来源： 凤凰网房产上海站
风貌项目，上海如今热度最高的话题。
据不完全统计，目前上海光叫得上名号的风貌项目就有几十个，瑞安翠湖滨江、弘安里、天潼里198、海玥黄浦源、中海顺昌玖里、苏河湾1号……
然而由于各种原因，导致这些项目的“进度条”各不相同。
有的平地起高楼，风风火火，已经入市销售；有的不急不躁，犹抱琵琶半遮面；有的试探性地动了一阵，又不动了；而有的则仍是荒地一片，甚至用作他用。
Part.1
据凤凰网房产不完全统计，截止到目前，已经入市销售的风貌项目有6个，从拿地到入市时间来看，少则2年，多则21年。
其中进度比较快的为海玥黄浦源，公开资料显示，地块前身为新昌路1号和7号地块，为上海市第二批历史风貌保护街坊，出让时间为2021年10月15日。
2022年6月，地块正式动工，2023年9月25日，项目首批房源正式入市，推出308套建面约93-598㎡房源，均价14.3万/㎡，据悉，项目别墅房源也即将于近日入市销售。
而进度比较慢的有中海顺昌玖里，从地块出让到首开，历时约21年。
中海顺昌玖里是上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目的一部分。
2022年7月29日，中海与黄浦区正式签订合作框架协议，由中海对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。
值得注意的是，该旧改项目早在21年前即已启动，但项目多年未能有实质性推进。
2003年7月，中海与卢湾区签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，获得了出让面积达18.8万平方米的六街坊地块。
Part.2
风貌项目属于典型的慢周转领域。
去年以来，就有许多网友在网上咨询瑞安翠湖滨江、信达信安里、昌平云岸、中粮北外滩壹号等项目进展。与此同时，也有不少质疑，福佑地块什么时候动工？中海新天地项目都入市了，永业新天地项目规划出来了吗？
公开资料显示，瑞安翠湖滨江前身是平凉6街坊地块，拿地时间为2022年10月25日，拿地之后，项目低调了很长一段时间。
直到2023年6月，项目才公示设计方案。根据项目规划设计方案，拟建28栋3F的联排、合院住宅。
彼时，距离项目拿地已过去8个月的时间。这个时间周期，在目前上海楼盘的开发中，着实不短。有数据显示，目前上海90%的地块都会在拿地半年内出规划。
日前，小凤凰实地探访了瑞安翠湖滨江项目建设现场，从项目进展来看，项目地基基础建设已经完成，正在进行楼体施工。
项目施工铭牌显示，瑞安翠湖滨江于2023年7月19日开工，预计2025年6月30日竣工。
金陵路项目，黄浦区重点城市更新工程之一。2022年1月，嘉里建设拿下了首批四幅地块，耗资133.29亿元。首批地块主要用作住宅公寓和石库门联排别墅，以及办公楼、零售和酒店，建筑面积约为19.85万平米。
其中，根据出让公告，未来该项目低密度别墅部分的房地联动价为25万元/平米，超过豫园板块的露香园和瑞安翠湖滨江等高价项目，刷新上海房地联动价纪录。
然而直到去年5月初，金陵路项目的一期4幅地块（64-67地块）正式开启报建手续，同年8月23日，地块才正式动工，总投资额约180亿元。
值得注意的是，虽然项目目前已动工，但是距离项目开售还有很长一段时间。
据悉在拿到首批4块地之后，嘉里建设曾在在年报中披露，预期中住宅部分要到2025年开始预售，办公室、零售和酒店等要在2028年推出招租，项目变现之路相对漫长。
瑞安翠湖滨江、嘉里金陵东路地块虽入市时间成谜，但至少动工了。相比之下，福佑地块、永业新天地项目就慢太多。
永业新天地项目原本为中海建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。其中67/68/71街坊地块被易主给了永业集团，永业集团负责10万㎡住宅及所有商办的开发。
