来源： 凤凰网房产杭州站
西湖区“商改住”接连不断，宅地供应量激增，甚至还有稀缺低密！
最近西湖区有不少地块都进行了商改住的控规调整：
双桥单元XH020203-03地块调整规划，约18万方的商业直接降至4.5万方；
三墩单元XH010401-4等地块住宅占地面积从0到7.3万方。
而蒋村的“商改住”则凭借着优越地段 1.01容积率备受关注！
要知道，蒋村已经约7年没有出让宅地了，这宗宅地的突然出现，对城西改善一族而言就是“久旱逢甘霖”。
图源：杭州市规划局
被“商改住”的是蒋村文新单元XH030203-01地块，东至崇仁路，南至晴川路，西至弘德路，北至文一西路。
地块方方正正，目前场地外围有绿色围挡，不过内部依旧维持现状——部分为驾校所用，彼时还有学员练车；部分为足球场和停车场。不过地面平整，只需稍作修整就可以出让。
地块现状
地块位置是真的不错，称之为蒋村核心也不为过。
地块东北侧就是杭州保俶塔实验学校（西溪校区），并在学区划分范围内，南侧约300米处就是5A级国家景区—西溪湿地，直线距离1公里范围内还有西溪天街、西溪银泰、地铁19号线西溪湿地北站、西湖区文体中心等等，配套十分优渥。
地块所在位置
不过，最惊喜的莫过于它的容积率——仅1.01。
在地块调整前，这是一宗纯商地，占地8万方，容积率2.0。
调整后，商业部分荡然无存，被分割成了三宗不同性质的地块，分别是占地3.55万方的宅地、2.44万方的18班初中用地以及2.02万方的文化用地。
调整前后（截图自：杭州市规划局）
这宗宅地容积率1.01，且被要求建筑高度不得超过15米，按此来看，可以做成4层叠墅产品，甚至联排。
西湖区核心地段配上稀缺的低密产品，价值属性已经拉高，肉眼可见的会是一个红盘。并且蒋村已经多年没有宅地出让，上次地块出让或许还得追溯到2017年的6月，也就是现在的中杭府......
自此，城西改善或许更多在申花、湖墅等地置业，如今蒋村新地重出江湖，一爆就是个低密，对于市场也是个大惊喜了。
只是，经计算，这宗地块体量约3.6万方，假设套均200㎡，也只有约180套房子，“僧多肉少”，或许能创造一个惊艳市场的中签率。
除此以外，我们也能共同猜测一下这宗地块的价格，会是如同中杭府叠墅的6.2万方/㎡，还是会更高一些，亦或是突破限价？
在主城区，经控规调整后变成低密地块的可不仅仅只有蒋村。
像前不久，在《2023年读地手册》中出现的地铁5号线善贤站地铁口宅地，调整前的容积率高达2.7，在2022年调整至1.1，而且巧的是，善贤地块的体量也只有约3万方。
善贤站地铁口宅地
还有三塘16号地块，在2022年容积率从2.0升至2.2，但当再次出现在2022年读地手册时，容积率变成了1.4......
地块范围（图源：拱墅土地云）
这两宗地块都还没有出让，就已经吸引了大量关注，可见主城区低密改善之稀缺，果然是“物以稀为贵”。
除了被“改”成低密的地块以外，近一年来市中心出现的低密宅地也不少，而且是已经出让，坐等入市的产品。
比如申花的霞映锦绣里，由滨江&建杭合作开发，容积率1.3，精装限价6.51万元/㎡，全盘打造了108套叠墅和93套洋房。
其中，洋房户型为195-265㎡，叠墅285-325㎡，都是阔绰大户型，项目预计将于6月首开。
霞映锦绣里效果图
还有位于打铁关站西侧的文晖宅地，容积率仅1.05，由滨海悦融置业拿下，精装限价6.39万元/㎡。
但是令人疑惑的是，截至目前，地块还没有任何动静，就连项目规划都还未公示，和市面上拿地即进场的房企截然不同，难道是要憋个大招？
市中心的低密，人人想要，但是大户型、较高的置业门槛也就意味着它们终究只属于少部分人，大概率又是一场社保巨子狂欢局。
其实就目前市场而言，去化最快的，要么是黄金地段的高端改善，要么是真正的刚需产品，新房如此，二手房亦是如此。
同样，这个现状也反映到土拍市场，房企争夺战越来越少，一轮游甚至临时撤地频繁出现，只有罕见的几宗能够引起房企兴趣，上场夺上一夺。
在如此行情下，正需要这类市中心低密高改产品/地块的入市，来拉高后续的预期，毕竟无论在哪，自带稀缺属性的地块去化往往都比较快。
就像大运河畔的绿城·江南里，是多少人心中可望而不可得的“白月光”，这两年，龙坞的桂香园、招商湘湖三子等也都在市场掀起了一阵“低密风潮”。
桂香园效果图
就算是在富阳，低密也能走出独立行情，富阳万达边的阳珀别院次次摇号，最低中签率仅26.56%，如今已经进入清盘环节；还有富阳城区的绿城·春桂璟庐，凭借着稀缺合院产品在富阳出圈，摇号中签率全部低于50%......
当下市场，真正缺少的从来不是普通的房子，而是是能够兼备地段和产品力的低密产品。毕竟，谁不想在城市中心拥有一套墅类产品，享受独立的一方空间呢？