地产竣工产业链的公司股价三季度基本都腰斩了一波，大家一直说地产链风险高，现金流差，一直没有量化，昨天三棵树答复问询函的公告挺有意思，爆了地产行业很多信息和潜规则。
1、履约保证金：这建材行业里面最敏感的话题，根据三棵树解释，从建材公司看，和地产公司打交道处于弱势地位，通过和地产公司签协议约定履约保证金的形式锁定未来订单，三棵树一般1块钱的保证金可以撬动3-5块的订单。从地产公司角度，是做供应链融资，通过吃建材公司的现金流加快周转。当然地产公司要付利息，一般8-12个点。履约保证金记在建材公司的其他应收款，一般一年内收回结清，持续滚动。如果超过一年很容易坏账。今年1-9月三棵树新签订履约保证金9亿，其中龙湖 1亿、中南1亿、融创1.3亿、蓝光7000万、阳光城5000万、绿地5000万、恒泰地产2800万、中梁地产1500万，除了龙湖，其他的开发商都处于已爆雷或者爆雷边缘。
2、从三棵树应收地产公司款项及票据情况可以映射地产公司的财务状况。比如去年应收恒大票据逾期3亿多，有2亿都是做了房产抵债（地产公司没钱时的无奈或者说流M做法）还有1亿还要不到，抵债的也还是期房，如果恒大付不了工程款，那房子优先受偿给总包，三棵树依然拿不到。截止去年底三棵树应收账款余额5.4亿，经过10个月后仅回款 2.15亿，回款率39.84%，回款率比较低的开发商有恒大（回款率0.01%）、融创（回款率5.5%）、蓝光发展（回款率8.5%），投资地产股的朋友们，三棵树用数据告诉大家谁在耍LM。当然也不排除是因为地产商的强话语权，不过最近融创在配股了，还有卖项目卖文旅资产等操作也可见一斑。
3、防水龙头东方雨虹控制现金流风险：根据三季度业绩交流会，三季度其他应收款40亿，其中履约保证金25亿左右（里面最大的是绿地8个亿因为绿地是半年一结所以三季度忽然增加，其他是世茂、正荣、时代、金茂这些地产商都是一年一结），其他是一些投标保证金等正常接工程要付的钱，公司预计年底能收回大部分，到年底预计其他应收款控制在10亿以内。三季度雨虹营收增长明显超过履约保证金增长（二季度公司履约保证金18亿），管理层反馈三季度地产出问题后加快了履约保证金回款。而且公司的业务重心一直向非房转移，公司增长点也是非房业务。目前房地产相关营收下降到40%以下了，未来会更低。
4、三棵树就不同了，今年不仅没有控制风险，还加大向房企投放履约保证金来追求公司的营收高速增长。其实涂料、防水都是好赛道，三棵树相比于雨虹更有民营地产商的狼性风格。或者说三棵树更像2012年左右的雨虹，为了拓展市场总要有些牺牲。雨虹打拼到现在龙一的位置自然要控制节奏平稳发展。
5、关于地产行业这个潜规则，也有特例，比如北新建材，公司做为央企，无论是发展还是风控都不会冒三棵树还有雨虹这种民企的风险，而且市占率做到60%以上也会出他们更从容，话语权更强。另外就是坚朗五金，坚朗不直接对房企，但是他的客户肯定受房企影响，坚朗三季度应收款也是大幅增加，说是要陪客户共渡难关，它的生意模式是最贴近消费赛道的，风险要比一般建材股小很多。坚朗对标国外龙头家得宝还有很长的路要走
6、最后说一点，这些信息还有地产产业链风险已经大部分price in了，三棵树昨天公告出来，股价也波澜不惊。只不过情绪上的压制何时能平缓不得而知，毕竟地产确实已经步入存量时代了，白银时代也称不上了。
7、以前的文章没有给过投资建议，作为地产从业过的人员，以我自己目前的信息和判断，现在的位置，坚朗优于雨虹优于北新优于三棵树，具体操作还要看你的预期收益率、这些公司经营情况等去细化$三棵树(SH603737)$ $东方雨虹(SZ002271)$ $坚朗五金(SZ002791)$