来源： 风财讯
2021年是中国经济转型重构的一年。
随着房地产行业进入管理红利时代，传统的房地产发展逻辑发展转变，高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式遭遇挑战，投资和开发进一步相分离，以轻资产模式运作的代建服务企业，其专业开发能力和资本市场价值日渐凸显。
结合国家及各省“十四五”规划政策，房地产行业供给侧改革方向愈发清晰，推动保障性租赁住房建设，城市更新或成趋势，同时市场加速整合背景下，中小房地产代建业务需求将逐步提升。根据中指院的研究数据显示，2021年中国代建行业为4.8%的渗透率，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。
风财讯智库在经过大量统计调研基础上，从品牌影响力、经营管理能力、团队建设能力和资源整合能力四大方面出发，盘点房企过去一年在代建管理上的卓越成就，并评选出《2022中国房地产代建企业领先品牌》，旨在寻找和表彰那些在代建管理领域内表现优秀的房地产企业。
榜单解读
在《2022中国房地产代建企业领先品牌》中，绿城管理拔得头筹，中原建业和华润置地同样位居前列，分别位居第二、第三位，紧随其后的是金地管理和朗诗地产。
绿城管理作为中国代建第一股，代建业务最初起步于2005年的政府代建项目，凭借着行业内领先的规模和盈利水平，综合表现优秀。近五年来，绿城管理均保持着20%以上的代建市场份额，并进一步完善“3 3”业务模式，即在三项代建主业基础上叠加三项配套服务。
2021年5月31日，中原建业在港交所成功上市，已实现从探索研究，到独立运营、规模化发展的蜕变，逐步成长为全国代建行业的领先企业。年报数据显示，截至2021年年底，中原建业在管项目261个，在管项目建筑总面积约3097万平方米，业务覆盖119个市县。此外项目的高去化率及高溢价率不断凸显了中原建业高盈利属性，2021年，中原建业净利率为59.2%，继续领跑全行业。
华润置地在代建领域，尤其是公建代建领域是隐形冠军。根据财报数据显示，在十三五期间，华润置地代建了189个项目，建筑面积约4000万平方米，总投资规模达1406亿元。
金地管理的代建业务最早于2006年，至今已在代建行业积累了16年经验。截至2021年底，金地集团代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1,500万平米，其中住宅项目累计货值超过880亿，商办项目投资规模超过400亿，累计政府公建面积超过400万平方米。
在碳中和的背景下，绿色建筑越发受到关注，从2014年朗诗开始布局，依托十多年来在绿色差异化产品方面积累的能力、经验和品牌，大力开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，将房地产传统的重资产模式变轻。
截至2021年12月31日，由朗诗地产提供代建服务及进行小股操盘的项目有83个，总可售面积约378万方，可售货值预计超706.2亿元，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。
报告解读
1、房地产代建迎来历史发展机遇
房地产行业经过二十多年的快速发展后，正从增量开发向存量运营时代转变，过往房企通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的开发经营模式终将退出历史舞台，行业整体发展模式亟待转变。
中央经济工作会议和今年政府工作报告均明确指出，房地产要“探索新的发展模式”。轻资产运作、管理能力输出作为房企转型的方向之一，从资本市场表现来看，2020年，代建第一股绿城管理控股上市，2021年深耕河南的中原建业赴港上市，代建公司通过向中小型项目输出专业开发流程，为中小型项目带来更高的利润空间和周转速度。
在地产寒冬中，代建作为房地产业探索的新模式，超预期走出“逆势曲线”，持续高于行业平均水平的盈利能力及优质的业绩表现，引起了市场的再度关注。
1.1我国代建行业发展历程
代建概念最早起源于政府代建。
我国的代建行业最初兴起于政府代建，1993 年厦门市政府通过采用直接委托或招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给一些专业项目管理公司进行建设管理，并不断完善和规范，而后逐步发展成为现在的政府投资项目代建制。建发房产正是在此时把握住机会参与其中。
1978-1993 年我国进行福利分房制度改革，个人购房与售房得到允许，房地产代建主要由国有或计提建筑公司承建，承建安居保障社区工程、集体住房等。
1994-1998 年，我国住房分配向住房市场化改革过渡，政府代建中民资逐渐进入招标范围。
“98”房改后，商业代建逐渐成形。“98”房改后，民资和市场化的代建委托逐渐出现，商业代建逐渐成形。
1999-2004 年，商品房市场逐步进入市场化全面推进阶段，2005 年政府开始进行宏观调控，房地产代建已经由单一的建筑环节向全产业链拓展，参与代建的主体由建筑公司向房地产开发公司转变，或者由各开发环节的专业化公司接受委托方统一管理与合作。
图：房地产代建发展时间轴
2008 年开始，“地王”潮推动房企成本压力升高，行业利润空间受到挤压。为了缓和成本压力，承接保障性住房融资成本低，两方面因素导致部分房企纷纷承接政府保障房项目代建。
