来源： 凤凰网房产上海站
凤凰网房产上海讯2024开年，虽然政策端刺激一再加码，但楼市期待的小阳春依然成色不足。而远离上海主城区的临港，早已率先“熄火”，库存压力巨大的临港楼市，正在通过一系列方式展开自救。
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从两年前的“日光”盘频现，到如今的售楼处门可罗雀，临港楼市的温度骤降明显。库存积压、去化放缓，是所有临港新盘正在面临的难题。
据凤凰网房产上海站统计，2024年临港市场至少有17个新盘在售，再加上一些尾盘项目，累计约有6000余套房源未售出。
当前临港在售新盘累计去化率约37.24%，多个项目每月去化套数在个位数，甚至有楼盘开盘近4个月卖不出1套房。
克而瑞数据显示，2024年至今，临港新城的新建商品住宅共网签了531套，平均每月售出177套房。照此速度计算，在不新增供应的前提下，当前临港市场上6000余套的库存，需要3年左右才能消化完毕。更加焦灼的是，临港未来还有约2.7万套的房源等待入市，板块内去库存压力可想而知。
经过几年的发展，临港取得的进步有目共睹，但当前新房住宅集中开发的103和105板块配套仍存在缺口，而交通的短板更是制约着临港与市区的联动。
（在建中的临港地标“双子塔”）
人口导入方面，2020 至2022年临港主城区累计增长 11.29万人，两年存在人口缺口约4万人，按此增长速度难以达成 2025年75万人的发展目标。
新房方面，临港不只库存量大，产品同质化还较为严重。据统计，临港当前的库存结构中，中小户型占比高，其潜在供应也巨大;而改善型的中大户型或者高品质项目稀缺，库存少，已推未售库存中 120平以上仅占比 23.6%。
再加上今年1月上海外环外放开单身限购，临港的政策性优势消失，也加速了临港楼市的降温。
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多重原因作用之下，临港新盘共同陷入“去化难”的艰难境地。
例如临港新片区开发建设主力军临港集团，旗下楼盘未来港元启，开盘近4个月卖出2套房，金融湾晶1000余套房源还有近6成在售，临港集团参与开发的电建地产泷悦蓝湾，开盘至今1年半，128套房源还有58套没能售出。
同样主场作战的临港投控集团，旗下“临港天字系”楼盘也是表现不佳。
（2024年临港主城区部分在售新盘/凤凰网房产上海站制图）
去年12月开盘的临港天荟，至今网签依然为0；105片区的兄弟盘，临港天樾开盘5个月共售出17套房，曾经的热销项目临港天宸，开盘近1年还有50套房在售。
金桥集团的“七多金花”之一金港星海湾项目，去年11月开盘，536套房源至今售出96套，累计去化率8.78%。
港城集团，一手创造了临港最火爆的楼盘滴水湖馨苑，如今项目开发至第七期港城悦领，辉煌已然不再，开盘超半年还有100余套房源待售，去化率约63%。
（港城悦领售楼处/凤凰网房产上海站3月实拍）
远道而来的知名房企，在临港也遭遇了水土不服的现象。
中建二局开发的中建玖海云天，3月16日开盘至今售出99套，已是当前临港跑量最快的新房项目；书院镇的中建玖里书香，3月19日开盘至今卖出23套房，去化率8.78%。
此外，上实听海、上实望海、中国中铁诺德璟宸、雅戈尔星海云境、陕建名城映蓝等临港新盘，都处于续销阶段，平均每月去化套数多在2位数。
（上实听海展厅/凤凰网房产上海站3月实拍）
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整体行情转冷，叠加限价房的低价冲击，为了争抢客户加速出货，临港的商品房项目掀起了一轮价格战。
凤凰网房产调查了解到，95折折扣上限拉满、购物卡免费送、返佣10几万、工抵房、首付贷等等，五花八门的促销活动，目前正“低调”地活跃在临港楼市。
一位本地的中介告诉凤凰网房产，当前临港打折幅度最大的是新盘中建玖海云天，开发商给出“100㎡95折加28万现金、93㎡95折加20万现金”折扣，在加上中介返佣8-11万，最终部分楼层93㎡的户型233万左右就能拿下，折合单价仅约2.5万/㎡。
但是在几个月前，中建玖海云天的老业主买房时并无这么多优惠，前后至少有几十万的价差，这让之前已经买了房子的业主感到“愤怒”。
（中介发布的玖海云天 “房源广告”）
3月13日，政府留言板上显示，有用户留言投诉称，中建玖海云天从去年10月左右以“5%折扣＋20万购物卡+中介返佣10万左右”的优惠持续到现在，并且在今年3月份开盘时，“把中高楼层定价离谱的贵，再把中低楼层定价比以往任何一期都低来通过备案价”。
凤凰网房产上海站查询发现，此次中建玖海云天最新开盘的一房一价表显示，6层以下定价最低2.78万/㎡、价格最高的17层4.59万/㎡，价差确实不小。不过往前看几个月前的开盘的一房一价表，中建玖海云天彼时定价跟现在相差不大。
（3月开盘的玖海云天一房一价表）
这已经不是中建玖海云天第一次因违规降价被投诉。今年1月，另一位购房者称330万买的中建玖海云天商品房，不久之后却发现“房子总价下降近50万”。浦东新区区委网信办恢复称，“有关部门已约谈开发企业中建二局海港（上海），要求企业和经纪机构自觉维护市场秩序，严格遵守相关管理规定，不得违规降价销售、破价销售”。
去年8月，中建二局旗下玖里书香同样被人投诉“以工抵房的名义大幅降价”，最后以被有关部门“约谈”收尾。
所以开发商不得不更为低调地“降价”，而在临港买房时，签保密协议，是买房必须经历的一步。并且开发商置业顾问电话交流中对优盘优惠讳莫如深，只表示“需要实地来看才能告知”。
不只中建系楼盘降价，其他如上实望海、上实听海、鹏瑞云璟湾、中国中铁诺德璟宸、雅戈尔星海云境，甚至尾盘在售的龙光天曜，都有折扣返点。
另外还有人投诉陕建名城映蓝为了卖房，向购房者“提供首付贷服务”，而这类服务是被国家明令禁止的。
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市场经济环境下，原本开发商降价原本应是自主行为，但是否可以毫无底线的降价？法律上对此是怎么规定的呢？
凤凰网房产咨询上海资深房产律师郭韧了解到，开发商在相关部门做的楼盘备案价是当地的有关部门根据楼市环境作出的指导价格，属于政府指导价。开发商作为经营者应当执行政府指导价。
根据国务院令第585号《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（二）项，经营者不执行政府指导价、政府定价，高于或者低于政府定价制定价格的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。
其次，开发商给新客户返现销售商品房，涉嫌违法。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。第四十五条规定“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为”。
另需提醒的是，国家要求房地产开发商按照“房住不炒”“因城施策”的政策导向，依法依规一次性公开全部销售房源，严格执行明码标价、一房一价制度，不得擅自调整住宅预售许可证上申报价格，严格使用返券、返卡、返补贴等手段过度营销，促销赠送物品的，物品价值严格控制在合理比例范围内。
购房享受补贴返还，总金额还能达到购房款的20%左右，这样的优惠政策无疑对购房者来说诱惑很大。不过，补贴款能否按照协议约定如期返还到购房者的手中，是要受到开发商诚信、房地产市场秩序、企业自身经营风险等多重因素的影响。这样的营销模式究竟是促销？还是套路？作为购房者在面对这样的优惠时，需擦亮双眼，谨慎三思。