来源： 凤凰网房产深圳站
自住房“以旧换新”的风刮到楼市后，逐渐成为市场关注的焦点。
4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）联合开展深圳商品住房“换馨家”活动。
时隔一个月，深圳“以旧换新”的效果如何？
“以旧换新”项目增加至55个
据深房中协数据，截至5月17日，参与“换馨家”活动的开发项目由首批13个，已增加至55个；参与“换馨家”活动的房地产经纪品牌增至33个，相当于全市超80%的房地产经纪机构（1200余家中介机构）均参与到“换馨家”以旧换新活动中。
具体来看，参与到“换馨家”的项目覆盖了深圳8 1区，福田有三个项目，南山8个项目，宝安有9个项目。其中在售均价最低的项目为位于深汕的书香雅苑，均价低至约1.19万/㎡起。
值得一提的是，该活动首次将合规房地产自媒体纳入活动范畴。近日，“换馨家”还新增了16家经深圳市房地产中介协会认证的合规房地产类自媒体参与，在活动中发挥新型房地产自媒体端的渠道优势，活跃市场。
咨询量近9000，35套房源已签订
据深房中协，通过对参加“换馨家”活动的房地产中介机构调研统计，截至5月17日，消费者共咨询8945人次，涉及25个项目，占参加活动总项目45%；其中转化成带看1501人次，涉及21个项目，占总项目38%；最终，成功通过活动签订新房订金协议（成交）35套（其中已有一套完成了“旧房”的出售）。
据乐有家消息，首宗“以旧换新”成功案例诞生于绿景白石洲项目，一名置换婚房的客户，于4月下旬参与乐有家“以旧换新”活动，意向换购绿景白石洲110平方米3房，随后通过乐有家成功卖出了其位于南山的54平方米小户型。
该笔“以旧换新”成功案例已经完成旧房过户，新房在进行后续流程中。
据了解，截止到5月19日，乐有家与绿景白石洲合作的“以旧换新”类别签约20单，成交金额约3亿。
深圳的“以旧换新”政策执行顺利的背后，一方面同市场环境密不可分，在房产交易周期较长的当下，“以旧换新”模式可以加速旧房的交易，在流程上取得效率。另一方面，为鼓励广大开发企业、房地产中介机构能积极响应此号召，协会还采取了一系列措施，例如联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案；对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。
多地“以旧换新”持续推进
继深圳、上海之后，广州也加入了支持“以旧换新”的行列。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发出住房“以旧换新”活动倡议书。据披露，活动首批共发动广州全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与，并持续半年时间，自2024年5月25日~2024年11月24日。
过去一段时间，郑州、长沙、南京等多个核心城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”来消化存量房产，但从实际效果来看，表现并不完全一致。
根据中指研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。
“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。
以南京为例，4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。截至5月8日，南京安居相关负责人表示，“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。
对比来看，当前深圳采取的“中介优先卖”模式显然效果较为有限。因此业内认为，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间。
镜鉴咨询创始人张宏伟建议，以旧换新本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。