近年来，房企希望在保证规模的同时提升品牌影响力，进而保证收入和盈利水平；市场对于房产品质和行业服务的诉求提升，行业专业化程度有待继续增强。在行业政策趋严的背景下，房企和市场需求侧的诉求促进行业提升专业程度，代建行业得以顺势发展。
1.2 代建行业主要发展模式
当前我国房地产代建已发展成政府代建与商业代建两种代建模式并存的状态。其中，政府代建伴随中国城镇化大趋势仍占据重要地位，同时商业代建市场规模不断加速，特别是资本介入，商业代建领域除纯收取服务费的项目代建模式外，又有纯资本代建、配资代建等多种模式，且依旧在持续探索和创新过程中。
图：房地产代建模式分类
1）政府代建
政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目通过招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理。
代建项目具有政治相关性和非盈利性。政府代建模式下的项目一般可归纳为由政府发起，虽不直接参与项目的实施，但通常服务于政治目标的项目。一般包括能源、交通、水利等公共建筑，例如博物馆、体育馆、城市广场、学校、医院、保障性住房等。
2）商业代建
商业代建是由非政府类委托方委托，以营利为目的，受托方以品牌输出或管理输出为主要运营模式并收取代建管理费或服务费的代建模式。当前，商业代建模式种类较多且复杂，包括纯收取服务费的、资本介入等多种形式的商业代建模式。
纯收取服务费的商业代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权投入，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系行使项目操盘权，承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。
在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
3）资本介入的商业代建—资本代建
近些年，随着资本的介入，商业代建模式亦在不断演变，除纯收取服务费的商业代建模式外，又演变出配资、股权式和资本三类商业代建模式。
资本代建委托方多为外部资本，可能并非实际经济主体或并未获得标的地块的使用权，代建公司为此类具有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，并为其实现安全高效的投资收益。
2、房地产代建行业发展特点
2.1 轻资产运营
代建的本质是提供项目运营服务的轻资产模式。传统房地产开发公司，通过负债拿地、开发、销售的业务模式，房企需要维持较高水平的借贷，并倾向在行业上行期加杠杆，在增速放缓时去杠杆。
而房地产代建行业并不需要代建公司在早期投入过多资金，代建过程中的资金支出基本均由项目所有人支出，代建公司负责提供服务并获取代建费用，也因此代建有着传统房地产开发不具备的轻资产模式优势。
2.2 抗周期性
在房地产下行周期中，代建企业表现出强大的逆周期性。
在市场上升期，代建业务可受益于充足的客户与项目资源；在下行期，代建多元化的客户结构有助于抵御周期性风险，在楼市低迷期保持规模稳定。过去一年，住宅开发业务毛利下行，房企频频暴雷，反观代建业务，业绩稳健增长，仍维持着较高的毛利水平，吸引着新老玩家不断布局。
图：2012--2021年代建新签约面积增速与商品房销售面积增速对比
从绿城管理及中原建业两家代建上市企业的财报数据来看，2021年净利润增速分别为31.9%及13%，毛利也维持在高位水平：中原建业维持着59%的净利润率，绿城管理近三年毛利率则在44%-48%之间波动，2021年毛利率录得为46.4%。
新签约建筑面积持续增长，绿城管理及中原建业2021年分别同比增长21.8%及16.8%，保证未来一定时期的业绩增长。
图：代建上市企业业务表现
2.3 高利润率
房地产代建业务的利润率较高主要归因于轻资产业务模式，对比绿城中国与旗下代建板块绿城管理，近年绿城管理毛利率均在 40%以上，远高于绿城中国 20%左右的毛利率。此外代建公司可在不同项目中重复应用标准化运营，亦可通过调整产品设计及规格提供定制服务，随着规模效应形成，有望进一步集约成本，提高利润率水平。
图：代建行业高利润率特点
3、房地产代建行业发展空间大
代建行业的渗透率仍处于低位，代建行业处于快速发展期。
我国房地产代建行业渗透率持续提升中，2021年，我国代建行业新签项目面积约8600万平方米，占当年商品房销售面积的4.8%，代建行业渗透率保持稳定增长。根据中指院的研究数据显示，欧美国家代建渗透率普遍在20%-30%，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，我国的代建行业渗透率及规模仍有较大提升空间。
3.1 需求端变化为代建行业带来机遇
行业的基本面在供需两端均发生了较大变化，代建行业也随之迎来了新机遇。在供给端，房企的融资资金来到历史低位，亟需依靠销售去化实现保障现金流稳定；在需求端，投机需求退潮后，产品力成为项目去化的最大依仗，而提升项目产品力及品牌口碑，正是代建公司的核心业务。行业逻辑的转向给代建行业提供了良好的发育土壤。
1）产品品质需求提高
