来源： 风财讯
出品 |凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | CH
2024年1月底，湖北省进入自己的两会时间。
省长王忠林在1月30日的政府工作报告中，对过去一年湖北的各项数据做了概括性汇报。作为湖北省属国有大型控股公司，湖北联投出现在了省长的汇报中：
“省属国企加快由平台向实体转型，营业收入增长41.7%、增幅全国第2，省联投、交投2家企业营业收入过千亿……”虽然笔墨不多，但以企业身份进入政府工作报告已然不易。
历经两年多时间的深度调整，重新定位的湖北联投增长势头咄咄逼人，这背后与其地产业务的扩大息息相关。
中指研究院数据显示，2022年，湖北联投权益拿地金额127亿元，超过中交地产、象屿地产等过往揽储“黑马”，一跃升至第23位；2023年，湖北联投再度斥资61亿元（权益）拿地，稳稳站上全国房企拿地百强榜。
（图源：中指研究院2022年及2023年房企拿地TOP100）
湖北联投旗下的核心地产开发平台联投置业成为了扩储主力。
凤凰网风财讯注意到，短短两年内，联投置业已在武汉、北京、广州、苏州等多个高能级城市拿地，迅速完成了其在武汉都市圈和京津冀、长三角、粤港澳等城市群的全国性布局。
此外，联投置业及其母公司湖北联合发展投资有限公司（下称“联发投”）正在联合收购老牌地产企业三湘印象（000863.SZ）的控制权，地产资产通过借壳谋上市，已迈出关键一步。
然而，急速扩张背后，联投楼盘的质量问题、不断攀升的资产负债率、堪忧的资产质量等问题也在持续发酵。
湖北联投，这家全力向世界500强冲刺的地方性千亿国资，最终将走向何方？
降价销售、蹭学区
加速揽储难顾吃相？
据“联投U居”显示，联投置业已先后落地50余个功能性开发项目，总资产近500亿元，开发面积超3000万方，土储面积超5000亩。
凤凰网风财讯发现，近两年联投置业在巩固武汉都市圈的同时，加速在全国主要城市拿地。
2022年5月，联投置业联合中建壹品斥资48.2亿元摘得北京大兴黄村地块，项目名大兴·星光城（别名：星光都会合苑），完成首进北京、布局京津冀的第一步；
同年10月，联投置业以32.11亿元底价竞得广州天河区沥青搅拌厂地块，楼面价约38992元/平方米。联投置业首进广州，在粤港澳大湾区落下了第一子“广州·文津府”；
2023年6月，联投置业再度联合中建三局、苏州湾集团，以6.29亿元底价竞得苏州吴江区东太湖度假区东太湖大道北长安路东WJ-J-2023-006地块，首次进入长三角区域。
凤凰网风财讯粗略统计，2021-2023年，联投置业还在武汉都市圈耗资超95亿元拿地。
然而企业布局半径的扩大，给联投带来了不小的管理压力。
根据北京自媒体报道的一张网传销售海报显示，联投北京首个项目大兴·星光城部分房源直降50万（涵盖非底层产品），最高直降70万。
（图源：北京买房人）
联投置业在湖北宜昌的玖玺台项目则出现了大量业主反映质量问题的现象，甚至“电梯钢板变纸板”的视频一度在网络广泛流传。
凤凰网风财讯注意到，2023年4月，宜昌市住房和城乡建设局发布的城区房地产市场有效投诉黑榜中，湖北联投持股企业湖北联宜地产有限公司名列其中。
（图源：湖北日报·三峡新闻）
此外，联投在武汉、广州的多个项目曾被质疑存在蹭学区、虚假宣传等问题。
据武汉房管部门网站显示，联投置业在花山的重点项目“花山印象”在2023年被扣除了5分的信用分，其原因是项目利用学区房名义炒作房价。
（来源：武汉房管）
在广州，据当地房产大V报道，联投的广州天河区沥青搅拌厂地块由于距离广州名校执信中学仅一路之隔，不仅将项目案名定为“执信花园”，吹风价更一度高达8万-9万/平。
然而在项目开盘入市前，执信中学公布其招生方式为“自主报名、电脑派位”，联投随后将项目改名“文津府”，开盘价也降至超6万/平。而据中国房地产报道，文津府的网传佣金，能给到中介40万(一套房)。
联投置业如此高佣金、急出货的姿态，一度使外界对其资金压力产生质疑。
