-8个月开盘，2-3年清盘还是能做到），比如广州的天字系列天河、海珠、荔湾的几个盘开盘百套还是有，但这样的城市不多，所以也挡不住市场一直缓慢下滑的业绩倾向。
4、宏观层面：刚需公屋化、商品改善化基本已成定调，加上人口、风口、国家发展阶段等一些列上层因素影响不太乐观了。
所以，综上所述，我个人觉得，
一、好的方面：
保利现在的保持拿地且均拿高能级优质地的方向，是对的，这部分市场不会有多大萎缩（1万的房子确实难卖，但10万的房子反而不那么难卖），而且现在房地价差比早些年大得多，过两三年后这些项目进入交付/结转利润阶段，整体利润率会有比较明显的提升，这是很多人可能不能遇见的，只看眼前的报表是看不出来的。市占率肯定也会继续提升，因为倒闭的越来越多了嘛。
二、不好的方面：①行业总量还在下滑（也想请教下大佬，您看大概会落到什么程度能稳住啊？）；②公屋化（共有产权房、半共有产权房、公租房、廉租房、人才房等等）的强推必然是大量挤压日后刚需市场的房企生存空间的，所以仅做或者说肯定是主做改善市场豪宅市场，营收承压还是很大。那么可能只能降低规模和预期了。不知道有没有什么别的出路能上点增量。
总体上看，以后保利肯定能安全活下去，但发展路线大概率是告别之前的标准化、规模化、低利润率型、高周转化的方向，变为规模适量、利润率反而提升的状态。遗笑忘泪答：$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
一代新人换旧人，雪球当中关注地产的人甚至挖数据的人已经不多了！推荐一下openview 我经常看他的帖子收获很多有用的信息！
1、行业总量下滑，目前看不到止跌趋势，本以为今年1季度止跌了，没想到2-4季度更惨了，目前12月的数据也就环比稍好，同比还差得远！
2、目前我看到几个主流观点是未来房地产分化非常大，刚需可能没有几个开发商愿意做了，这块市场未来可能是保障房的！因为消费需求已经向改善开始靠拢，这块市场是未来开发商角逐的主力！
保利我认为贵在合同负债和拿地一直没有很夸张的下滑，这是比万科好的加分项，至于是否能重回巅峰时期的利润和估值，只能边走边看！
用户3063062419问：地产能涨么遗笑忘泪答：$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ 未来地产整个行业是收缩的，股票来说贝塔是向下的，贝塔向下的行业阿尔法很难找
二十九画岳问：新城控股怎么样遗笑忘泪答：$新城控股(SH601155)$ 这公司虽然历史上有点瑕疵，但是是我一直比较喜欢的公司，起码在经营上，商业地产发展上，已经比绝大多数民营地产公司好很多，目前新城还没有出险，也希望新城能坚持到最后！
用户3063062419问：万科好还是保利好遗笑忘泪答：$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ 各项数据上来说，个人认为保利目前的性价比比万科要好一些！
斯丢匹得道格问：请教大佬，地产销售回暖需要什么条件呢？后续出现什么变化会引起地产回暖？遗笑忘泪答：$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ 肯定是销售数据，持续的环比同比大比例改善，我认为就达到了回暖的条件！ 政策上还有很多牌其实可以打，不想降房价又想卖房卖地简单，2万的房子每平米补贴5000，这不就相当于降到1.5万了么，至于这个钱谁出，谁能出，谁有钞票谁出呗！
187爱穿比基尼问：请问地产行业基本出清了吗，后续基本面好的和困境反转的哪一类更具备投资价值呢？遗笑忘泪答：$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ 截止到目前的话，我个人认为房地产出清的也差不多了！毕竟过去的最大的四家恒碧万融直接倒了2个，还有1个也没啥拿地能力了，还有1个前段时间美元债还被做空！其他大大小小的2-3线就不计其数了
涉及股票：