现如今，70街坊的中海顺昌玖里的高层房源已于今年3月份入市，而其风貌别墅也或将于5月份入市；而69街坊的中海恒昌玖里也于日前公示了设计方案，目前也正在施工中。
而永业地块虽然规划方案早已与2021年11月公示，但是却迟迟未动工。
今年3月份，小凤凰曾实地探访过永业地块，从项目现状看，目前67/68/71街坊地块还有部分住户暂未搬走，地块内建筑还未开始拆除。
而福佑地块，由豫园股份与蚂蚁集团联合体在2022年9月摘得，根据地块出让要求，该地块交地后6个月内必须开工。
然而自该地块出让之后，市场上关于该地块的消息可谓是少之又少。拿地至今，地块连设计方案都尚未公示，也未查询到到地块开工的信息。
Part.3
不难发现，这些风貌项目大多已筹备了多年。
纯新盘迟迟不入市与房开资金、市场反应有关，那么风貌项目推进慢的原因呢？
其实，开发商的资金情况仍是原因之一。风貌项目的利润空间虽相当可观，但要投入更多资金，尤其考验开发商的实力。
以琴海苑项目为例，上置早前的年报显示，2007年琴海苑北地块已经动迁了54%。按照计划，上置希望项目在2008年开工，到2011年竣工。
据悉，琴海苑地块自2003年启动第一轮拆迁，自此向后陆续启动了四次拆迁，历经上置、中民投、中崇、滨江、祥源多轮开发商，今年4月份，上置又将其51%的股权及相关债权权利转让给中崇，至此，项目全部权益归属于中崇。
一个核心项目为何会“长跑”了21年，且最终再次易主？
原因只有一个：缺钱。据《华夏时报》早前报道，上置集团相关负责人称，之所以选择出售琴海苑项目，是因为项目后续开发至达到预售条件仍需投入大量资金，对公司形成持续的现金流压力。
同时，拆迁进度，也是影响风貌项目的主要原因。毕竟只有拆了老房子，才能盖新房子。
例如高福里项目，要知道，早在2001年高福里更新改造项目公司就已经成立，但由于拆迁等因素的阻力，直到2023年地块才成功协议出让。
还有中海顺昌玖里、中海恒昌玖里项目，据当时的媒体报道，项目开发之初，中海计划将其开发为高档商品住宅及商业、办公区，总建筑面积超过70万平方米，预计最迟在2012年底前全部建成。
然而由于旧区改造矛盾突出，直到4年后卢湾区才颁发了65街坊地块的《建设用地规划许可证》。
此外，蓄客不足，也让部分风貌项目不敢贸然入市。
例如瑞安翠湖滨江，项目虽无实质性进展，但是一直动作不断。从去年10月份开始，瑞安翠湖滨江项目就频繁对外发声，线上线下共同造势。
有业内人士表示，项目迟迟未入市的原因，多是因蓄客不足而不得已为之。该项目位于杨浦滨江，联动价21万/㎡，相比较目前市面上黄浦、虹口的一些风貌项目，其区位和价格都不具备竞争优势，单凭着产品力很难突出重围。
除了上述三个原因，还有一个原因就是“囤地”，房企拿旧改和风貌项目相当于“合法囤地”。
以瑞安为例，1996年，瑞安接连斩获黄浦区太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块的开发权。前者是后来的新天地与翠湖天地，后者成为了虹口标杆瑞虹新城。
其中太平桥地块1996年拿地，到2003年建成的翠湖一期雅苑，再到2021年的翠湖五期，以及未来将推的翠湖六期，开发周期长达30年。
据悉，翠湖天地6期或将于今年第四季度开启预售，可供预售的面积达到了56600平方米，参考片区内中海顺昌玖里的售价，翠湖天地6期可售货值有望超过100亿元。
而最早的瑞虹新城一期于1997年动迁开工，到正式交付的十期，前后也长达30多年。瑞虹新城十期项目瑧庭于2022年入市，推出609套建面约91-175㎡房源，备案均价11.98万元/㎡，开盘销售金额高达102.9亿元。
虽然慢开发，让瑞安面临着一定的资金压力，但更让瑞安吃透了土地溢价。