楼市半月谈
本报记者 夏金彪
房地产新政对楼市的影响正逐步显现。近日，国家统计局公布的数据显示，1—5月份，商品房销售额同比降幅收窄，5月份，商品房销售面积、销售额同比降幅均收窄，市场出现边际改善迹象。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部、自然资源部等部委针对房地产行业进行了一系列的政策优化调整，出台了降低首付比例下限、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等房地产新政。
随着各地积极落实房地产新政的相关举措，市场活跃度明显提升，市场预期逐步修复。以楼市风向标上海为例，在一线城市中，上海率先落实房地产新政，出台了非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从连续5年降至3年、首套住房按揭贷款首付比例由30%下调至20%、商品房“以旧换新”补贴等政策的“沪九条”。由于“沪九条”政策出台及时、力度较大，对上海楼市提振作用明显。5月份，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，是一线城市中唯一上涨的城市，北京、广州和深圳新建商品住宅销售价格环比分别下降1.1%、1.4%和0.8%。
目前，楼市还在调整过程之中。房地产新政从出台到地方落实、再到政策效果显现还需要一段时间。5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。二手房方面，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%。
5月份的新房、二手房环比降幅扩大，说明市场正处于“以价换量”阶段。就新房来说，开发商资金链仍比较紧张，不得不打折促销。就二手房来说，随着挂牌量攀升，二手房的价格继续下跌，且比同区域、同品质新房价格普遍要低，导致新房的销售相较二手房更加疲弱。
目前，虽然房地产新政对一、二线热点城市的积极影响开始显现，但从全国范围来看，楼市“以价换量”行情仍将延续，商品房的库存压力仍比较大，还需要房地产新政持续发力，稳定市场预期。
自5月17日房地产新政发布以来，政策“组合拳”按照作用于需求侧和供给侧大致可分为两大类：一类是下调房贷利率和首付比例，激活购房需求，在需求侧“做加法”；另一类是由政府收购部分存量商品住房用于保障性住房等，盘活存量，在供给侧“做减法”。目前，需求侧“做加法”的政策已经在大部分城市快速落地，但供给侧“做减法”的政策，即收储商品房尚未大面积展开。
近日，住房和城乡建设部召开视频会议，明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作。这项工作既有利于推动已建成存量商品房去库存，又有利于加大保障性住房供给。
可以预见，随着收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作在各地不断推进，在供给侧，商品房有望加快去库存。同时，在需求侧，除了优化限购、限贷等降门槛政策之外，也有望通过降低税费等举措来减少购房成本，进一步激活市场的有效需求，促进市场供需平衡，让楼市筑底企稳。