$朗诗绿色集团(00106)$ 在地产行业，有个中小房企特别害怕的词叫做“马太效应”。
对规模无底线的渴望，以及来自对被吞并后的恐惧想象，正在驱动越来越多的房企只有一个诉求：规模，再大，再大一点；速度，再快，再快一点。
朗诗、金茂、当代——这是房地产圈最喜欢说自己“绿”的房企三剑客。
相比于后两者，长期在TOP50左右徘徊的朗诗绿色集团（下称“朗诗”，0106HK）不仅仅是“体格”问题。近些年来，纠扯不断“质量门”事件与捉襟见肘的资金窘状一直让朗诗地产不堪其扰。
但是，在“美好生活”与“房住不炒”这两个词出现后，房地产业逐渐开始由粗放的规模扩张模式转换为打造高质量，由增量优势转向整合存量优势，偏服务型的地产公司的非龙头房企带来新的机遇。
提前布局轻资产化运营的朗诗地产借此时机辟开新路径，借机喘了口气，找到了迈步向前的新长征路。
转型自救
自2001年创立到如今，十七年间，朗诗共打造了三代绿色住宅产品：第一代是以南京朗诗国际街区为代表的恒温恒湿恒氧住宅产品；第二代是以朗诗钟山绿郡为代表的户式化系统住宅产品；第三代产品则融入了被动式建筑的理念与技术。
历经三代，绿色建筑已经成为朗诗地产的拳头产品，不少房企都花重金邀请朗诗做“绿色产品顾问”。
但实际上，在2012年到2016年期间，朗诗的“绿色产品”质量是一直被民间诟病的。
2016年10月19日，经济之声《天天315》栏目报道，无锡朗诗云居二期小区因为遭遇漏水、开裂等质量问题遭到多位业主投诉。此外，小区还普遍存在开裂、发霉、新风系统停机等诸多问题。
据新地产财经记者了解，彼时朗诗云居项目相关负责人在购房会上对购房者承诺，朗诗云居二期将配备朗诗自主研发的空气源热泵系统，该系统比该项目一期所用的地源热泵系统将更优质。
但业主入住后发现，原先的承诺不过是镜花水月。二期云居项目并未配备之前被企业吹的天花乱坠的“空气源热泵系统”。愤怒中的业主们由此认为朗诗涉嫌销售欺诈，集体维权要求退房，一致声称朗诗云居是“伪科技住宅”。
朗诗未兑现的承诺似乎是一场公开的“自我打脸”，也让业主极其失望。
而对于业主提出“欺诈销售”一说，朗诗方面给出的解释：宣传口语不能作为维权标准，一切以合同为主，合同中并未承诺朗诗云居安装空气源热泵系统。
朗诗与业主各执一词陷入了“罗生门”。
另外，2015年时候南京朗诗国际街区也有大量业主在小区论坛下也对企业二三期项目“偷工减料”的不满。有业主透露，南京朗诗国际街区一期外墙采用干挂石材，但二期开始改为实贴，到三期则采用了朗诗自主研发的外墙涂料“朗诗红”，直接在保温板、腻子层外面进行涂抹。他们表示，“朗诗一期打出了口碑，二三期则明显在追求利润最大化，处处偷工减料。”
苏州朗诗未来街区四期被投诉豆腐渣精装、朗诗未来家被投诉“伪科技”、朗诗东吴绿郡一期被投诉验房时发现大理石有一半是断裂、朗诗未来街区产权车位，均遭到了不同程度的维权事宜。
同样的问题在杭州朗诗花漫里、朗诗南门绿郡朗诗相门绿郡、郎诗绿洲、上海朗诗未来树也在轮番上演。
2012年开始，房地产业对于“规模”信仰有了一种大干快上的别样氛围。而绿色建筑在发展过程中，存在模式粗放、成本投入高以及施工过程管理困难等诸多问题。
地产下行周期，朗诗面临着如何好处理代建成本上升和项目盈利之间的矛盾。
一位业内人士透露：“朗诗会在项目首期严把质量关，但后续项目很难做到无差别开发。且开发的一些刚需产品本身不涉及绿色概念，但是朗诗在宣传时仍然主打绿色产品。”
例如，位于苏州的朗诗·绿街南岸首期因处在繁华商圈、毗邻地铁、绿色科技等受到一致好评，但后期却被爆出为薄利多销降低建造成本，并牺牲绿色技术。
在长三角口碑与绿城齐名的朗诗，2016年前后曾迎来企业最大的信任危机。
2015年朗诗董事长田明也意识都了问题的严重性，怎么办？此后，朗诗开始加大转型力度。
在地价疯涨的2015年，朗诗地产就“定义”了今后的发展基调——“变轻”。
彼时朗诗地产董事长田明表示，“未来，朗诗将转型，侧重开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务模式，将房地产传统重资产模式变轻，以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化。”
