来源： 凤凰网房产杭州站
节后，运河新城的绿城·宸岸印月里成了楼市里的最大赢家。
有消息称，登记第二天的宸岸印月里登记人数超过了首开套数的10倍，大概率要拼社保。
遥想半年前的泊缦府，首开中签率50%已能赢得市场一片掌声，这行情变化也太快了！
原因在于，先是育才大城北（小学部）学区划分范围出炉，它刚好在范围内（期房不承诺学区！），再是“杭七条”落地，购房群体的基数进一步增加。
而究其根本，还是“学区预期”。“行七条”最重磅的“优化积分政策”，大概率与购房息息相关。虽然不能说买房送户口，但能加速获得杭州户口的过程，而杭州的学区多香，也不用多说了吧！
所以，这一波新政，更能利好学区房。而经过这两天的政策发酵，市场有反馈了吗？
01
线上咨询暴增
冷静的购房者和降价的房东
说起杭州公办学区孟母盘，文鼎苑一定少不了。
耀江文鼎苑是学军紫金港小学主要对口小区，过去几年一直是杭州话题小区，但随着教育制度改革的号角响起，教育划片出台，分配生制度调整 中考难度降低，原来的名校学区房不再是固若金汤。
据贝壳找房平台，目前文鼎苑共挂牌在售173套房源，近半年成交均价5.5万元/㎡，从巅峰时期的10万 /㎡，到如今5万 /㎡，即使是文鼎苑这样的学区神盘，价格也疯狂回落，购房者的心态从趋之若鹜，变得波澜不惊。
耀江文鼎苑（小凤凰/摄）
那么，此次新政对文鼎苑是否有影响？答案是肯定的。
新政第二天，仅一个上午时间，文鼎苑附近的一家中介门店线上咨询的客户已经暴增，但是落实到实地带看和交意向金的暂未出现明显的波动。
虽然购房者还没有实际行动，但是房东已经有了不少动作。
以一套中楼层的2房房源为例，该房源在新政出台当天立刻降价15万，据悉该房源自今年3月挂牌以来，已经连续降价4次，总共降价80余万，房东着急出手的心态已经昭然若知了。
不过据中介而言，小区挂牌房源很多，可供挑选的户型也很多，1-5房的都有，房东如果一直坚挺不愿降价，确实比较难出手。
中介表示，这次新政，对于很多外地客户来说，是一个购买的好时机，但是总体而言，新政影响还需要再发酵一下，没有这么快传导到学区房成交上。
02
从2000万到200万
10倍差价的学区，早在上月就火了
在产业云集的滨江区，江南实验学校就是滨江家长心中的不二选择，为学区在此置业的客户居多不少。
据悉，江南实验学校位于滨江区政府板块内，涵盖大约17个商品房&安置房小区，单价也较为悬殊。
其中的晓风印月是广为人知的高改项目，在4月上半月，晓风印月连续成交5套房源惊艳市场，最低总价1273万，最高2030万，算是江南实验学区中置业门槛较高的二手房项目。
晓风印月内部实拍
中介小A表示：“像滨江、萧山一些家长都会买在这边，就是为了小孩念江南实验，成交量还是很可观的。不过晓风印月比较贵，咨询单价低一些的商品房和安置房的客户更多一些。”
比如与江南实验学校仅一路之隔的东方郡，其东区在4月成交8套房源，3月成交6套，都是约89㎡户型，总价大约在350-400万。
小A说：“东方郡户型比较杂，即使是89方也有很多区别，单价也会不一样，不过大概均价都在5万/㎡ 。”
除了这类商品房外，迎春小区、湘云雅苑这类安置房则靠着更低价而受欢迎，40-60方，大约只需200多万，即便是大户型，单价也比较低，加上周边学区、商业、地铁配套，整体性价比较高。
迎春南苑小区内部
小A也认为，目前新政刚出，还没有什么明显效果，不过江南实验学校学区房在之前的人气就比较旺，过段时间为了学区来置业的家长应该会再多一些。
03
育才大城北（小学部）落地
隔壁电梯房仅100多万
最近因育才大城北（小学部）落地而爆火的平安桥一带，不仅新房火热，二手房也隐隐发力。
由于片区拆建不久，并无交付的次新小区，因此如果冲着育才大城北（小学部），周围的回迁房是为数不多的选择。
育才大城北学校（小凤凰摄）
目前，在育才大城北学区范围内分布着平安雅苑、金昌苑、康鑫苑等5个安置小区。
平安雅苑、康鑫苑直线距离到平安桥地铁口均在500米内，小区里有不少70㎡以下的两房小户型，最低的几套报价不到150万元。
手边买房显示，两个小区最近成交情况都不错，4月平安雅苑成交了5套房源，考虑到有几套90㎡以上的稍大户型，均价2万元/㎡，但小户型普遍单价都在2.5万元/㎡以上。 康鑫苑同样有5套成交，均价2.3万元/㎡。距离稍远的金昌苑成交上个月成交了3套，均价2万元/㎡左右。
中介告诉我们，此前这一片的安置房一直不温不火，上个月集中成交是因为学区落地的“小道消息”。这几天，来咨询看房的客户也不少，暂时还没有成交。目前，几乎没有外地客户，但中介相信从下周开始，他们的工作量应该会更大。
04
二手房咨询量暴增54%
低价“老破小”成香饽饽
考虑到学区的交易旺季普遍在3、4月，以及政策的长尾效应，学区房未有想象中的火爆也不足为奇。
但整个二手房市场开始“起始”，杭州贝壳研究院数据显示，新政首日二手房咨询量暴增了54%，中介被问的最多的问题，一方面是首套房的认定方式，另一方面是“老破小”行情。
像景芳、大关、朝晖、采荷等板块的咨询量和带看量，环比去年同期均有所增长。但成交量相对平稳，新政并没有加速成交周期。
还有一个数据，首日挂牌增量增加91%，考虑到首套方式认证的变化，短期内的增量在市场的预料范围内。需要解释的是，其中大部分房东的挂价在合理范围内，不太会有“砸盘式”挂牌。
相反，不少从业者认为，“老破小”的价格已经接近触底，现在正是入手的好时候。