本文写于2020年5月21日，记录一下分析及判断，留待5-10年后给自己看。2020年1月份前海确悦A座4H买入价格为705万，税费等其他合计约25万，总成本730万。
同时期招商领玺楼盘120平米三房两厅两卫，使用面积等同于与前海确悦的H户型，售价11-12万每平米，相当于总价1300-1400万左右，含税费等
大家投资领玺的逻辑是这样的，因为后海在2019年，89平方的次新房，比如翡翠海岸、澳城1618、曦湾华府、恒裕滨城二期单价基本都到了18万以上，甚至恒裕滨城跟翡翠海岸的部分海景户型已经到了20-25万了，所以大家认为招商领玺位于前海，拥有比深圳湾更加超级配套，同样拥有不错的景观，而且楼龄还更新，所以未来5年后前海的住宅一样可以比拟后海。
现在后海的89平四房基本可以卖到1800-2400万之间，随着政府大力推进前海的建设，预计5-8年前海可以有一个比较大的变化，只要中国经济保持正常的发展，那么那时后海的房价即使不怎么涨，或者微涨，那么就是说89平四房在后海的售价大概在2000-2500万之间，咱们剔除一些恒裕滨城、翡翠海岸比较极端的案例，我预计大概率平均一定在2000-2200万或以上，那么单价大概在22-25万之间
当然这里面要考虑一个问题就是后海89平基本都是高赠送，其实他的实用面积相当于领玺的120平米，甚至还优于领玺，因为其基因是具备做四房的，但领玺再怎么改也是三房而已，我们就且当时一样的吧，如果再叠加其他因素，首先配套前海可能还可以超过后海，其次景观也不比前海差，再有顶级的国际名校也可以超过后海，还有就是楼龄及品质都更胜于后海，想曦湾华府跟澳城就不用比了，品质也不比翡翠海岸及恒裕滨城差，最后其前海的国际定位肯定是略胜于后海湾的住宅区，因为后海CBD跟后海湾住宅区还是两个概念，所以无论从各方面对比，领玺120平米在5-8年后是肯定不亚于深圳湾后海的89四房的，所以未来领玺的总价我预计肯定是可以追上后海，甚至慢慢超过后海。
另外一个例子就是华润大冲的二期三期单价已经去到16万，华润城的房子与领玺没有两样，同样是这几年的新房，没有赠送，更加没有高赠送，如果按照使用面积计算，华润城的单价早就已经齐平甚至超过后海的单价了，而且16万的单价就发生在当下。华润城之所以取得这样的价格，最关键两点，一是其地段及华润城的配套，二是其南外的学位，所以同样未来前海领玺的住宅，同样可以拥有这两个优势而且还有其他华润城无可比拟的概念及预期。
所以结论来了，5-8年后，领玺120平保守预计同样可以卖到2000-2200万，那么单价大概在16-18万，如果乐观一点单价到20万或以上也不足为奇。
问题来了，领玺120平米卖2000万甚至更多，那么汉京确悦应该卖多少钱呢？
先说下确悦H户型的情况，这个户型是三房两厅两卫一阳台，但如果精心设计可以改为四房两厅两卫，当然改完两个卫生间会稍微偏小，但不影响实际的三件套布置，其实际使用可以相当于现在新房的120平米左右
那么要说清楚确悦与领玺的类比，我们先来类比一下后海曦湾天馥与海月五期的类比，曦湾天馥现在的89平四房大概可以卖2000万，海月五期三房一卫89平大概是1200-1250万，因为没有高赠送所以海月使用率一般，如果设想一下海月五期能够做到四房两卫，那么大概率应该可以卖到1400万或更多，我们就按照保守一点1400万，那么其总价应该是曦湾天馥的70%，相当于打7折，两个楼盘一路之隔，价差30%，主要就在于片区不同、楼龄不同。这里面曦湾天馥相当于是后海最高端品质最好的楼盘了，这样的类比应该还是比较合理也是相对保守的，二手房的价格反复经过市场的检验，有时还是经得起推敲的。
同样，领玺无疑在品质上远远超过确悦，当实际看来确悦与领玺的类比与曦湾天馥与海月五期的类比还是有很多相似之处，毕竟几个楼盘我也是非常熟悉，所以如果领玺未来卖2000万，那么确悦就应该在1400万，考虑到赠送率极高，单价偏高，适当调低那也有1250-1300万，那么确悦单价就是16万以上。
反过来说现在，领玺2019年销售几个小时就卖完，证明大家觉得11万均价是很便宜的，实际的市场价应该是在13-14万之间，相当于打了个七八折，那么确悦2020年上半年卖850-880万，那么单价就是在11-12万，这么计算好像也差不多。
所以我的结论就是5年后，汉京确悦的78平H户型应该可以卖到1300-1400万，如果按照购买时730万的总成本，届时房产升值应该在90%左右，扣除利息成本等纯利润应该在500-600万之间，按照投入成本380万计算，年均回报率约28%，年复合回报率23-25%，相当于也是一笔很不错的投资。
如果再考虑得长远一点，未来前海发展很好，10-15年后基本成熟，那么前海的房价应该可以比拟香港西九龙或者纽约曼哈顿，那么届时按照现在推测，其房价应该在30-50万每平米，那么保守估计，领玺应该可以卖到3600-5000万。
这么推理也不是拍脑袋，这两天看了鸿荣源胤璞，公寓性质的136平米三房，单价已经去到20万，而且还不是全票，大概三分一是没有票的，那么这么算实际售价已经去到22万左右，位于桂湾，前海最核心的地段，也就是说买这里的人大致是把这里的房价看到30万及以上的，如果再推10年，可能就是40-50万了。
所以10-15年后领玺的总价3000万以上应该也是很正常的事情，我们就按照最保守3000万，120平米，单价就是25万，这个放到10年里面计算，那么12.5万涨到25万，每年复合增长7%而已，感觉不明显，如果每年复合增长9-10%，那么10年后就30万的单价了，我判断大概3-5年会涨一波，那么大概每次就是涨幅30-40%，比如很快在交房时领玺就涨到15-17万，然后再涨就是20-22万，再涨就是25万以上。看看领玺我说得准不准？拭目以待！
当然10-15年后，领玺与确悦的类比并不能一味的这么比下去，因为领玺所处的前海区域是不一样的，到一定程度确悦的价格会打折扣的，并不能一直维持在7折左右，开始5-10年可能可以，甚至还可以更高点，到越是到后面，折扣会越来越多。所以领玺120平总价3000万，则确悦1800万应该没问题。领玺再往上走，可能跟确悦关系也不大了。确悦会有一定的天花板，但领玺在一定时期内可以类比深圳湾的恒裕滨城二期，但确悦始终还是确悦，顶多也就是一个海月五期，所以到了一定程度还是要出手，赚取涨幅最大最快的阶段。