来源： 证券时报
1月13日，仲量联行发布的《仲量联行2021年第四季度上海房地产市场回顾与展望》报告显示，2021年上海一手商品住宅整体成交量达1070万平方米，同比增长14.1%。其中，高端一手住宅共计成交3244套，创近五年新高。
上海去年高端一手住宅共计成交3244套
随着年底信贷环境边际改善，报告显示，去年四季度，上海一手商品住宅整体成交量小幅回升至254万平方米，环比增长5.1%。2021年全年一手商品住宅整体成交量达1070万平方米，同比增长14.1%。
其中，高端住宅市场需求保持强劲，去年四季度高端一手住宅共成交1105套，环比增长45.4%。2021年全年，上海高端一手住宅共计成交3244套，创近五年新高。
在供应方面，开发商年底普遍加大推盘力度，去年四季度上海一手住宅迎来供应放量，当季一手商品住宅整体供应量306万平方米，2021年全年共计815万平方米，较上年增长4.5%。其中，去年四季度共有10个高端住宅项目合计1885套房源入市，为近十年来季度供应新高。
在上海限价调控下，去年四季度，上海一手高端住宅价格维持平稳走势，较上季度微涨0.1%。与此同时，在二手房价格核验政策及大量一手项目入市分流需求的影响下，上海去年四季度二手高端住宅价格环比下跌1.2%。
土地市场方面，在2021年初上海出台新规限制土拍溢价率上限为10%的调控下，2021上海全年成交的95幅涉宅地块平均溢价率仅6.15%，较2020年13.7%的平均溢价率有所回落。
仲量联行预计，上海2022年整体楼市政策仍将保持紧缩态势，但信贷环境有望继续边际放松。在刚需购房及改善型购房需求的支撑下，预计上海2022年整体楼市销售将保持稳定。其中，高端住宅市场，因市中心供应有限，预计2022年高端一手住宅成交量将有所下降。在严格的限价措施下，预计一手高端价格将继续维稳。与此同时，2022年的信贷边际改善以及一手高端住宅供应有限，高端二手住宅价格有望逐步企稳。
上海去年物流地产净吸纳量达66万平方米
报告还显示，2021年，上海物流地产净吸纳量为66万平方米，达到历年来最高水平。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“第三方物流继续引领上海物流地产的租赁需求，包括来自国内外第三方物流公司的新签和续租。”据悉，去年四季度，顺丰速递和德邦快递均在上海金山租赁了部分面积。
在供应方面，2021年，上海市场交付了超过90万平方米的物流空间，新增供应量同样创历史新高。受去年四季度大量新增供应的影响，上海物流地产整体空置率从4.4%上升至9.7%。剔除去年四季度新增供应影响，上海物流地产其余项目的整体空置率为3.6%，低于上季度的水平。此外，全年空置率较去年同期的8.1%相比仅出现小幅上升，这也从侧面反映出，在租赁需求的强劲支撑下，今年大量新增供应对空置率的影响较小。
强劲的需求和租赁活动使租金保持了上涨势头。去年四季度，上海物流地产租金环比上涨1.1%，达到人民币1.53元每平方米每天，去年全年租金同比上涨3.7%，且所有细分市场的租金均有不同程度上涨。
仲量联行预计，未来第三方物流公司和电商等传统需求来源将继续主导上海物流市场的租赁需求。与此同时，随着消费者对于高品质食品的需求不断提升以及地方政府对于高端制造业的加速布局，包括来自冷链以及先进制造业等新兴行业的扩张需求预计将不断提升，“2022年的新增供应仍将保持高位且在短期内对空置率造成一定压力，但2022年市场对物流仓储的需求将保持强劲，使租金增幅保持稳定。”
高端酒店每间可出租客房收入同比增长42%
受益于井喷的本地休闲需求，仲量联行报告显示，2021年，上海高端酒店的每间可出租客房收入较2020年增长42%。2021年高端酒店市场平均入住率为57%，约为疫情前（2019年）水平的70%。
2021年，上海新增酒店供给速度开始回暖，2021年共新增3718间客房。仲量联行报告指出，在2010年上海世博会前后开业的部分酒店的管理合同已逐渐到期，催生了行业内显著的品牌重塑趋势。
“由于2021年一些酒店项目开业延期，2022年的新增供给激增，或将有5756间客房进入市场。”报告显示。
报告还显示，2021年，上海酒店和服务式公寓成交额达人民币40亿元，占国内该类别成交总额的近30%。上海徐汇盛捷服务公寓、上海新天地辉盛坊国际公寓以及绿地九龙宾馆均由国内投资者收购，多为出于多元化资产配置等原因。
“随着市场上待售酒店资产的增加以及开发商出售资产的压力，预计定价期望差距将缩小，市场流动性可能在未来12至24个月内得到改善。”报告称。