来源： 凤凰网房产上海站
随着时间的推移，第五批楼盘的认购已渐近尾声。
截至目前，57个过会楼盘中还有盘未公示，分别是宝业青春里、苏河望、璟云里、悦澜雅苑、荣景苑、路劲象屿岛上的院子。
据悉，宝业青春里即将于11月30日开启认购，推出建面约76-98平方米公寓，均价约29181元/平方米。
难敌尴尬的区位
2018年8月，上海自贸区临港新片区正式成立，包括南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛等在内的119.5平方公里土地，成为了新片区“先行启动区域”。
这其中就包含奉贤青村镇。
自贸区临港新片区的风来势汹汹，一时间临港核心区、书院、泥城、蓝湾等板块的新房成交翻倍，甚至供不应求。
然而奉贤青村镇却显得波澜不惊。
以区域内高端项目的宝华帝华园为例。来自东方公证处数据显示，2018年8月，项目推出792套房源，均价约28600元/㎡，仅54组有效意向认购客户，认购率还不到一成，比首开成绩还要差。
宝业青春里就位于奉贤青村镇。
一直以来，奉贤青村镇给人的存在感都是很弱的，其既没有金汇镇良好的区位与规划，又没有像海湾镇优秀的自然资源加持，也没有奉城镇悠久的历史。
交通方面还比较闭塞，区域内并无轨迹规划，出行完全依靠公交和自驾，而公交间隔时间和班次都比较少。
商业配套有是有，但是能级都不高，多以沿街社区商业位置，商业体的话目前镇上仅有宝华帝华商业广场一座，而宝业青春里距离镇上宝华帝华商业广场步行约1.7公里。
医疗配套的话更为缺失，目前青村镇上并无大的医疗配套，距离项目最近的医院便是奉贤区中心医院，奉贤区中心医院为三甲综合医院，距宝业青春里直线距离约8公里。
青村教育资源不是很突出，好的教育资源多集中在南桥镇，目前宝业青春里周边学习有青村幼儿园、青村小学、清溪中学青村校区。
此外，青村的空气质量也一直备受诟病，目前，青村镇边上就是工业区、多化工厂，而宝业青春里距离上海青村无机化工厂1公里左右。
性价比一般
从网上项目一众宣传资料可以看出，项目主打装配式建筑、低碳建筑、绿色人居等，装修方面有德国贝朗、瑞士ABB、老板牌燃气具、吉博力水箱马桶、狄耐克电子锁等名知名品牌产品。
然而，这样的装修配置，在青村板块并不是独一无二，宝华帝华园、阳光城青溪水岸也拥有，甚至还要胜一筹，资料显示，宝华帝华园的装修配置包含东芝中央空调、科勒橱柜、方太电器、卡萨帝嵌入式冰箱等悉数在列。
阳光城青溪水岸的精装交付标准也非常亮眼，中央空调+新风系统+地暖，三大件配置已经领先绝大多数刚需楼盘标准。
要知道新风系统、地暖这两件配置，宝业青春里可没有。
虽然配置上不敌宝华帝华园、阳光城青溪水岸，但宝业青春里在售价上可不甘示弱。
项目此次过会价格为带装修房源为29181元/平方米，毛坯房源约为2.7万/平方米，而此前，阳光城青溪水岸装修房源销售均价29181元/平方米，宝华帝华园装修房源均价为28600元/平方米。
虽然贴上自贸区的标签，但宝华帝华园、阳光城青溪水岸两个楼盘去化之路仍然艰难，在位置不占优势、配置一般、价格又比较高的情况下，还会有多少人愿意为宝业青春里买单呢？
偏爱郊区囤地
2020年11月3日，宝业集团股份有限公司（以下简称“宝业集团”）以3.12亿竞得奉贤区青村镇08-01区域地块，也就是目前的宝业青春里，地块溢价率约10.25%，成交楼面价约13230元/㎡。
宝业集团起家于浙江省绍兴市，宝业青春里并非是公司第一个上海的项目。此前，公司在上海市中心开发有静安紫苑项目；在青浦区开发有宝业爱多邦、宝业活力天地。
官网信息显示，宝业集团创建于1974 年，2003年公司成为第一家在联交所主板上市的综合类民营建筑企业，目前主营业务包括建筑施工、房地产开发和住宅产业化三大业务，并有投资酒店、高尔夫、旅游等产业。
近年来，宝业集团拓储势头明显。5月7日，宝业房地产集团有限公司以总价33476万元竞得萧政储出[2021]37号地块（瓜沥镇坎山单元XSGL0902-17地块），成交楼面价10310元/㎡，溢价率28.87%，自持13%。
5月17日，宝业集团发布公告称，旗下全资子公司湖北省建工房地产开发有限公司与华夏幸福在盘后订立协议，以2.0279亿元收购华夏幸福持有51%股权的武汉裕筑房地产开发有限公司。
6月18日，宝业集团的子公司上海紫宝实业以5.69亿元竞得青浦区白鹤镇白石路北侧30A-01A地块，成交楼面单价为1.27万元/平方米，溢价率约8%，房地产联动房价约为2.7万/平方米。
然而，公司经营状况却很不乐观。据宝业集团2020年业绩报告，公司实现营业额约252.75亿元，同比增长约1.9%；经营盈利约13.92亿元，较去年下降约6.2%；所有者应占盈利约7.94亿元，较去年下降约7.3%。报告期内，公司房产开发业务实现合同销售金额约人民币72.0亿元，合同销售面积约58.7万平方米。
与此同时，宝业集团销售净利率较低。据媒体报道，在过去10年间，公司销售净利率常年在4%左右，最低时仅为2.94%；而销售毛利率也维持在8%左右，最低仅6.25%。而债务状况方面，过去3年，宝业集团资产负债率均超过了70%，分别为71.0%、72.5%、75.45%。
扩张之路问题频发
其扩张之路，问题频发。
去年3月，安徽省阜阳市应急管理局通报称，在阜阳市界首市西城复兴西路安置区，界首市宝业置业有限公司1名架子工在A8#楼搭设塔吊附墙操作平台时，从高处坠落，造成1人死亡，涉事的宝业复兴家园项目是当时安徽省最大的装配式建筑项目。
据绍兴本地媒体报道，去年12月，绍兴市宝业四季园工地未按要求停工整改，仍在擅自施工，建设单位绍兴宝业四季园房地产有限公司和施工单位浙江宝业建设集团有限公司被要求全面停工、现场断电、工人离场。绍兴市越城区建设和交通运输局在通报中表示，暂扣该项目施工许可证、商品房预售证。
而今年宝业四季园小区茗园更是被曝出建筑面积一变再变，实测面积存在争议。
上海青浦区宝业爱多邦交房时，也被购房者投诉说精装修的地板踩起来格外清脆，公共设备及服务存在问题等。