长租公寓的成本投入,可以大致分为两种,即房源成本和装修成本。严跃进向深燃解释,收房的成本很高,经常也会出现和房东毁约的情况。所以从这点上看,房地产开发商的优势很明显,因为本身就有拿地优势。
装修也是长租公寓逃不开的一项支出。“举个例子,个人房东对外租房的时候,生意很好做,同时出租几套,收入非常可观。但是当他打算把盘子做大,一下出租几十上百套房子的时候,却发现没那么赚了。这就是短期内装修成本的急剧增加导致的。”
长租公寓的快速崛起和神话破灭,都和“租金贷”密切相关。
“租金贷”,可以理解为打了一个时间差。长租公寓公司按年向房客收取租金,但按月或按季度向房东支付房东。租客使用租金贷贷款一年的房租,企业也可以通过金融平台一次性收到这笔房租,再按月和季度慢慢向房东支付房租,这期间,企业便有了可以支配的富余现金流。
早期长租公寓市场竞争激烈,很多企业利用这部分资金进入市场抢占房源,迅速扩张,但也造成了“高收低租”、“收益倒挂”的情况。风险也随之而来,市场波动、入住率低等情况都有可能让长租公寓企业资金链断裂。
拿2020年蛋壳公寓暴雷事件来看,长租公寓资金链断裂之后,对于房东来说,好几个月没收到房租,企业又联系不上,只好上门收房,或者跟租客索要房租。而对于租客来说,房租每月按时交给企业,或按时还贷,而无房可住,还要继续还款。
2020年,住建部开始严控长租公寓领域“高进低出”“租金贷”等现象,行业也趋于规范和平静。
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长租公寓还是一门好生意吗?
长租公寓理想的发展路径是,把规模做大,通过规模效应来摊销投入成本。但前长租公寓从业者朱林表示,长租公寓本不是一个依赖规模效应的生意,一方面企业很难做大规模,另外就算是规模大了,管理能力、周转效率、空置率控制不好的话,依然会出问题,甚至更严重。
“小型企业的老板尚可监督每一套房的情况,但企业做大之后,中间环节就存在很多不可控的因素,房屋质量没法把控,降价收房、刷KPI、吃回扣的情况也都会存在”,朱林表示。
投入大、盈利慢是长租公寓模式最突出的特点。公开数据显示,保持出租率在90%以上,长租公寓才可能盈利,并且利润仅为10%左右。
朱林介绍,出租率确实是关系到长租公寓能否盈利的最重要的指标,如果及时把房子出租,企业的压力不至于太大。“一间房空置一个月,可能就要用多个房子赚的钱来填补。这也是为什么企业越大,房源数量越多,就越容易出问题。总有房子在空置,那就代表总有窟窿要填。如果这时候再不断地扩张收房,跑得太快,就更拉不回来了。”
根据睿信地产研究院对各类集中式和分散式长租公寓的调研,国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成。其中拿房成本占到整体收入的50%左右,其次为装修摊销,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。
2020年,一位在山东济南经营小型长租公寓企业的从业者曾告诉媒体,每月租金最低1360元的长租公寓,经营成本占比超过40%。2019年该店全年收入大约只是装修成本的三分之一,七八年才能回本。
也就是说,不管长租公寓企业规模大或小,回本都很慢。
而且,朱林表示,长租公寓的生意是一块一块区域打下来的,不是品牌效应上来了,就能全国吃香。在打开新区域的时候,大企业还会受到来自中小型企业的冲击。“可能大公司和小公司都在某一栋楼里都有房源,这时候租客是比较谁的价格低、房子好,而不是品牌有多大。也就是说,在这个领域,品牌溢价空间并不大。”朱林说。
但是,长租公寓模式也不完全是死路一条。
比如,找到目标人群和合适的城市就很重要。人群的选择上有很大弹性空间,张波举例,蓝领公寓就是一种专精于某一类人群的长租公寓业态。
至于城市,张波解释,每个城市的租房政策不同,有的城市不允许N 1 (增加一个客厅隔断作为房间出租) ,有的城市只要求卫生间、厨房不能住人,客厅可以住人,只要符合人均居住面积就可以。后者这类城市就比较适合做市场化的长租公寓。
另一条出路是走轻资产路线。“现在的长租公寓模式做得比较重,基本都是兜底,相当于企业拿到房源,然后承诺每个月给房东分多少的租金。”张波解释。
“轻资产模式更像是酒店管理,企业做的是物业服务,收取相应的服务费。这样企业也会有一定的溢价空间,这种模式也可以填补酒店市场化的空白。”但是,他强调,轻资产模式要想健全,还是要建立在品牌能力、服务运营能力成熟的前提下。
总的来说,长租公寓模式本身存在一定风险,但也可以通过完善产品和服务质量,尽可能地把控风险。有分析人士认为,如果只是坚持原有的模式,只是在表面的装修上做文章的话,抗风险能力不会变强,因为归根结底做的还是收房再出租的生意,和传统的中介模式差别不大。
曾是为了解决年轻人最新的租房需求而生的长租公寓模式,如今经历了11年的洗礼,似乎也和传统模式一样,遇到了难以跨越的瓶颈。服务、定位、抗风险能力,都是摆在企业面前,亟待被正视的问题。