来源： 凤凰网房产
相伴楼市潮起潮落，当“聚焦核心城市、核心地段”成为当下绝大部分房企的布局策略，一场有关房企的大撤退行动也同步于更多城市上演。
这个过程中，面对市场仍旧低迷，房企拿地热情减退，即便是过去品牌房企扎堆进场的热门城市，也难抵变局，区域楼市形态迎来调整。
作为一线城市的上海，便正在上演着新一轮房企格局洗牌。
01土拍中消失的房企名单
随着新一轮楼市周期来临，房企们的布局之路也迎来巨大变动。
不同于数年前的外来力量新锐突起，当深陷泥潭、规模缩减成为越来越多房企常态，他们的身影开始渐渐于上海消退。
诸如恒大、阳光城等暴雷开发商自然不用多提，在资金困境看不到转机下，已然“消失”在上海市场，仅留下早期开发项目的痕迹。
除了这些早期暴雷的身影，还有很多房企在这两年也遇到了经营困难、资金危机，不得不放慢了步伐，拿地节奏有所收敛。
诸如去年4月份刚刚解禁的万科，首轮供地中，报名参拍了闵行莘庄、浦东周浦、闵行梅陇等8宗地块的竞拍，参拍率高达42%；第二轮供地中，虽参拍积极性下降，但万科还是参与了4宗地块的竞拍，而第三轮、第四轮以及今年首轮供地中，万科则是1宗地块都没有报名。
与其过去几年高扩储的态势画风变化略大，要知道，解禁前，万科还在通过合作、旧城改造、收并购等方式来扩充土地储备。
诸如上海本土中华企业，2022年时，中华企业在房企拿地权益金额排行榜上居第9位，然而到了2023年，中华企业已经滑出20强榜单。
当年，中华企业仅报名了2宗地块的竞拍，斩获了1宗宅地。而今年，在已过去的首轮土拍中，中华企业1宗地块都没有报名参拍。
再仔细观察，今年上海首轮供地中，参拍房企名单上也已经找不到“四朵金花”之一的金地的身影。
去年首轮供地中，金地还报名参拍了青浦西虹桥、嘉定徐行、嘉定新城3宗地块，最终斩获了2宗地块，总拿地金额约40.01亿元。
此外，今年以来，拿地很“激进”的大家房产、南山集团，也与其之前的表现有明显差别。
02债务危机、经营困难，被动减少拿地
房企拿地原因千千万，反之，不拿地的房企也是各有各的理由。不拿地或者减缓拿地力度的第一个原因可能就是遇到经营困难与债务危机。
以万科为例，去年8月份以来，万科在上海公开土地市场上1宗地块都没有报名参拍，在非公开市场，也仅通过合作的方式斩获了黄浦区1宗旧改地块，地块总出让金额21.95亿元，其中万科“最终受益股份”也仅约40.4%。
究其原因，与万科目前面临的经营困难和债务危机问题不无关。
今年3月份以来，万科一直处于舆论风暴眼中，股债频繁“双杀”、被传债务危机、地方公司负责人被带走调查、遭遇合作方举报、传言有管理层人员非正常离境，甚至传出集团高管层限制出境的消息。
尽管万科对这些传言进行了澄清，但这一连串的负面消息无疑给万科带来了沉重的压力，市场对万科的信任度也已大打折扣。
这一切问题，虽有市场化的原因，但与万科的内部管理脱不了关系。事实上，在经过三十多年快跑之后，万科已身染“大公司病”，所谓“大公司病”，一般都信奉“管理出效益”，具有机构臃肿、多重领导、事情增多、管理绩效下降、偏离市场和用户等问题。
根据万科的年报，截至2023年12月31日，万科共有在册员工131097人。而2023年营业收入3469亿元的保利发展，员工人数仅为56259人，比万科少了74838人。
以万科上海区域为例，位于闵行区的朗拾花语项目上仅策划人员就有7名。据悉，朗拾花语项目于2023年9月份首开，首开认购率为71%；同年11月份加推，认购率为14%。
而从万科的财报数据来看，整体也都在下降。在经营上，利润率出现下滑。以万科上海区域为例，根据年报数据，2020年至2023年，万科上海区域营业收入分别为1102.6亿元、1027.9亿元、1375.4亿元、1427.9亿元，而权益净利润分别为156.9亿元、93.2亿元、105.4亿元、68.27亿元。