消费者的关注度由价格向品质转变，激发代建需求。随着经济增长和国民生活的逐渐改善，购房者对于房屋的居住需求进一步得到释放，需求主力由刚需向改善转变，购房者对于住宅品质更加重视，还更多的考虑生活品质、周边配套，不仅要求有房住，更加注重小区周边的医疗、教育等配套等品质需求。
但是这类品质住宅对于实力有限的房企有如下难点：1）更新产品难度大，无法及时获取时下流行产品类型；2）成本压力大，满足购房者需求的同时加大了前期设计等成本投入。对于这类房企，与知名度高、经验丰富的代建公司合作会提升自身的产品竞争力，有助于项目销售和去化。
2）中小房企代建需求增加
对于中小房企而言，行业政策整体收紧，容错空间被极限压缩。在行业竞争加剧、政策趋严的背景下，开发成本高、产品竞争力弱、知名度低都使得中小型企业生存压力增大。行业逐渐下降的利润率和开发成本提升对于中小房企都是较难解决的问题。对于中小房企而言，与执行能力强和品牌知名度高的代建公司合作，有助于提高其市场知名度和市场竞争能力，这将有助于房企的项目销售和项目融资。
3.2 “逆周期”助推商业代建需求增加
2021年，房地产行业进入深度调整期，但房地产代建模式表现出了明显的“逆周期”特性，民营房企危机反助推代建规模成长。
1）国企及城投拿地占比提升，开发能力欠缺催生代建需求
2021年下半年以来，受融资收紧及销售下行影响，房企拿地力度减弱，尤其以民营房企下降幅度最大，2021年年末民营房企已很少出现在土地市场，为了避免出现大面积流拍，地方城投及国企平台公司开始对土拍进行托底。而城投企业大多产品力较弱，为代建业务拓展提供潜在机会。
图：22成集中供地国央企、城投、民企拿地金额占比
从22城集中供地的土拍结果来看，在2021年第二批、第三批集中土拍中，国企、城投公司拿地金额占比明显提升，总占比分别为75%和71.6%。
从2022年的房企拿地结构来看，城投高比例托底的趋势短期仍会延续，城投政府平台及国央企依旧是拿地主力。从18城集中供地的土拍结果来看，城投公司及央国企拿地金额占比近一步提高至81%。
3.3 不良资产处置，资本代建空间大
部分出险房企资产处置的转让方的金融机构有较强的代建需求。
2021年以来，受房地产企业爆雷频发影响，房地产信托摇身一变成为多个地产项目的绝对控制人，如中融信托承接花样年项目、国民信托承接新力地产项目，五矿信托、光大信托也躬身入局，通过接盘恒大地产等开发商项目公司的方式，处置出险的信托项目。
代建的部分委托方便是这些“金主”，即土地或项目的实控方——AMC、信托等金融机构。通过收购已投项目股权，信托公司可将出险房企对项目正常运行的影响降低，同时掌握对项目控制的主动权，此后再通过引入代建公司开发的形式，回收资金投入，而出险房企也因此获得了宝贵的流动资金。
资管公司是代建服务需求的另一主体。2022年1月券商中国报道称，金融监管部门已召集几家全国性金融资产管理公司开会并研究风险房企的资产处置。随后在2月18日、3月14日东方资产及长城资产公司分别获批发行100亿债券用于房企风险化解，资产管理公司已陆续入场。资管公司的参与将扩大金融机构在房企风险化解的规模，而由于缺少开发能力，也将促进代建需求进一步扩张。
3.4 政策支持带来政府代建新高峰
保障房、旧城改造、城市基础设施建设为政府代建新增量。在最新召开的两会政府报告及十四五规划中均有提及，政策支持将带来政府代建需求新高峰。
1）保障性租赁住房
住建部表示依据“十四五”规划，“十四五”期间要在40座重点城市新增650万套保障性租赁住房，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套；国务院要求多数购房需求较多、房价偏高或上涨压力较大的城市新增保障性住房供给占比设置为30%；两会工作报告同样要求推进保障性住房建设,保障性租赁住房将迎来建设高峰期。
2）旧城改造
2022年两会工作报告要求提升新型城镇化质量，有序推进城市更新,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区；十四五期间规划目标完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，扣除2019-2021年间政府工作报告披露的已完成改造共11.4万个老旧小区，十四五期间尚需改造10.5万个老旧小区。
3）城市基础设施建设
两会工作报告中要求加大社区养老、托幼等配套设施建设力度,健全常住地提供基本公共服务制度，加强县城基础设施建设。尽管基础设施建设非代建主要发力方向，但仍可为代建公司提供潜在的业务机会。
4、房企纷纷入局代建
随着房地产行业进入管理红利时代，传统的房地产发展逻辑发生转变，房地产代建业务作为房地产生态链转型中的一种重要模式，以“轻资产、不受资本驱动、低杠杆、不依赖融资、高利润率、抗周期性”等特性逐渐收到市场关注。
绿城最早进入代建市场，并且至今占据该市场最大份额的房企，其后陆续有其它房企进入这片“蓝海”。根据数据统计，目前百强房企中共有38家房企进入代建赛道。
从整体发展现状看，目前代建行业已经阶段性形成5大龙头格局：即代建行业龙头-绿城管理、深耕大中原的代建黑马-中原建业、商业代建行业领军者-金地管理、聚焦政府代建的华润置地和擅长绿色住宅代建的朗诗地产。
随着其它房企陆续加入，代建市场这片“蓝海”，将有更多的竞争者，对于委托方来说乐于看到这样的局面，因为委托方将可以有更多的选择对象，在代建合作的谈判中将有更多的话语权。
表：部分涉及到代建业务的百强企业名单
