来源： 风财讯
5月27日仲量联行正式发布《存量改造，焕然一新——中国酒店存量资产改造白皮书》（以下简称“白皮书”）。
白皮书基于仲量联行在城市更新和酒店改造领域的丰富实践，结合对125家酒店业主及运营方的问卷调查结果，深入剖析了“存量常态化时代”酒店行业的新一轮结构性调整趋势，探讨如何通过酒店存量资产盘活，实现价值重塑，最大化赋能酒店资产的经济效益和社会效益。
当城市从“增量发展”逐步迈入“存量提质”阶段，城市更新的重要性日益凸显。
机构数据显示，2011-2018年间，国内新开酒店数量持续递增；按照行业常规的5-8年的更新周期，过去十多年间开业的酒店很多都已经到了需更新改造的阶段。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛指出：“存量酒店作为城市更新的目标载体之一，承载着城市的独特烙印，也是城市脉搏中不可或缺的组成部分，酒店存量资产通过改造升级为高质量城市更新做出贡献。重新定位作为改造的核心环节，其准确性不仅影响存量酒店改造成功与否，也是决定未来酒店经营成败的关键。”
酒店改造提振经营竞争力
三大维度的“重新定位”是关键
随着酒店新增供应放缓，已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代，定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显，持续制约存量酒店的竞争力，并与城市发展不匹配，酒店行业的存量资产改造势在必行。
白皮书显示， 2024年出境游逐步开放，增加了不少免签目的地国家，国内旅游市场尤其是高端市场需求出现一定程度的分流，存量酒店可有计划性地、阶段性地实施改造，以迎接市场需求、也包括入境需求的全面恢复。
酒店存量资产改造需围绕“重新定位”开展整体评估、方案制定和落地实施的完整流程。酒店的重新定位方案必须基于对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究。
白皮书显示，市场规模评估基于不同档次和类型市场的容量及年度变化率，结合区域规划和支柱产业发展趋势，能够更全面把握发展态势。
客源结构洞察，则有助于精准定位目标客户群体，筛选出具有高潜力和高价值的客群，制定更具针对性的投资战略和产品策略。
竞争格局的研究重在多维度全方位分析竞争对手的产品优劣势、市场占有率、品牌形象、客户口碑等，尽可能把握市场是确保未来5年-10年竞争优势的关键。
与此同时，由于大部分存量酒店的改造难度翻倍增长，为推动酒店资产实现价值重塑，仲量联行建议，业主可以在优化客房类型及设施、餐饮空间、会议区域、酒店公共空间等方面开展更多思考。
此外，ESG和工程系统升级也值得关注，由于酒店运营阶段的能耗和碳排放占据较大比例，通过技术和管理手段可在较短时间内实现减排效果，有助于显著提升酒店运营的业绩表现。
仲量联行智动办公中国区主席、中国区项目与开发管理董事总经理李晶指出：“存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切，对于广大的酒店业主来说，如何高效实施酒店硬件设施的改造工程、优化能源效率是重中之重，其中涉及到技术尽职调查、改造策略分析、项目改造计划等关键环节，不仅需要酒店运营者视角，更需要专业的工程师思维。”
酒店改造与重生成趋势
资产价值提升受青睐
随着社会经济不断发展，人们对城市空间的追求更多样化，酒店物业在出售后改造成其它资产业态已成为一种趋势。
据仲量联行统计，自2014年至今，作为国内主要的酒店投资交易市场，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如办公、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示，相较于其它主流商业地产，国内酒店资产年平均投资交易量仅占总量的8%左右。将酒店物业改造为其他业态，基于商业地产最高用途和最佳用途的原则，可以为投资人提供多样化的投资机会，改造后的物业也将适应更广泛的市场需求，具有更显著的竞争力和升值空间。
同时，通过将原本用于住宿的酒店转变为多元化的商业空间，城市中老旧或闲置的酒店物业的资产价值将再次被焕新，这些物业在改造后重新加入市场，也有助于城市更新和房地产投资实现良性循环。
此外，升级改造后继续作为酒店运营，也能够发挥优质资产的效能。
根据仲量联行的数据显示，2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高，北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元人民币，其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值，对酒店资产交易起到重要作用。
白皮书显示，存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升，更加具备长期投资潜力，为业主和投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时，也为未来可能的成功退出提供保障。