来源： 风财讯
以前市场行情好的时候，只要是上海市区豪宅项目，不管项目售楼处做不做，如何“躲猫猫”，房子都不愁卖。
然而进入到2024年，上海豪宅市场正面临前所未有的压力。一方面，由于市场下行趋势的影响，豪宅市场亦不可避免地受到了一定程度的波及；另一方面，随着城市更新的步伐不断加快，市中心的超高层建筑和风貌别墅呈现出井喷式的供应态势，豪宅购买力充足与否也开始被市场所担忧。
因此，自今年以来，上海豪宅特别卷，除了卷产品、卷样板间、卷公区、卷园林、卷价格外，还卷起了售楼处，对于售楼处的打造更是格外用力。
然而，有一个楼盘却逆势玩起了“躲猫猫”。
它就是新湖天潼198，与其他豪宅项目所展现的精致、奢华的售楼处形成鲜明对比，它的售楼处，被“藏”在了卷帘门后。尽管名为售楼处，但只是一间毫不起眼的小办公室，出入更像“要对接头暗号”一般。
与此同时，项目取证后也并未做任何宣传，开盘也是悄无声息，网上除了一张预售证，什么信息都未公示。
如今行情下，大家都在积极展示、抢夺客户，新湖天潼198为何逆势玩起“躲猫猫”？
业内对此存在多种猜测。一种观点认为，项目可能与某些关系户购房有关，因此不宜过度炒作。另一种观点则认为，项目的入市方式极为隐秘，这或许与“新湖系”掌舵人黄伟一贯低调、神秘的个性相吻合。此外，也有人猜测项目之所以低调，可能是因为其涉及商业改住宅的性质，需要谨慎处理。还有观点认为，项目低调处理的原因可能与取证价格高有关。
那么，项目具体的情况又是什么样呢？背后藏着的是怎样一家开发商？今天小凤凰就和大家聊聊，新湖天潼198和背后的故事。
Part.1
上海风貌别墅最高单价
公开资料显示，新湖天潼198项目位于虹口区北外滩，处在黄浦江与苏州河的交汇处，总建筑面积约10.5万平方米，包含了住宅、商业以及部分保留的历史文化地标——西本愿寺、景林庐等，此次首开推出59套小洋房和15套风貌合院别墅。
项目虽然归属于北外滩，但与外滩、陆家嘴和外白渡桥等标志性地点均相距不远，尤其是距离外白渡桥仅300余米，地理位置优越性不言而喻。
与此同时，项目售价也是上海天花板级别。据悉，此次首开，天潼198小高层公寓均价18万元/㎡，总价3400万-1.3亿/套，别墅起步总价约1.8亿。
资料显示，天潼198推出的风貌别墅，最小建筑面积为502平方米，这意味着别墅的单价达到了35.8万元/平方米，这一价格已然远超过同在北外滩板块的弘安里项目，后者单价仅为24.3万元/平方米。
即便放眼整个上海市场，目前也尚无其他项目能够与之比肩，据悉目前上海联动价最高纪录保持者是嘉里金陵东路改造项目，联动价25万元/㎡。也就是说，天潼198的别墅均价，一举捅破了上海风貌别墅的价格天花板，坐上Top 1的宝座。
Part.2
装标和审美在线，户型设计却“欠妥”
最不可思议的是，总共只有125套住宅的天潼198，住宅产品户型图特别多，达到42种，包含面积段约209-641㎡小高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约110-433㎡叠加别墅（含平层）以及面积段约502-907㎡合院别墅。
如此多的户型种类，在上海也算是少见了。
不过，这也导致项目小高层部分户型并非全明、南北通透，西侧户型除G8-551㎡户型朝南，其余为东西朝向，东侧户型为南北朝向。
以项目313平方米户型为例，五个卫生间就存在四个暗卫，采光通风条件不佳，此外餐厅位置采光不好，使用略有不便。
厨房空间也不是很大，只预留了一个单开门冰箱的位置，不过在厨房与北卧室之间隐藏了一个嵌入式的冰柜位置。
不过天潼198户型虽然比较“另类”，但是整体装标和审美在线。
项目样板间即出自酒店大师季裕棠先生和Design333之手，兼具老钱风和现代风，定制黄铜门锁，手工缝制墙布，二十多张桌椅、大大小小不少于30幅艺术画、同样数量的中西各类文玩、费劲心思搭配的花卉造型、沙发靠垫颜色都极度讲究。
装修品牌方面，嘉格纳400系列烤箱、嘉格纳200系列油烟机与灶具组合、卡莉斯塔的龙头等。
Part.3
开发商曾多次“卖子求生”
公开资料显示，天潼198项目由新湖中宝和理想国际两家房企合作开发，其中新湖中宝权益占比60%，理想国际权益占比40%。
据悉，该项目所处地块属于上海市虹口区乍浦路街道32坊2/1丘地块，原本是作为商业、办公用地建设，总占地面积约1.92万方，总规划建筑面积约为7.2万方。
2016年，新湖中宝从汉荣房地产手中获得了该地块的开发权。据新湖中宝2017年年度报告披露，该地块已转变其土地用途，土地性质变成了住宅用地，同时，地块的容积率也变为2.98，规划计容建筑面积变为56470平方米。
新湖中宝，一家“非典型”房企，在创始人黄伟的打造下，它的房地产业务更像是在玩投资游戏，大量的精力放在了“囤地”上，通过“慢”开发获得更高溢价。
新湖中宝进驻上海的首个项目新湖明珠城，总建面90万方，整个开发周期持续了21年；新湖青蓝国际，总建面33万方，开发周期也达到了12年；而此次入市的天潼里距离拿地时间也已经过去了8年之久，至于上海亚龙项目也是在8年前收购的。
由于拿地较早，“捂地生财”的新湖中宝至今仍一直保持着较高的毛利率。以上海亚龙项目为例，根据资料，该项目为新湖中宝在2016年通过收并购作价11.9亿元拿的旧改项目，项目的可售面积达到22.8万方，现如今，亚龙项目货值预计约500亿。
不过，慢周转模式虽然利润客观，但是资金压力也很大。这几年，就新湖中宝整个公司而言，财报一直不太好看，并深受高负债的困扰。
从2018年到2023年，除2020年其净利润为正增长外，其余都是同比两位数下跌。而2024年一季度的净利润仅有3.72亿元，同比下跌47.45%。
更为重要的是，新湖中宝被负债压的喘不过气来。要知道，2019年新湖中宝总负债超千亿元。也就在当年，新湖中宝开始“卖卖卖”节奏，以求缓解资金压力。
2019年7月，新湖中宝就将持有的瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元卖给融创，融创以此获得了位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块，土地面积近百万平方米。
2019年12月开始，新湖中宝又牵手绿城，陆续转让了上海明珠城三期4标35%股权、青蓝国际城项目二期35%股权、沈阳仙林金谷等项目35%股权、海上明珠城项目50%股权。
2020年11月，新湖中宝又将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权、浙江启隆实业有限公司50%股权卖给融创，回笼49.44亿资金。
去年2月21日，新湖集团向衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）转让新湖中宝10.00%股份，总代价22.70亿元；今年1月8日新湖中宝又将18.43%股份转至新安财通一致行动人衢州智宝，一年的时间内总共套现了接近53亿元。
值得注意的是，虽然卖卖卖为其输血不少，但截至2024年一季度，新湖中宝的总负债仍高达652.29亿元，情况仍不容乐观。