偿债能力方面，货币资金大幅减少，有息负债微增。截至2023年年末，万科总负债约为1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%，一年以上有息负债占比为80.5%。有息负债中，境内负债占比80.3%，境外负债占比19.7%。
摆在万科面前的问题已经刻不容缓，而最快的方式就是卖卖卖与收缩拿地。
从去年下半年开始，万科就已陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权，而在今年2月份，更是连近三年最赚钱的商业项目上海七宝万科广场折价26.3%卖掉了。
在拿地方面，2020年拿地1383亿；2021年拿地1572.8亿；2022年拿地612亿；2023年拿地538亿，而2024年第一季度拿地约11亿。
无独有偶，金地集团也面临着营收业绩齐下滑，短期现金流承压的问题。
2023年，金地集团全年实现营业收入981.3亿元，同比下降18.4%，归属母公司净利润8.9亿元，同比降幅为85.5%。
与此同时，由于销售减少及往来款流入减少，金地集团经营活动产生的现金流量净额也同比减少了89%，2023年仅录得21.9亿元。截至2023年末，金地集团的账面货币资金余额约297.4亿元，同比下降45.4%。
负债方面，截至2023年年末，金地集团负债总额为2569亿元，资产负债率为68.7%。负债中，期末金地集团的合同负债658亿元，计息负债余额919亿元，其中，一年内到期的非流动负债约410.1亿元。
公开信息显示，2023年，金地集团花了125亿元拿地，购地金额同比下降六成。而2024年，金地并没有披露具体的预算，金地集团董事长徐家俊的说法是“根据自身经营性和融资性现金流的恢复程度进行投资决策。”
据悉，自2023年8月拿下长沙市雨花区035号地块后，金地就停止了拿地的步伐。
但值得注意的是，虽然万科和金地目前面临的债务问题比较明显，但这两家企业的土地储备并不少。
根据年报数据，截至2023年底，万科在建项目总计容建筑面积约5,885.6万平方米，权益计容建筑面积约3,727.2万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3,303.5万平方米，权益计容建筑面积约2,080.9万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。
不过值得注意的是，虽然万科拥有9563平方米的土地储备，但很多地块集中在三四线城市，去化艰难的同时面临着减值风险。
至于金地，也拥有约4,100万平方米土储（权益土地储备约1,800万平方米），其中一、二线城市占比约73%。
03 拿地销售比过高，经营性现金流持续为负
拿地销售比过高，经营性现金流持续为负，这也是一部分企业不得不放缓拿地节奏的原因。
以上海本土开发商中华企业为例，2022年，中华企业实现销售额122.16亿元，而拿地金额接近78亿元，拿地销售比为0.63。
这一数据，明显高于监管规定的拿地销售比不能超过红线标准的0.4，即，买地金额不得超年度销售额的40%。按监管层日前的规定，房企拿地投销售比不超40%的同时，公司近三年的经营性现金流亦不得为负。
而数据显示，2022年、2023年，中华企业经营活动现金流量净额已连续两年为负，分别为-14.56亿元、-1.06亿元，因而，若中华企业今年的经营性现金流无法回正，公司接下来恐无法再拿地。
所以，去年以来，中华企业一直在降杠杆，放缓拿地的步伐，坚决快速销售，回笼资金，确保现金流安全。
可中华企业的问题在于，企业经营管理成本偏高。年报显示，2023年中华企业销售费用约为1.5亿元，同比增加19.10%；财务费用约为7.8亿元，同比增加32.1%。
