来源： 凤凰网房产杭州站
(作者：苏阳，本文转载自“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)
01
不要随便提前还房贷，曾是公认的楼市常识。
毕竟房贷能帮你用明天贬值的钱，还今天欠下的债。抵御通胀，以时间换空间，最有效。
但今年，这一常识似乎正在被打破。
很多人都发现，身边选择“提前还款”的人越来越多，尤其是自住非投资的购房者。
我的一位朋友小P，1月摇中新房，3月初办贷款，公积金贷款100万，商业贷款96万。
5月初银行和公积金先后放款，原本6月1日首次商贷还贷。但刚一放款，小P就申请了部分提前还款。5月20日，小P一次性还掉了36万商业贷款。
这是什么骚操作？
第一次月供都没还，就开始提前还款了？
小P是典型的房贷利率“站岗人”，商业部分二套利率高达5.95%。虽然相比去年巅峰时期首套6.2%、二套6.4%的利率，要稍微低一点，但真要算账，还是很吓人。
还款36万以后，小P最直观的感觉就是，月供直接减少了2100多，心理压力减轻不少。
据小P说，在他家小区的业主群里，选择像他一样提前还款的人不在少数。
“光是我知道的，就有十多个，群里大家也都在讨论提前还贷。”
02
投资客自然是贷款越晚还越好，但对于自住购房者来说，提前还款已经是越来越多人的选择。
我的另一位朋友Kiki，去年下半年摇中新房，首套利率高达6.0%，绝对的站岗利率。今年年初，Kiki办完婚礼，收来了礼金钱，立马就提前还款20万。
我问了几位同事，但凡是自住购房且房贷利率较高的，几乎这两年都有大额提前还款的准备。
上小某书一搜，到处都是各种提前还款的帖子，还贴心教你怎么还最划算。
由于疫情等多重原因的考虑，部分银行甚至已经出台了相关规定，减免提前还款的违约金。
比如工行杭州，以前还贷不满1年提前还款需要支付1个月的利息作为违约金。但从今年4月开始，不满1年提前还款也不再需要支付违约金了。
看，连银行的政策都在变相允许你提前还款了！
为什么这么多人都选择提前还款？
首先，他们的房贷利率大概率处于历史高位。
就拿小P来说，当时他摇号时，贷款银行对外一致口径：首套利率5.9%，二套利率6.1%。
而现在，杭州新房摇号基本上首套利率4.8%-5.0%，二套也只有5.25%。
时隔4个月，首套房贷利率就能差整整1%，100个bp！
假如等额本息30年，每100万的贷款额，5.9%利率每月还款5931元，4.9%利率每月还款5307元。
换算下来，每100万贷款额，一年就要多还7488元。稍微加个几百块，就够买一台512G的苹果13了。
要是贷个三五百万，每年都要相差一个香奈儿包包的钱。
03
其次，今年国内投资渠道特别窄，理财投资的收益，远不如房贷利率高。
五年、十年之前，市场里有很多p2p、信托、理财、基金可以投资，动辄给你8%、10%、12%的年回报。
当时，搞不好钱光是躺在余额宝里，收益都能和房贷利率打个平手了。
要是能妥妥跑赢房贷利率，当然没有提前还款的必要了 。
但对大部分普通人来说，眼下实在是没有好的理财投资渠道。股票、基金、外币，行情多少都有点一言难尽。
以前是，你不理财，财不理你；现在是，你不理财，财不离你 。
我的一位闺蜜，前两年花二三十万买进7、8支基金。现在赚钱的只有1支，到昨天为止只赚了162块，其他全部是一片绿色。
与此同时，我们正在不可避免地迈向低利率时代， 银行存款利息越来越低。
动辄20万、30万， 三年起存的大额存单， 利率也只有3.25%。 就这样，你还得跟一帮老头子、老太太抢大额存单的份额。
与其捏着一笔钱，却没有好的投资渠道，还不如提前还掉房贷，至少能实打实省不少利息钱。
04
提前还房贷，真的万无一失吗？
虽然从眼前利益来看，提前还款性价比很高，但实际情况是，一旦大放水，提前还款的人，反而可能要吃亏。
偏偏，今年注定是货币宽松的年份 。
央行接连降准降息，金融政策 越发宽松。 简而言之，金融信贷政策在鼓励你借钱、花钱，而不是鼓励你存钱、还债。
从宏观经济层面来看，货币在超发，通货在膨胀。钱越来越不值钱，但有房贷在，你的负债就已经固定。房贷负债的成本，会随着时间增加而减少 。
大水漫灌，普通人要做的就只有顺势而为。
更何况，提前还款等于消耗了手头的现金，看似每个月还款减少了，实际上抵御风险的能力反而很可能变差了。
举个例子，房贷100万，30年，按照5%利率计算，每个月还款5368元。 如果手头有30万现金，这笔钱足够你 用来还 4年半的房贷。
可要是把这笔钱提前还贷，虽然月供降低到了3757元，但一旦遇到失业或者其他变故，手头反而没有了现金流。
哪怕月供降低了，照样还不起房贷。
那还不如拿着30万现金分期慢慢还。
而且，很多刚需不知道的是，善用金融工具的人，表面看似把房贷提前还款了，实际上却会通过资金腾笼换鸟，把高利率的房贷，替换成利率更低的抵押贷款产品。
原则上，这些抵押贷款产品不能流入楼市，也就是不能用来买房。丑话说在前头，如果流入楼市，又被查到，那银行就立马抽贷，没得商量。
当然，这些贷款是允许用来消费和经营生意。
还有一点，如果可以预见未来几年内会卖房置换，那就更加没有提前还款的必要了 。
05
先买房的就活该“高利率”吗？
去年，高房贷利率几乎是各大城市的共同情况，杭州并非个例。
今年，风向已经完全逆转，央行接连释放利好。但是， 截至目前，利好更多针对首套房和 新增房贷，而非 存 量 房贷。
央行宣布首套房贷利率下限降低20个bp。
只不过，这一政策因城施策，短期内，杭州很难享受到最低额。而且还只针对新办理的房贷， 对于大部分已经在还月供的人，根本享受不到。
虽然上周央行降低了LPR报价，从4.6%降到4.45%，下降15个bp。 这点降幅，与此前的大幅加点相比，不值一提。
而且，由于重定价规则的存在，大部分人要等到重定价日以后，才能享受最新利率。 一般情况下，重定价日，都是 放 款日 或者1月1日。
也就是说，今年才放款 购房者，很可能 要等到明年 才能享受到 利率下调。短期内，还贷压力不会有任何改变。
疫情叠加国际形势变化，不少人的收入都大受影响，很多人都期待，央行能出台更多的利好政策，尤其是存量贷款。
2008年金融危机时，央行就曾针对存量贷款打过折。首套房最低可以享受基准利率7折，最低首付比例2成。
这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷优惠利率措施 。
每个人都切身体会得到了，今年特别的难，史无前例的难，或许再次迎来“ 存量房利率打折”时代，也不无可能。