而据三湘印象股份有限公司收购报告书，联投置业2020-2022年的资产负债率分别为90.13%、86.98%、88.13%，的确维持在较高水平。
（图源：三湘印象收购报告书）
高溢价、低资产
收购三湘印象，意图借壳上市？
联投除了加速揽储，还在资本市场上试图通过收购上市公司股权，加速资本扩张。
近日，三湘印象发布公告称，联投置业协议受让三湘控股、三湘印象实际控制人黄辉合计持有的约2.95亿股三湘印象流通股股份，占总股本数量的25%。
而据三湘印象2023年11月16日签订的股权转让协议显示，联投置业受让的25%股权对应价款17.325亿元，折合每股转让价约5.87元。
以此估算，联投置业对三湘印象的估值达69.3亿元，而三湘印象截至2023年9月末的所有者权益仅为41.5亿元，溢价近67%。
更为诡异的是，自2017年以来，三湘印象几乎不再新增土储，房地产相关的开发业务已缩减得所剩无几。
据三湘印象半年报显示，公司目前的土储仅剩位于河北燕郊的森林海尚城17号地块和森林海尚城19号地块，两宗地块剩余可开发的建筑面积为41.48万平米。
而据中国房地产报此前报道，近期森林海尚城项目二期6#、7#楼降价5000元/平开盘，导致老业主集体维权，开盘次日就已被叫停。后续，项目发布声明称，待报批市政府相关部门依规审批后再行销售。
（图源：网络）
高溢价收购一家地产资产所剩无几的上市企业，联投置业打开资产证券化通道的目的被市场质疑。
香颂资本董事沈萌就曾表示，“如果不通过资产重组间接上市，该公司旗下的地产业务无法得到独立上市的机会。”
三湘印象收购书中也曾提及，双方曾在签订协议时规定联投置业在本次交易完成后，逐步将其持有的与房地产开发主业有关的及与之相关联延伸产业、与三湘印象构成同业竞争关系的资产注入三湘印象，以此提升三湘印象的经营规模及盈利能力。
不过，凤凰网风财讯注意到，三湘印象的控制权收购还有一个拦路虎——股权质押。
据企业预警通统计数据，截至2023年10月25日，三湘印象实控人黄辉质押股数1.39亿元，占其所持股比例的79.82%；截至2023年7月17日，上海三湘投资控股有限公司质押1亿股，占持股比例45.71%。高比例股权质押，或将对控制权转让添加阻力。
（图源：企业预警通）
高负债、频贪腐
湖北国资剑指世界500强
联投置业为何在此时加速扩张？湖北联投的世界500强之梦值得研究。
据湖北联投官网显示，在“争当先行军”的大路上，湖北联投制定了“奋进500强”三步走战略，其最后一步便是“进入世界500强，走向国际”。
然而，这家湖北省寄予厚望的国资平台，却难断贪腐。
2022年，据湖北省纪委监委通报，湖北联投原董事长李红云、原总经济师喻中权、原副总经理胡丹，以及原湖北联发投（湖北联投实控企业）党委副书记、总经理刘行念等多位高管因严重违纪违法而集中被查。
其后，湖北联投进入“刘俊刚时代”，近两年间规模快速膨胀。营收已从2020年的271亿元升至2022年的1007.78亿元，跃升至中国企业第251位。经营业务涵盖产业新城、园区运营、地产开发、产业金融、数字产业、基础设施与新基建等领域，总资产规模达3200亿元。企业持有当代明诚（600136.SH）、东湖高新（600133.SH）等多家上市公司。
据湖北联投官微，2023年前三季度，湖北联投实现营业收入878.81亿元，同比增长48.98%；利润总额、利税总额同比分别增长34.96%、23.07%。
然而，扩张带来的隐忧也逐渐显现。据中诚信国际发布的《湖北省联合发展投资集团有限公司2023年度跟踪评级报告》显示，截至2023年一季度，湖北联投核心公司联发投的债务规模升至2348.08亿元（合并口径），资产负债率79.26%。
（图源：中诚信国际报告）
中诚信国际表示，从短期偿债指标来看，近年来联发投非受限货币资金/短期债务均小于1，货币资金对短期债务的覆盖倍数较低。
背负债务前行的湖北联投，能始终在奔向世界500强道路上保持冲刺吗？