而操盘水平上，对比同样国企出身的陆家嘴集团、浦发集团、浦开集团等房企，中华企业更是差得很远。
克而瑞榜单显示，上海2023年权益销售金额排行榜上，陆家嘴集团以130.54亿元的成绩居榜单第10位，去年，陆家嘴集团推出世纪前滩天御、陆家嘴锦绣云澜、世纪前滩天汇、陆家嘴锦绣澜湾、陆家嘴滴水涟岸5个项目，其中世纪前滩天御、锦绣云澜首批房源、滴水涟岸三个项目认购率均超过150%，滴水涟岸也称为临港去年唯一一个开盘当日售罄的项目。
反观中华企业，去年，中华企业陆续推出中企云启春申、中企誉品银湖湾、中企云萃森林3个楼盘，但销售情况普遍不理想。2023年度，公司共录得权益销售金额66.77亿元。
进入到今年以来，销售情况更是急转直下，一季度公司仅录得权益销售金额5.09亿元，而陆家嘴集团一季度公司录得权益销售金额13.86亿元。
上海网上房地产数据显示，今年以来，中企云萃森林共网签22套房源，中企誉品银湖湾网签42套房源，中企云启春申则网签了18套房源。
对于项目销售去化不佳，小凤凰了解到，究其原因或许跟中企去年以来多个项目因工程质量等问题出现大量维权有关。
其中就有中企云萃森林项目因虚假营销及装修标准如同动迁房而遭到大量业主群诉，在各社交平台发布维权信息。
另外，像中企光华雅境、中企海睿滨江、中企滨江悦府等多个楼盘也因质量问题遭遇大量投诉，购买者对此也逐渐失去了信任。
04预期低了之后，不敢拿
对于部分房企来说，债务危机、经营现金流为负不拿地是被动的，而对另一部分房企来说，不拿地或是因为预期低了之后，不敢拿。
比如2022年声称要深耕上海、去年上海土地市场“抢地”的浙系房企——大家房产，大家房产原名为杭州城建开发集团，创建于1982年，成立四十余年来，其以杭州为中心向周边省市辐射，项目足迹拓展至安徽、上海、湖北、江苏等地区。
据凤凰网房产统计，2023年前两轮集中供地中，大家房产共报名参拍了13宗地块，每幅地块都参与到最后阶段，最终以封顶价，斩获了浦东曹路、嘉定新城2宗地块。
然而，这两个项目的后续发展并不如意。
浦东地块对应的是涌潮府，该项目于去年12月27日开盘，一次性推出253套房源，开盘当日，该项目由于认购人数较少，取消公证摇号。
截止到目前为止，网上房地产显示，该项目已售住宅套数为28套，已登记住宅套数为0，去化率11%，平均每个月卖出7套房，以套均总价505万来计算的话，当前项目累计销售额约1.41亿元。
而嘉定项目则对应的是映翠府，该项目于2023年12月28日首开，套均总价526万。截止到目前为止，网上房地产显示，344套房源，已售住宅套数为71套，已登记住宅套数为26，去化率21%，以套均总价526万来计算的话，当前项目累计销售额约3.7亿元。
要知道，能取得如此成绩，还是在分销渠道全部打通的情况下，据悉去年映翠府佣金高达20万/套，除了高佣金，项目还给出了足够的优惠折扣，而目前佣金虽有下调，但还是给到了97折优惠以及车位抵用券。
另外，除了启动中介分销、给出优惠折扣来卖房外，大家房产还与链家合作，推出了“置换无忧”服务，双方合作的内容包括：在活动期间去购买涌潮府、映翠府的新房，链家帮你置换老房子，如果在2024年6月30日前仍未能成功出售的，可在2024年7月31日前向对应项目申请免违约金退房。
反观同属于浙系房企的绿城，去年绿城报名了20宗地块的竞拍，最终斩获了闵行梅陇、嘉定南翔、青浦大虹桥3宗地块，权益拿地额139.2亿。
3盘分别为春晓园、留香园、沁兰园，开盘速度都在4.3个月左右，累计销售金额151.45亿，房地比1.09，是当前唯一一家资金回笼超过拿地额的房企。
房子卖不动，对地产开发商来说，除了影响拿地积极性，还无法回笼资金，既影响了项目的利润，又意味着资金不能快速滚动，无法持续拿地以保证规模。
结语：
上海第二轮土拍即将开启，届时又有哪些房企快跑进场，哪些房企黯然离场，我们且拭目以待。