来源： 中房网
近两年房地产行业持续筑底，在销售萎靡、现金流紧张之下，房企投资战略较以往发生巨大转变。
一方面，三四线土地无人问津，众多企业将目光聚焦在核心一二线城市优质地块中；另一方面，在行业新的发展阶段和模式下，收缩已成新常态。
CRIC数据显示，截止2023年末，总土储货值TOP100房企的货值总量为29.3万亿元，较2022年末下降13.9%，TOP100企业总土储建面18.2亿平方米，同比降幅达到17.5%。
同时，从2024年的供地计划来看，绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。
我们认为，当前市场已从过去的“重量轻质”转向“重质轻量”，未来优化土储结构、调整土地资源配置将成房地产企业发展的重中之重。
2023年末房企总土储货值下降明显，CRIC数据显示，2023年百强房企货值总量为29.3万亿元，同比降幅达13.9%，总土储建面18.2亿平方米，较2022年末下降17.5%。
从门槛来看同比跌幅依然较大。CRIC数据显示，2023年TOP100房企总土储货值门槛为273亿元，较2022年末下降24.9%，总土储建面门槛值为84.1万平方米，较2022年末下降49.78%。
分梯队来看，TOP10房企总土储货值门槛降幅最少，仅下降8.09%，为7251.8亿元，其次是TOP20房企和TOP30房企，分别下降11.86%和12.87%，由此可见目前能够拿地的仍然是以头部企业为主。
具体到企业来看，总土储货值百强房企中，有6家房企总土储超过万亿，与2022年末持平，分别为保利、绿地、万科、融创、碧桂园和中海，除此之外，其他梯队房企数量都出现了不同程度的减少，如5000-10000亿元梯队减少1家、3000-5000亿梯队大幅减少8家。
相应地，总土储货值较低的梯队企业数量在增加，其中需要注意的是，截至2023年末，超三成企业总土储不及千亿，为34家。
一直以来，总土储TOP100房企与销售TOP100房企一直都保持着较高的重合度，2023年也是如此，CRIC数据显示，2023年末总土储百强房企与销售百强房企重合度达到七成，总土储20强与销售20强重合度75%，10强房企的重合度也达到70%。其中保利、万科、中海、华润、招商、碧桂园和金地既位列2023年末总土储前十，也是2023年销售十强房企。
聚焦到销售TOP100房企来看，受到企业投资持续收紧的影响，销售百强房企总土储货值连年下降，2023年末仅为26.4万亿元，同比跌幅17.8%，与最高峰相比则下降39%。
按销售梯队划分来看，土储资源依然高度集中：10强房企总货值占百强总货值的35%，较2022年末增加2个百分点；11-20强房企总货值占比25%，同比微降1个百分点。总体来看，百强房企六成的土储集中于前20强房企中。
2023年企业投资低迷、谨慎的趋势未有改变，即便是央国企投资力度也较2022年进一步下滑，仅有6%的百强房企总土储货值同比上涨，诸如中国铁建、华发股份2023年末总土储货值同比上涨11%和10%。而绝大多数企业土储货值均呈现下降趋势，其中跌幅超过20%的企业占到35%，部分民企由于投资暂缓，土储货值更是连续两年下降。
而且从不同跌幅企业货值占比来看，权重更高、土储货值规模更大的企业跌幅更大，如货值降幅超过20%的企业总土储货值合计占比接近50%，不乏越秀、绿城、龙湖等头部房企。
当前市场环境下，土地储备并非越多越好，总土储货值下降也并不完全底表企业投资放缓。
尤其是对近两年在一二线积极补充优质土储的规模化央国企而言，拿的多、卖多的多是常态：如华润置地、保利发展、中海地产2023年末总土储货值同比下降5%、8%和7%，但三家企业2023年新增货值均超2000亿元，其全口径销售也在3000亿以上且均位于行业TOP5。
这也从侧面反映了当前企业投资的困境，即有意愿有能力拿地的仅剩央国企和少数民企，其他企业越不拿地销售也越困难。
从未来供应来看，2024年绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势，尤其是库存压力较高的三四线城市，供应计划明显收窄。
截至目前，已有近1000个县市（区）发布了2024年供地计划，住宅土地供应总量平均较2023年下降了18%，其中六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势。
分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比2023年均呈下降趋势，降幅均超10%，尤其是二线城市，同比降幅高达25%，宅地计划供给量下降更为坚决。典型如合肥，2024年宅地计划供应量仅389公顷，较2023年540公顷降幅高达28%。
考虑到当前市场下行的大环境，即使上海等去化周期尚处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量，未来供地计划仍有进一步下降的空间。
我们认为，过去一味的重视土储的总量规模已经不符合当前战略定位，总土储也并非越多越好，未来强调的是在土地选择上的精准定位和对项目质量的严格把控，而不是盲目追求土地储备的规模。房企仍应将目光聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市，并以高周转、流速快、利润足的项目为主，减少低能级城市的投资。这也有助于企业更好地控制风险，提高资金使用效率，促进企业的长期稳定发展。
我们认为，在当前政策利好、预期修复之下，行业将在一段时间内低位调整并逐步迎来复苏和回暖，核心城市土地的布局更能够快速、有效地响应市场需求，提升项目品质同时，增强竞争力，并在市场竞争中保持领先地位。
值得注意的是，从2024年至今部分热点城市土拍降温的走势来看，即便是核心城市内部板块分化、差异仍然显著。在市场尚未企稳之下，还应谨慎对待核心城市的次优板块。