不知不觉，自从在雪球第一次评论绿城，已经4年过去了。四年来，绿城评论区熟悉的ID换了几批，一些老朋友还在，也有一些新朋友来。早年人淡兄的帖子刷屏，很多人都是看了人淡的帖子关注或者入坑绿城的，现在人淡兄不方便谈了，又有@开心的小白兔 更新数地的信息，应该说，绿城的投资者还是很幸福的，除了股价4年没涨之外。但是看看隔壁那些暴雷的地产，股价没涨似乎已经很幸福了。
这些年业余时间做投资，远离了投资圈的喧嚣，时间长了，反而感觉更理解投资是什么了。确实输入的东西多了，就逐渐有了想输出的冲动。后面会逐渐把一些自己研究的公司，行业，以及一些投资中的思考，甚至是人生的感悟等等，随手写一些文章发出来，也算是为自己记录吧。
对于公司的研究思考，我不会写太多具体的诸如技术、市场、竞争对手、财务数据这种类似投资建议书一样的东西，更多希望能凝炼出自己对于这个公司核心逻辑的思考，而且希望越精炼越好。这也是李录讲芒格的境界，自己虽然还做不到几句话说清，但希望尽量朝这个方向修炼。首先就从$绿城中国(03900)$ 开始吧。
首先，投资地产公司到底是不是在投资？
这个事情其实严格来说是存疑的，甚至我觉得可能大部分时候都算不上是投资。因为地产公司本质上就是个金融企业，做好测算去拿地，然后找好设计单位、施工单位，拿到预售，然后就去销售回笼资金了，其实就是在内部做一个个具体的项目（也就是楼盘），连这个项目的叫法都和投资公司很像。从这个意义上讲，投资公司、影视制作公司、游戏制作公司、地产公司是类似的，都是去滚动投一个个的项目，每个项目赚钱然后公司赚钱。严格说来，你永远无法预测明年公司的决策层会不会脑子一抽，然后疯狂做一些不理性的投资，导致几年之后公司暴雷，之前拿地的谨慎并不能确保以后拿地一样谨慎，所以从这个角度讲，投资地产公司确实没有办法做可靠的预测。
当然，你也可以从资产的角度去评估地产公司，看看手里有多少地，这些地开发完了卖多少钱，然后算算资产总账，看看是不是低估了。但这也很难，按现在地产公司的杠杆率，手里的地涨点跌点，对净资产的影响太大了，这相当于去赌宏观的地价，也算不上是投资。
不过幸好呢，地产还有个滞后结算的好处，可以数数今年拿的地的利润，预估一下2-3年后的结算情况。从这个角度呢，地产公司至少可以预测个2-3年，稍微胆子大一点，对土地行情和公司投拓有点信心，看个4-5年可能也还行，但这也很危险，因为可能一波土地行情来了，很多公司的拿地就不理性了，人类的疯狂有时候确实超乎想象。
那么，地产公司是不是就没有投资价值？
如果按照林园的话来讲，就是没有投资价值，林园讲，人性总是控制不住贪欲。之前拿地赚了钱，就忍不住要借钱拿更多的地，永远停不下来，直到房地产市场转冷，拿了地卖不出去，把以前赚的钱一股脑全都赔进去。你别说，确实相当多的地产公司印证了他这个说法。
不过我觉得林总的话呢，是从长期角度去看的，看超长周期的话，他这个话是很有道理的，这是商业模式决定的。但在一个3-5年的短期来看的话，如果是在一个比较明显的周期底部，地产公司自身的经营也比较优秀（数地能数出来不少利润），加上估值超级低（2-3倍以下），应该还是有一些投资价值的，或者说投机价值，反正应该有点价值。
绿城的优势在哪里？
我平时比较关注@开心的小白兔 跟踪的绿城项目情况，2023年绿城这些项目总体上还是很让人满意的，利润也很不错。那到底为什么绿城可以在友商们都集体躺平的情况下，有不错的发展呢，我试着来定性的分析一下。
一、早年积淀的品质优势
都说绿城有品质优势，品质优势到底是什么呢？我认为，品质优势是让绿城的楼盘定位更高端，而这几年的经济下行导致社会的分化更严重，说白了，经济下行让社会的中下层更穷了，而中上层受的影响更少（古今中外莫不如是），有钱人还能买得起房，但刚需就不好说了。这样的行情下，做高端改善型房子，会比较有优势。
二、操盘的效率优势
绿城操盘确实效率高，成本低，这个很多人都分析过，尤其是在一些比较强的城市。我倒觉得没必要强行去跟$滨江集团(SZ002244)$ 比，都是很强的操盘，市场空间还没有狭小到互相竞争这么惨烈。
三、央企股东的融资背书
这个和第二点是相辅相成的，一般央企地产效率低，但融资成本也低，民企效率高、融资成本也高，绿城有着第一梯队的效率，稍弱于央企的融资成本。
四、全国布局
滨江、建发、越秀，这些地方性地产公司这几年表现都不错，因为之前都没有盲目的全国扩张，但是这些公司往往也没有太强的全国扩张能力，因为到了外地操盘效率就下降了。绿城的全国布局要比这些地方性公司强很多。
五、代建带来的收放自如
这个之前有绿城的球友谈过，有一些地如鸡肋一般，拿了危险，不拿又可惜，可以尝试与地方城投这种来做代建，小赚一点，也养了团队，积攒了当地的操盘经验。有了代建这个小赚一点的选项，一定程度上可以避免拿地的冲动。
绿城值多少钱？
估值应该是地产公司挺难的问题了，我感觉基本靠拍脑门，而且市场情绪影响极大。但从拿地和财务状况来看，绿城发生现金流危机暴雷的可能性是不大的。能持续经营的情况下，今年大几十亿利润，如果乐观点，按管理层说的，2025年上百亿，后面能预期房地产的政策进一步放松，那正常经营个5年，四五百亿的利润也不离谱，目前至少得值个500亿吧。再往上看，就得需要点市场情绪了，全国房地产的整体大牛市可能不会再有了，但是核心城市房地产上涨、核心地产公司的业绩爆发并非没有可能，到那时候，可能绿城也10倍PE了，谁知道呢。