内地人口结构,传统习俗,和过去的成功经验,都离不开地产/住房经济.回顾地产黄金+白银阶段,除了那些众所周知的一些弊端之外,历史功绩,也应该牢记,不容抹杀,这毕竟是内地每一个人共同创造/共同受益的物质文明:
一,住房条件的快速改善,消除/降低了许多因为卫生条件低劣,而带来的疾病:脓包疮,甲肝,产褥热等等,已经十分罕见.
二,上一代人中,儿童时期就能住上带有独立卫生间和独立房间的,很少,而现在,已经是很普遍.城镇人口的居住水平,已经超过了同等收入水平的香港/新加坡/台湾,付出是巨大的,但是现实的成果也是可观的.
三,房贷利率的个人负担,也是国家推动/发展其他产业的"母基金",如果没有这个"负担",那么科技投入,交通/通信建设,无法快速启动.
任何经济模式都具有天然的缺陷,就像美国通胀差点就导致经济衰退一样,如果当下不能够重视和解决传统地产经济的危机,那么,通缩/衰退螺旋,就将开启.在这个问题上,已经浪费了至少3年以上的宝贵时间.
地方债/不良贷款/失业率/消费不振/躺平模式的所有交集:房地产.如果不主动采取手术,是不可能解决上述一系列问题的.
需求端来分析:改善型,刚需型,是两大永存的行业需求.这两大需求的链接交汇点:二手房交易市场.有一个高效规范的二手房交易市场,那么,上下两端,都会进入到良性循环.对于解决地产企业/银行/建材企业/劳动力市场之间的多角债务,是最为关键.
解决发展二手房市场,当前已经具备很好的基础:
一,推进刚需,需要资金投入和扶持:
分步出台和推进二手房交易的促进政策,需要紧紧主抓一个重点:让买二手房的刚需阶层,能享受到优惠,甚至基于还贷补贴.让卖出房产的人,提升购买改善型住房的需求,而不是限购,加税.
例如,不少省会城市,都有很多高校,不乏优秀硕士/博士毕业生希望留下就业,而这个阻碍,不是来自于起薪,而是来自于购房/租房成本.让很多普通家庭子女很难承受.而二手房的供给是充分的.个别城市,采用共有产权,就是一个很好的尝试,新加坡和香港的公租经验,是很非常值得学习和借鉴.尤其是对于住房公积金结余较多的城市,研究和制定出安全可靠共有产权政策之后,将一部分公积金投入到具备升值可能的住房产权,完全是可以"创新'的.
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让这一代年轻人在第一次安家之时,除了个人和家庭之外,能得到国家/所有人的助力,是最现实和最伟大的制度优越和民族力量.这是激励他们,开启创业和创新的最坚实的基石.
二,推进改善,需要政策松绑和助力:
在经济还没有出现井喷增长之时,那么,置换改善型,是主要的推动方向.
地产住房行业的升级,存在着巨大的提升空间,过去整体的公寓式产品,完全不如现在已经被开发企业推出的大平层,低层/低密度花园洋房.将来,随着总体人口的下降,品质提升也会不断增加,甚至连排别墅/独栋别墅/智能化住宅,也会有很大的改善需求市场.
如何让置换改善的这部分需求,能成为地产经济转型中,发挥好作用?已经有了不少尝试,例如:带压过户,降低首付.但关键的两大矛盾:房价/成本过高,房产税预期.需要得到确定性解决方案.
内地地产经济的弊端,不是地产行业本身固有的.限购/地产税对于置换改善需求是最大的抑制力.每项措施,都全面推行,每一个城市都争相效仿,是不是科学合理?新加波的地产方式能推广到马来西亚吗?地大物博的美国,各州的地产管理/税收一样吗?
内地整体经济循环稳定健康的枢纽,必然包括地产,已经到了必须勇敢去除各种非行业本身的各种阻碍,去除过大食利空间的伤害.认真踏实的进行刮骨疗伤的时刻.
向前看,向现实的需求去发展,向智能化优质化的未来,找寻出路.
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