作为房企最核心的资产，土储是它们业绩持续增长的基石。
过去一年，市场行情变化和融资环境收紧的双重压力之下房企生存面临挑战，为了缓解流动性压力，不少房企试图将存货变现。与此同时，市场分化加剧，土地升值不再是确定项。
房企对投资端的态度开始改变，从过往的积极加仓转向量入为出、以销定投，不少房企土储总量进入下行通道，仅少部分规模中等的房企补仓力度加强。
拿地放缓
亿翰智库数据显示，44家典型房企土地储备总值为201786万平米，较2020年下降2%，其中29家土储相较去年呈现下降趋势。
和去年相比，土储超过2亿平方米的只有碧桂园一家，年报显示2021年碧桂园在投资端依然保持了积极的态势，全年新增333幅地块，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上。2021年，碧桂园土地储备面积同比增长6%至2.53亿平方米。
土储超过1亿平方米的有3家，保利发展、万科和新城控股截至2021年末总土储分别为18064万平方米、14889万平方米和13800万平方米，虽然排名靠前，但万科和新城控股两家相较去年同期也呈现不同幅度的下滑，其中万科土储的年降幅近6%。
2021年末，中国海外发展、中国金茂的土储均超过6000万平方米，相较去相较去年分别下滑12.1%和10.6%。其中中国海外发展2021年新增土储1165万平米，同比下降14%，投资的意愿的减弱也传导至土储的变动。
土储超过5000万平方米的有15家，相较去年同期的22家减少7家，减少的名单中包括恒大集团、美的置业、雅居乐集团和旭辉控股等。
土储面积在5000万平方米以下的房企有30家，这一梯队土储变动最为明显。
以宝龙地产为例，其2021年新增土储534万平方米，相较去年同期的940万平方米减少了43%；中骏集团、雅居乐集团、正荣地产、时代中国等土储降幅也达到40%以上，合景泰富、金科股份等降幅更是超过50%。
亿翰智库认为，29家典型房企土储下降主要原因有两方面，一是投资意愿下降叠加核心城市去化较快。2021年下半年房地产市场下行，加上预售资金被严格监管，多数房企持币观望，大部分投资力度呈下行状态。
数据显示，2021年TOP 50上市房企新增土地储备总量为3.98亿平方米，同比减少69.6%，仅有碧桂园、万科集团、龙湖集团、新城控股等6家拿地面积超过2000万平方米。即便如此，新城控股的新增土储面积相较去年也下滑了48%。
和去年同期相比，2021年新增土储面积呈增长趋势的仅有7家，占比17%。
拿地放缓的同时，大部分降杠杆压力较大的房企还将旗下项目对外转让以换取现金偿还债务，使得土储进一步走低，包括金科股份、中南建设、中梁控股、雅居乐集团、融创中国、中交地产在内的多家房企报告期内都有项目转让行为。
以中交地产为例，其2021年“三道红线”全部踩中，年内相较转让了多家项目公司的股权，使得其土地储备同比下降25%至1788万平方米。土储降幅超过20%的还有迪马股份，2021年其土储为277万平方米，去年同期这一数值为384万平方米。
逆势补仓
虽然行业土储下行，但依然有房企在积极补仓。44家典型房企中15家土储总量呈现上升，其中华润置地、龙湖集团等增幅较小，与去年相比变化不大，建发国际、滨江集团、越秀集团等补仓力度则较强。
以建发国际为例，其进来发展势头凶猛，2021年销售额增长了82%，加上本身土地资源较少，仅能满足公司1-2年的发展需要，因此补仓意愿强烈。去年以来建发国际现身多地土拍市场，温州市场建发鏖战470轮终以上限价摘地，上海市场建发联合融创高溢价拿地后被普陀区政府约谈。
激进抢地丰厚了建发国际的土储，2021年建发新增土储1181万平方米，带动土地储备同比上升58%至1944万平方米，然而高昂的地价也进一步削弱了建发的盈利能力。去年中期，建发毛利率降至12.5%，同比下滑近9个百分点，在同规模房企中已处于末位，全年毛利率最终维持在16.3%左右。今年3月的业绩会上，管理层表态，不去拿净利率低于7%的地块，以此提升投资回报。
不只建发，力高集团近来也豪掷千金大手笔抢地。2021年，力高集团土储为2288万平方米，超过合景泰富、时代中国等老牌房企。高调抢地的背后是力高集团“三道红线”仍踩两条的处境，0.8倍的现金短债比和74.6%的剔除预收账款后资产负债率两项均未达标，这也是目前为数不多的“橙档”房企，留给力高集团的时间已经不多了。
除了积极补仓外，也有房企因为项目去化慢，货值消耗速度放缓而导致土储上升。
以金辉控股为例，2021年其新增土储同比下降9%至399万平米，然而因为业绩下滑，金辉控股报告期内实现合约销售额947.2亿元，对应销售面积579万平方米，两项数据同比下滑2.6%和16.3%，销售面积的降幅远大于新增土储的降幅，这使得金辉控股在投资下滑的情况下，企业总土地储备依然上升8%至3319万平米。
存续比下降
虽然行业整体土储在下行，但公布数据的40家典型房企的存续比却在2020年的基础上微涨了0.07年至5年，究其原因，主要是合生创展凭一己之力拉高了行业均值。
制图：曾莞
2021年受产品结构影响，合生创展全年虽然销售额同比仅上升21.51%，但4.71万港元的销售单价却相较去年大涨79.91%，全年销售面积109.89万平方米，因此期末土储2944万平方米，虽然相较2020年减少了100万平方米，但存续比却上升8.08年至26.8年。剔除合生创展集团后，39家房企存续比为4.5年，较2020年下降了0.14年。
分梯队来看，2021年房企存续比分布较为均衡。
存续比大于7年的有4家房；5-7年之间的有远洋集团、越秀地产、新城控股、金辉控股等10家房企；大部分房企存续比位于3-5年区间，包括碧桂园、万科集团、龙湖集团、旭辉控股、弘阳地产；不足3年的有建发国际、朗诗地产等6家。
对于房企而言，土储不再唯多，既要保证企业合理的开发需求又不至于沉淀过多资金。
3月旭辉控股董事局主席林中直言，“针对目前的竞争态势，地产商需要进一步提质增效。旭辉将把土储周期保持在2年左右，加快滚动开发。”
碧桂园业绩会上高管也表示，现有土储可维持公司未来3年左右的销售需求，这足以让公司穿越可预见到的市场低潮期。不同于过去几年拿地重心较偏向低线城市，碧桂园近年来投资策略调整的十分明显，开始提高市场能级，向经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈布局。
由于住宅市场处于低位盘整阶段，企业的投资意愿并不强，加上降杠杆的压力，亿翰智库预计未来房企土地储备还将保持一段时间的下行。亿翰智库强调，房企需要及时调整经营策略及投资策略适应行业环境的改变，未来企业将更加注重项目去化，优秀的去化能力将成为房企发展的护城河。
记者 孙婉秋 吴典 曾莞 刘一飞
编辑 左宇
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