再到2016年朗诗提出了“榕树林”计划。这计划就是打造绿色生活体系形成榕树林般的纵向多元一体化绿色生态系统。
△朗诗集团董事长田明
而朗诗地产方面也透露，2014年以前朗诗项目是百分之百股权，2015年年初朗诗提出转型升级战略后，资产快速实现轻型化，2015年年底，朗诗操盘的所有项目里朗诗的股东权益大概占到70%，2016年年底降到40%，2017年年底是23%，今年则维持在了20%之间。
“因为受到传统地产投资影响，以后来自于服务端的收入占比不一定大。朗诗要求的轻资产部分或者服务部分的收入每年达到35%~40%以上增长率，技术输出型是赚钱最多、风险最低的。当朗诗不持任何股权地去给人家提供服务，赚的是开发收入和技术转让费，同时因为没占用对应资源，所以极大降低了投资风险。”田明表示。
据公开资料显示，在2014年-2017年间，朗诗地产很少在土地市场单独拿地，而在这3年间拿下的地块基本都是与其他公司合作取得。
例如，上海宝山区08-07地块便是由朗诗地产与平安不动产共同摘得，其中朗诗地产和平安不动产分别持有该项目50.1%和49.9%的权益；位于南京市栖霞区迈皋桥街道迈化路的G87地块于2014年12月31日被保利地产以总价19.3亿元竞得，随后保利出让该项目51%的股权给朗诗地产，双方约定合作开发；上海建工于2014年10月22日以31亿元拿下南京市河西南G52地块，楼面地价达13821元/平方米，溢价率为20.2%，随后上海建工公布，河西南G52地块将由上海建工、朗诗地产、招商地产三家开发商联合开发，预计打造成朗诗国际街区的2.0版本，其中上海建工占股43%、朗诗地产占股31%、招商地产占股26%。
显然，基于自身状况，朗诗地产更愿意选择合作开发。从2015年7月到2017年，通过代建合作，朗诗地产获取的项目已有51个，其中委托管理项目23个，小股操盘项目12个，联营项目9个，并购交易项目7个。而合作的公司则包括保利、平安不动产、长城环亚等企业。
转型轻资产后朗诗地产的高昂负债也得到暂时缓解。截至2017年12月29日，朗诗有息负债总额51.06亿元，较2016年12月底减少了16.1%，主要因为2017年公司银行贷款大幅下降，人民币借款减少了46.5%。
转型代建的朗诗对资金成本要求不高，而新航道的开辟，让朗诗发展有了拔云见日的意味。
从负债率来看，在全行业都出现融资困难的2018年，朗诗实现了负债的大幅走低：公司净负债率保持连续三年下降趋势。财报显示，公司净负债率从2014年的397%直线下降到2018年5月底的75%。在短期偿债方面，公司的资金短债比连续三年大于1，没有短期偿债压力。
加大轻资产力度后，朗诗负债率下降，更不会出现“偷工减料”被业主诟病质量的问题了。
存量时代对朗诗很善良
截止2017底，朗诗在全国20多个城市已开发104个楼盘，总面积逾1800万平方米。
走过了2012至2015年的产品质量风波，朗诗似乎找到了新状态。
着手轻资产代建的朗诗，几年内就凭借业内口碑获得了许多给大房企代建的机会，此前因为资金链问题陷入质量风波的朗诗，此时，也算大喘了一口气。
至此，朗诗转型轻资产也不过三年光景。
从财务方面看，2017年全年，朗诗的签约销售额达至321亿元人民币，年增长13%。其中非朗诗权益销售203亿，获得开发服务收入7.5亿，增长21%。
朗诗绿色科技地产理念还成功进军至海外市场，在美国旧金山、洛杉矶、波士顿及纽约地区等均有项目落地，以此提升了公司抗周期风险能力。
2017全年，朗诗总营收约为62.14亿元人民币，较2016年上升28.3%。营收占比方面，中国地产业务占比约66%，美国业务占比约21%。此外，向独立第三方或合作方收取的开发管理服务费约7.5亿元（2016年约为5.5亿元），该业务带来的税前利润约4.1亿。
2017年，朗诗全年核心净利润约9.3亿，同比增长1.3倍。同时，得益于轻资产策略的实施，以及公司不断优化资本结构，2017年底公司净负债权益比率已降至49%（2016年底为102%），剔除汇兑损益及物业评估影响后的股东权益回报率（ROE）更是高达25%，各项财务指标均有不错改善。